La pierre participe à la diversification du patrimoine et permet, dans certains cas, de bénéficier d’avantages fiscaux.

 

En effet, les pouvoirs publics ont toujours mis en place des dispositifs de faveur afin d’encourager l’investissement immobilier locatif des particuliers.

 

Le choix est assez vaste, que ce soit dans le neuf ou l’ancien : voici un tour d’horizon des principaux dispositifs « immobilier » en vigueur.

 

Il conviendra de déterminer le dispositif qui convient le mieux en fonction de ses objectifs, son profil d’investisseur et de la structure de son imposition.

 

 

L’investissement immobilier dans le locatif neuf

 

Dispositif Pinel Censi-Bouvard
Biens éligibles et nature de la défiscalisation

Logements neufs ou en état futur
d’achèvement (ou logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs) destinés à la location

 

 – Réduction d’impôt sur le revenu répartie sur une durée de 6 ou 9 ans. Réduction complémentaire si le contribuable s’engage à renouveler son engagement de location pour une ou deux périodes de 3 années supplémentaires (maximum 12 ans). Si l’engagement de location est :
 ° sur 6 ans : taux de réduction d’impôt de 12 %,

 ° sur 9 ans : taux de réduction d’impôt de 18 %,

 ° sur 12 ans : taux de réduction d’impôt de 21 %

 – Résidences de services meublées neuves (résidences pour étudiants, résidences de santé publique, EHPAD – Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, Résidences de seniors)

 

 – Taux de réduction d’impôt accordée :
11 % du montant de l’investissement sur une durée de 9 ans

 

 – Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (déclaration au régime micro BIC) s’ils ne dépassent pas
32 600 € HT

Points forts

 – Location autorisée à un ascendant ou à un descendant tant qu’il n’est pas membre du même foyer fiscal

 

 – Possibilité d’investir dans 2 logements par an

 

 – Acquisition dans des zones où la
demande locative est soutenue

 – Si les impôts sont inférieurs à la somme perçue, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes pendant
6 ans

 

 – Récupération de la TVA

 

 – Bail commercial administré par le
gestionnaire de la résidence, revenus
locatifs garantis

Points d’attention

 – Plafond d’investissement de
300 000 € par personne et par an et plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable

 

 – Conditions de ressources pour le
locataire et loyers plafonnés inférieurs au marché

 

 – Location devant intervenir au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure

 

 – Intégration dans le plafonnement
des niches fiscales

– La location se fait sous le statut
de LMNP (Loueur de Meublé Non
Professionnel)

 

 – Plafond d’investissement de
300 000 €, soit une réduction d’impôt maximum de 33 000 € répartie sur 9 ans
(3 666 € par an)

 

 – Engagement de location pendant 9 ans

 

 – Intégration dans le plafonnement
des niches fiscales

Nouveauté 2017  Dispositif prorogé jusqu’au 31/12/2017 et extension, en plus des zones A bis, A, B1 et zone B2 à certaines communes de la zone
sous réserve d’agrément préfectoral
 Dispositif prorogé jusqu’au 31/12/2017 et les résidences de tourisme ne sont plus éligibles

 

 

L’investissement immobilier locatif dans l’ancien

 

Dispositif LMNP Classique Malraux Déficit foncier
Biens éligibles et nature de la défiscalisation

 – Locations meublées directement habitables par le locataire (résidences pour étudiants, résidences
de santé publique, EHPAD – Établissement
d’Hébergement pour
Personnes Agées
Dépendantes, Résidences
de seniors et les
résidences de tourisme)

 

 – Déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts…) des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan

 

 – Possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble

 

 – Déficit imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou les 10 années suivantes

 

 – Abattement forfaitaire
de 50 % sur les revenus
locatifs s’ils ne dépassent
pas 32 900 € HT
(déclaration au régime
micro BIC)

 

 

 – Appartements ou
immeubles à rénover
situés en zone
« Site patrimonial
remarquable » et
destinés à la location

 

 – Réduction d’impôt
calculée sur le montant
des travaux réalisés :

° 22 % pour un
immeuble situé dans
une zone de protection
du patrimoine
architectural, urbain
et paysager (ZPPAUP)
ou dans une aire de
mise en valeur de
l’architecture et du
patrimoine (AVAP)

 ° 30 % pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien
dégradé

 Pour un bien mis en location, lorsque les charges (travaux de réparation, charges
d’entretien, de
copropriété, primes
d’assurances, etc.) sont
supérieures aux revenus fonciers, le propriétaire peut déduire ce déficit
foncier (hors intérêts
d’emprunt) de son revenu global dans la limite annuelle
de 10 700 €
Points forts

 – Pas de plafond de
réduction d’impôt

 

 – Récupération de la TVA

 

 – Bail commercial
administré par le
gestionnaire de la
résidence, revenus
locatifs garantis

 

 – Avantage fiscal
non intégré dans
le plafonnement
des niches fiscales

 – Réduction d’impôt
plafonné dans la limite de
400 000 € de travaux sur quatre années consécutives 

 

 – Pas de plafond de
ressources de locataires,
ni même de plafond de
loyers

 

 – Avantage fiscal
non intégré dans
le plafonnement
des niches fiscales

 – La fraction du déficit
supérieure à la limite
annuelle de 10 700 €
ainsi que celle
correspondant aux
intérêts d’emprunts
sont imputables sur les
revenus fonciers des dix années suivantes

 

 – Avantage fiscal
non intégré dans
le plafonnement
des niches fiscales

Points d’attention La location se fait sous
le statut de LMNP
(Loueur de Meublé Non
Professionnel)
Location devant
intervenir dans les
12 mois suivant
l’achèvement des
travaux
Lorsqu’un déficit a été
déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans
Nouveauté 2017  / Dispositif prorogé jusqu’au 31/12/2017  /

 

Bon à savoir !

  • Une réduction d’impôt de 20 % dans la limite de 22 000 €, a été créée pour inciter à la réhabilitation des résidences de tourisme (du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019).

    Les conditions : qu’il s’agisse d’immeubles achevés depuis 15 ans au moins et que leur propriétaire s’engage à louer pour une durée minimale de 5 ans

 

  • Les techniques d’investissement en nue-propriété permettent d’optimiser sa situation au regard de l’impôt sur le revenu et de l’ISF. Prenez conseil auprès de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine

 

 

 

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