Le succès des SCPI se confirme année après année. Elles proposent en effet une solution intéressante à une équation à laquelle les investisseurs sont sensibles : versement d’un revenu régulier (¹) et de bon niveau (²) + prise de risque contrôlée et limitée.

 

Investissement en immobilier d’entreprise : quels bénéfices avec les SCPI ?

Ce placement repose sur de l’immobilier d’entreprise, loué via des baux commerciaux à des sociétés sélectionnées. De plus, considérant le niveau historiquement bas des obligations et (ceci découlant de cela) le rendement de plus en plus réduit des fonds euros en assurance-vie, l’attractivité des SCPI ne fait aucun doute.

 

Mais ça n’est pas leur seul intérêt. En effet à côté des SCPI de rendement, qui représentent l’essentiel de ce marché, se développent depuis quelques années les SCPI dites « fiscales », et notamment les SCPI Malraux.

 

L’essor des SCPI dites « fiscales » 

Investir dans une SCPI Malraux présente 2 atouts majeurs :

  • L’avantage fiscal : immédiat et significatif, identique pour tous les associés, quel que soit leur niveau de revenu et de patrimoine par ailleurs.
  • Le type d’investissement : de l’immobilier à caractère patrimonial, cohérent avec une vision de long terme.

 

​Mais tout investissement a ses limites et ses contraintes, ici essentiellement celle de la durée.

 

L’investisseur doit savoir qu’il s’engage, sans guère de possibilités de sortie, sur une quinzaine d’années. Mais après tout nous sommes dans le cadre d’un investissement immobilier, donc naturellement envisagé dans une perspective de long terme.

 

Une SCPI Malraux a pour vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, constitué d’immeubles d’exception à rénover, à usage d’habitation, situés en secteur sauvegardé et restaurés en profondeur dans les règles de l’art (sous la surveillance d’un architecte des Bâtiments de France). C’est le poids des travaux qui détermine l’importance de l’avantage fiscal.  

 

Celui-ci est constitué d’une réduction d’impôt (³) de 30% du montant des dépenses éligibles pour des immeubles situés en secteur sauvegardé et de 22% pour les immeubles situés sur une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager dans la limite de 100 000€ par an et par foyer fiscal. Cette réduction d’impôt s’applique en totalité l’année de souscription.

 

A noter que depuis 2013, le dispositif Malraux ne rentre plus sous certaines conditions dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. 

 

Une condition à respecter : conserver les parts de la SCPI pendant une période minimum de 9 ans à compter de la 1ère mise en location du dernier bien restauré. 

 

En pratique le dénouement s’opère au bout de 15 ans comme on l’a dit plus haut. La société de gestion procède alors à la vente des immeubles qui constitue le patrimoine de la SCPI, ce qui permet de désintéresser progressivement les associés au fur et à mesure de la vente des biens immobiliers ; et à terme de dissoudre la SCPI.

 

Un exemple : supposons une souscription de 50 000€ d’une SCPI dont la quote-part cible de travaux est de 30 000€ (67%). La réduction d’IRPP (Imposition sur le revenu des personnes physiques) dès l’année de la souscription est de 9 000€ (30% de la quote-part travaux), soit 18% du montant de la souscription (à quoi s’ajoute le cas échéant pour les revenus fonciers l’effet de levier du financement à crédit).

 

L’importance de définir vos objectifs patrimoniaux

Mais il faut bien sûr rappeler qu’avant même d’envisager l’intérêt fiscal d’une opération, il faut d’abord être convaincu de son intérêt patrimonial par rapport à ses propres objectifs et à son patrimoine.

 

La SCPI Malraux a là de forts arguments à faire valoir, puisqu’elle a pour objet de remettre sur le marché de la location des biens immobiliers vétustes, préalablement rénovés, faisant partie intégrante du patrimoine architectural, situés essentiellement dans des centres-villes. 

 

Par ailleurs, détenir ce type de bien dans le cadre d’un véhicule collectif évite les soucis de gestion occasionnés par la détention d’un bien en direct et permet une diversification du patrimoine.

 

Les sociétés de gestion qui interviennent sur ce marché sont encore peu nombreuses. On pourra s’intéresser plus particulièrement à celles qui ont une réelle antériorité dans ce domaine, qui maîtrisent directement l’ensemble du processus de travaux, qui acquièrent des immeubles entiers (plutôt que des appartements isolés – ce qui permet une rénovation en profondeur, gage d’une bonne tenue dans le temps des biens), qui offrent aux associés une sécurité juridique et fiscale.  

 

(1) tous les trimestres
(2) les SCPI d’entreprise ont versé 5.08% en moyenne à leurs associés en 2014 – source IEIF
(3) selon réglementation fiscale en vigueur au 1er janvier 2015

 

 

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