L’investissement immobilier est, à juste titre, avec l’assurance-vie, un des placements préférés des Français. Dans ce cadre, acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier peut se révéler un choix alternatif judicieux. Explications.

 

L’investisseur qui pense « immobilier » envisage bien sûr en premier lieu l’acquisition de sa résidence principale, éventuellement de sa résidence secondaire, puis d’un studio ou d’un appartement qui lui procurera un loyer – un complément de revenu bienvenu à l’heure de la retraite !

 

Il existe pour cet investisseur une solution alternative, ou complémentaire, encore peu connue mais pleine d’intérêt et qu’il aurait donc tort de ne pas considérer : la SCPI.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un véhicule de placement agréé par l’AMF, géré par une société de gestion elle-même agréée par l’AMF, qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la location d’un parc d’immeubles en vue d’en percevoir les loyers. Ceux-ci, et c’est l’objet de la SCPI, sont reversés aux associés après prélèvement des frais dus à la société de gestion. La-dite société reproduit ainsi, mais à une tout autre échelle, ce que fait l’investisseur privé avec son studio ou son appartement.

 

La plupart des SCPI investissent dans de l’immobilier professionnel : immeubles de bureaux pour l’essentiel, mais aussi commerces, situés très majoritairement à Paris/région parisienne et dans les grandes métropoles régionales. L’immobilier professionnel a pour caractéristique de bénéficier d’un loyer/m2 en moyenne plus élevé que l’immobilier résidentiel. Les prix en ont aussi beaucoup monté ces 10 dernières années.

 

Pourquoi investir dans une SCPI ?

En acquérant des parts d’une SCPI, on devient associé de cette Société ; on accède ainsi, au prorata du nombre de parts détenues, à l’ensemble du patrimoine de la SCPI. D’où un intérêt majeur : la mutualisation du risque. Mutualisation des immeubles, mais aussi des locataires : une SCPI a couramment un patrimoine composé de dizaines, voire de centaines de lots, et donc de locataires.

 

Les locataires, on l’a dit, sont très majoritairement des entreprises avec lesquelles sont contractés des baux commerciaux. C’est également là un point important, qui globalement réduit sensiblement le risque d’impayé.

 

Autre point à noter : une absence totale de souci de gestion. C’est le job de la société de gestion ! Les revenus versés sont donc nets de toute charge, mais avant fiscalité et prélèvements sociaux bien sûr.

 

Ces fameux revenus nets sont virés directement tous les trimestres sur le compte bancaire de chaque associé. Revenus de quel ordre ? Ils ont représenté en moyenne 5.16%* en 2011 pour les SCPI d’entreprise, pour 2012 le chiffre devrait être très voisin.

 

Financer son investissement SCPI : le recours au crédit

Comme pour tout investissement immobilier, le financement à crédit ** est couramment envisagé. Il y a là un vrai effet de levier : les intérêts du prêt contracté sont déductibles des revenus pour déterminer le revenu imposable. Ajoutons que les taux de crédit sont historiquement bas, que les coupons trimestriels peuvent servir à financer les mensualités du prêt.

 

SCPI : quels sont les frais ?

Ils sont essentiellement de 2 ordres : les frais à la souscription d’environ 10% du prix de souscription (il s’agit d’immobilier), et les frais de gestion, d’environ 10% des loyers perçus, qui rémunèrent la société de gestion.

 

A noter : la performance annuelle de chaque SCPI, exprimée en %, est calculée sur le prix de souscription, c’est-à-dire sur la totalité de la somme versée par l’investisseur ; c’est le fameux rendement net déjà évoqué (qui s’entend lui-même après déduction des frais de gestion comme précisé ci-dessus).

 

Pierre-papier : quels avantages ?

Revenus trimestriels réguliers de bon niveau, investissement dans la pierre avec son caractère de valeur-refuge, aucun souci de gestion (puisque celle-ci est assurée par un spécialiste agréé) … : la SCPI est-elle donc un placement tout terrain ? Non assurément, elle n’est pas faite pour l’investisseur à la recherche d’une plus-value à court terme ; elle présente un certain risque ***(capital et revenus ne sont pas garantis).

 

Par contre pour qui cherche un complément de revenu significatif, par exemple pour la retraite, et accepte de s’engager à long terme (un principe de base en immobilier), voilà un investissement idéal !

 

Ajoutons que dans une optique de transmission la SCPI a également son mot à dire : il est en effet plus facile de répartir entre plusieurs bénéficiaires des parts de SCPI (une part vaut quelques centaines d’euros) qu’un bien immobilier en direct.

 

Quelques conseils pour choisir sa SCPI

Tout d’abord, examinez la composition des actifs de la SCPI et assurez-vous par exemple que son portefeuille est diversifié au plan immobilier (secteurs géographiques porteurs comme l’Ile-de-France ou les grandes métropoles régionales). Ce patrimoine ne doit pas non plus être trop ancien et nécessiter trop de travaux. Lisez attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Vérifiez que le « report à nouveau », c’est-à-dire ses réserves, ne sont pas trop faibles et qu’elles permettront au gestionnaire, en cas de baisse des rendements, d’y puiser pour servir des rendements corrects. Il est aussi souhaitable de répartir son investissement entre plusieurs SCPI de taille, d’ancienneté et de structure de portefeuille immobilier différentes, de façon à faire jouer au maximum l’effet mutualisation du risque.

 

 

* Revenu distribué au titre de l’année 2011 rapporté au prix acquéreur (prix d’exécution augmenté des frais ou prix de souscription) au 31/10/2010. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

** L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chacun. Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt compte tenu de leur caractère aléatoire.

*** Facteurs de Risques

Souscrire des parts de SCPI comporte certains risques :

  • les parts de SCPI d’entreprise sont des supports de placement à long terme (durée de placement recommandée entre 8 et 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine ;
  • comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ;
  • la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers ;
  • les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI ;
  • la SCPI comporte un risque de perte en capital.

Les dividendes perçus n’étant pas garantis, ceux-ci peuvent ne pas couvrir les intérêts des prêts dans le cadre d’un achat de parts de SCPI à crédit.

 

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