Les SCPI de type « déficit foncier » permettent à l’investisseur de bénéficier tant des  avantages offerts par les SCPI que du régime fiscal de droit commun dit « déficit foncier ».

 

Les atouts majeurs des SCPI sont la mutualisation du risque grâce à la pluralité des biens acquis mais aussi des locataires, un montant d’acquisition réduit et modulable, des revenus locatifs potentiels nets de toutes charges et bien sûr l’absence de soucis de gestion propres à la détention d’un bien en direct.

 

La SCPI de déficit foncier offre au porteur de parts une solution packagée (incluant acquisition indirecte d’immobilier ancien et opération de rénovation) permettant de « bénéficier » d’un déficit foncier dès l’année d’acquisition des parts.

 

Regardons en détail les caractéristiques de cet investissement et du mécanisme de déficit foncier.

 

Les caractéristiques générales d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier

La SCPI de déficit foncier a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif composé d’immobiliers résidentiels anciens à rénover afin d’être rendus habitables. Ces immeubles sont généralement situés dans les grandes métropoles régionales.

 

Pour délivrer aux investisseurs un placement performant, le patrimoine immobilier doit bien sûr être de qualité.

 

La SCPI va pour cela assurer un travail très qualitatif qui va durer environ 3 ans :

  • sélection des actifs dans les coeurs de ville les plus attractifs
  • rénovation profonde, respectant les normes actuelles
  • sécurisation de l’investissement sur le plan juridique.

 

Après rénovation et livraison des biens, vient la période d’environ 12 ans pendant laquelle ceux-ci sont loués.

 

Enfin s’ouvre une dernière période, estimée en moyenne à 2 ans, nécessaire à la revente du patrimoine de la SCPI et à sa liquidation.

 

L’acquisition de parts de SCPI de déficit foncier ne peut s’envisager que dans une optique de long terme (+/- 17 ans). C’est la contrepartie d’un placement à forte valeur patrimoniale, dont les avantages fiscaux sont significatifs et non soumis au plafonnement des niches fiscales.

 

La perception de revenus potentiels est fonction des conditions de location des immeubles.

 

Ce placement, dont les performances sont liées au marché de l’immobilier, n’offre pas de rendement garanti.

 

Cet investissement comporte un risque de perte en capital sachant, qu’en cours de vie du produit, la liquidité est très limitée et que la SCPI ne garantit pas la revente des parts.

 

Le prix de revente à terme, incluant le montant des travaux, pourrait être supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales.

 

La rentabilité d’une SCPI de déficit foncier ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non en regard de la seule économie d’impôt à la souscription.     

 

Peu de personnes connaissent la subtilité de ce dispositif. Concrètement  qu’est-ce que c’est ? 

 

Détails du mécanisme du déficit foncier appliqué à l’investissement

Ce mécanisme du déficit foncier (dans ce cas de figure, généré par la SCPI mais ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) permet d’imputer le déficit foncier résultant ici des dépenses de rénovation :

  • sur les éventuels revenus fonciers existants (de l’investisseur) sans limite de montant
  • sur ses revenus fonciers futurs sans plafonnement de dépenses mais dans la limite de 10ans
  • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an par le foyer fiscal.

 

On peut ainsi adapter le montant de son investissement à la réduction d’impôts voulue.

 

Le mécanisme est par ailleurs d’autant plus avantageux que la tranche d’imposition est élevée (30, 41 et 45 %).

 

Le tableau ci-dessous illustre le gain fiscal pour un contribuable imposé à une TMI de 45% avec des revenus fonciers supérieurs au déficit foncier généré, et dont le montant de souscription de parts est de 65 000 €.

 

Les travaux réalisés s’élèvent pour cet exemple à 34 500 € soit une quote-part globale sur le prix de revient de l’immeuble de 53% (limite élevée) . Le déficit foncier et le gain fiscal induit sont à répartir sur 2 ans respectivement à hauteur de 46% et 54%.

 

   Année N   Année N+1   Total
Quote-part des travaux à répartir = déficit foncier crée  46%  15 870€ 54%   18 630€ 34 500€ 
Economie fiscale impôt sur le revenu = déficit x TMI  45%  7 141€ 45%  8 384€  15 525€
Economie fiscale CSG/CRDS/RSA  15,50%  2 460€  15,50%   2 887€  5 347€
Economie fiscale totale  9 601€   11 271€   20 872€

 

Quels sont les investisseurs potentiellement concernés par les SCPI de déficit foncier ?

Les SCPI de déficit foncier s’adressent aux investisseurs fortement fiscalisés au titre de  l’impôt sur le revenu.

 

Vous percevez des revenus élevés ? Parmi eux, des revenus fonciers nets fortement imposés ? Pour réduire la fiscalité attachée à ses revenus, l’acquisition de parts de SCPI de déficit foncier- d’ailleurs finançables avec un crédit immobilier – peut être la solution.

 

 

La souscription de parts de SCPI « Déficit foncier » se fait en fonction d’une analyse circonstanciée par rapport à la composition du patrimoine et la situation fiscale de l’épargnant. Avant tout placement, les conseils de vigilance aux investisseurs* sont les suivants :

  • aucun discours commercial ne doit faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé
  • obtenez un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui vous proposent le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.)
  • interrogez la société ou l’intermédiaire sur l’étendue de votre responsabilité juridique en souscrivant à son offre
  • posez-vous la question de savoir comment est réalisée la valorisation du produit proposé (prix d’achat ou prix de vente) et renseignez-vous précisément sur les modalités de revente du produit.

*AMF communiqué de presse publié le 6 novembre 2015

 

 

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