La nouvelle loi de finances 2012 modifie la fiscalité sur les plus-values immobilières. Si vous détenez des biens fonciers, de nouvelles solutions patrimoniales peuvent être imaginées, comme la création d’une SCI familiale couplée à un contrat de capitalisation.

 

Les plus-values immobilières ont été profondément modifiées par les dernières lois de finances (voir l’article « Réforme des plus-values immobilières : ce que vous devez savoir »). Dans ce nouveau contexte, c’est le bon moment pour réaliser un bilan patrimonial si vous êtes détenteurs de biens fonciers. En fonction de vos objectifs (percevoir des compléments de revenus à la retraite, transmettre des biens à vos héritiers, optimiser votre fiscalité à court et moyen terme…) des solutions peuvent être envisagées pour vous permettre d’atteindre vos objectifs. L’un des montages possibles est la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale couplée à un contrat de capitalisation.

 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

En constituant une SCI familiale, on répond à un objectif global : optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier et financier. La SCI évite les inconvénients de l’indivision. Lors d’une transmission anticipée, ce sont les parts qui feront l’objet d’une transmission par donation et non les biens qui composent la SCI ce qui permet d’éviter un assujettissement au régime des plus-values immobilières… Enfin, les statuts vont permettre de figer les règles de fonctionnement et les pouvoirs accordés à chaque associé. C’est donc un excellent outil patrimonial pour assurer la protection du conjoint survivant, qui pourra conserver les pleins pouvoirs sur la gestion des biens de la SCI si l’autre conjoint (gérant) disparaît.
 
Il est par ailleurs possible d’intégrer au sein de la SCI un contrat de capitalisation qui servira à:

  • faire fructifier les avoirs financiers issus d’un apport des associés lors de sa création,
  • ou à faire travailler les revenus perçus à partir des loyers ou des ventes des biens immobiliers de la SCI.

Pour assurer une optimisation, ces avoirs financiers doivent faire l’objet d’une immobilisation à moyen terme. Enfin, le contrat de capitalisation peut également être mis en garantie pour financer des investissements locatifs ou des travaux.

 

Quelles sont les spécificités du contrat de capitalisation ?

Ce type de contrat d’épargne se distingue des contrats d’assurance-vie. En effet, il n’y a pas de stipulation pour autrui et donc pas de rédaction d’une clause bénéficiaire. Ce contrat intègre l’actif successoral de son souscripteur pour sa valeur au jour du décès, si celui-ci ne l’a pas transmis de son vivant, et peut être assujetti au paiement de droits de mutation par décès. Toutefois, il ne prend pas fin au décès. C’est un contrat spécifiquement dédié à l’épargne et à la transmission.

 

Il diffère aussi de l’assurance vie dans la mesure où on ne le déclare au titre de l’ISF que pour sa valeur nominale, c’est-à-dire le montant des versements effectués. Les intérêts ne rentrent pas dans l’assiette de calcul. Un atout particulièrement intéressant lorsque le contrat est en plus-value (1). De plus, à la différence de l’assurance-vie, le contrat de capitalisation est transmissible du vivant du détenteur par donation devant notaire. Il est donc éligible aux droits de mutations à titre gratuit (2). Ainsi, le contrat transmis ne se dénoue pas et permet à son nouveau détenteur de bénéficier de son antériorité fiscale (3). Le seul point commun qui le rapproche de l’assurance vie est son régime fiscal. Il bénéficie d’une fiscalité identique en cas de rachat partiel ou total (4).

 

Une étude patrimoniale approfondie permettra de déterminer l’intérêt de coupler une SCI familiale à un contrat de capitalisation. Il ne faut pas perdre de vue que le montage en SCI doit répondre à une nécessité patrimoniale. La création d’une SCI ne doit pas être effectuée à la légère (statuts personnalisés, comptabilité, tenue d’une assemblée générale ordinaire …etc). La motivation ne doit pas être exclusivement d’éluder l’impôt, sous peine de requalification par l’Administration Fiscale.

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(1) Si le contrat de capitalisation est détenu par une SCI, cette disposition ne s’applique pas. La base taxable à l’ISF est égale à la valeur actuelle nette des parts, moins la décote pour illiquidité.

(2) 159 325 € s’il s’agit des enfants du souscripteur (barème applicable au 01/01/2012)

(3) Dans l’hypothèse où le contrat transmis a + de 8 ans, son nouveau propriétaire bénéficie du régime d’exonération des intérêts ou plus-values selon les dispositions du CGI

(4) Grâce au choix du prélèvement libératoire, au bout de 8 ans, les produits financiers ne sont imposés au moment du rachat qu’à hauteur de 7,5% après abattement de 4.600€ pour une personne seule et 9.200€ pour un couple – Les prélèvements sociaux sont prélevés chaque année sur les plus-values enregistrées soit 13,5% sur le fonds en Euros du contrat.

 

 

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