L’acquisition de parts de SCPI d’entreprises rencontre depuis plusieurs années maintenant un succès qui ne se dément pas auprès des investisseurs avertis. La collecte nette annuelle dépasse dorénavant 2 milliards d’euros (2.3 milliards d’euros en 2013*).

 

Rappelons que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont pour l’essentiel investies en immobilier tertiaire, loué via des baux commerciaux à  des entreprises de taille significative : bureaux dans les grandes métropoles (avec une place prépondérante donnée à Paris/région parisienne), mais aussi locaux commerciaux, et marginalement entrepôts.

 

Ce type d’investissement, qui se positionne comme une alternative ou un complément au placement immobilier traditionnel (l’appartement ou le studio donné en location), intéresse les personnes :

 

  • à la recherche de rendement : c’est d’ailleurs l’objectif  majeur des SCPI d’entreprises que de délivrer un revenu régulier à ses associés. Rendement moyen 2013 : 5.13% net avant fiscalité et prélèvements sociaux (*) (***)
  • soucieuses d’éviter tous soucis de gestion liés à la détention en propre d’un bien immobilier : cette gestion est assurée par une société de gestion spécialisée, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers)
  • sensibles à la mutualisation du risque : le parc immobilier de la SCPI est en effet réparti sur un grand nombre de biens immobiliers, et donc un grand nombre de locataires.

 

On le voit bien, ce type de placement est un complément de revenu idéal pour la retraite.

Et c’est bien là ce que visent, dans leur grande majorité, les futurs associés. Ceux-ci, selon leur âge et leur situation patrimoniale personnelle, souscrivent classiquement, comme pour toute acquisition immobilière, soit comptant, soit à crédit.

 

Le démembrement temporaire est une solution beaucoup moins habituelle, et fort peu connue.

Elle est pourtant particulièrement  judicieuse pour les investisseurs, intéressés par le placement, mais qui n’ont pas un besoin immédiat des revenus délivrés par la SCPI.

 

Ce peut être le cas, par exemple, d’un ménage de cadres de 55 ans, en activité. Leurs revenus d’activité sont tout à fait suffisants, mais pas du tout leurs futures pensions de retraite (dans 10 ans, à 65 ans).  Ils savent en effet que la différence, à la baisse, de revenus avoisinera les 50% !

 

La solution : acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire sur 10 ans. Notre couple de cadres ne détient alors, et pendant 10 ans, que la nue-propriété des parts : donc pas de revenus pendant 10 ans, mais une réduction sur le prix d’acquisition de 35% environ.

 

Au terme des 10 ans, les investisseurs obtiennent la pleine propriété des parts, et donc dès lors, les revenus délivrés par la SCPI. Ces revenus sont calculés, précisons-le, sur une valeur de part en pleine propriété et non pas sur la valeur, décotée du fait du démembrement temporaire, à laquelle les parts ont été acquises 10 ans auparavant.

 

Concrètement  : Si, par exemple, la somme investie au départ est de 100 000 euros, au terme des 10 ans les investisseurs récupèrent la pleine propriété de parts valorisées soit 153 846 euros (**). Et c’est bien sur ce montant là qu’est calculé le rendement versé : par exemple 5.13% comme ça a été le cas en moyenne en 2013.

 

Comme nous pouvons le constater, le démembrement temporaire peut être un excellent moyen pour acquérir des parts de SCPI.

 

2 durées se rencontrent habituellement : 10 ans comme dans notre exemple et 5 ans avec une décote de prix de part de 20%.

 

Avantage complémentaire auquel seront sensibles les personnes concernées : durant la période de démembrement les parts de SCPI échappent à l’ISF (puisqu’en cas de bien démembré, c’est l’usufruitier qui est le cas échéant redevable de cet impôt).

 

Problème : les offres sont rares …car il faut trouver la contrepartie, c’est-à-dire l’usufruitier temporaire.

 

* Source IEIF

** En supposant un prix de part constant

*** Valeur indicative ; les rendements passés ne présument pas des rendements futurs

Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

 

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