Outil de développement de patrimoine en même temps que valeur refuge, l’immobilier est privilégié par les investisseurs français. 

 

Quelles sont les différentes façons complémentaires d’investir dans l’immobilier ?

  • Acheter des appartements ou des maisons d’habitation pour soi-même (résidence principale ou secondaire) ou pour les louer. Dans le cadre de l’immobilier locatif neuf, différents statuts sont possibles comme, par exemple :

– Le dispositif Pinel avec réduction d’impôt à la clé (revenus fonciers).

– Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec amortissement du bien et possibilité de générer des revenus défiscalisés sur une longue période (revenus BIC).

  • Acheter de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…), ce qui est, en général, plus rémunérateur que l’immobilier d’habitation :

– Soit en direct mais c’est compliqué ou cher unitairement pour un particulier 

– Soit le plus souvent sous forme de pierre-papier (SCPI), ce qui permet de mutualiser le risque et de ne pas s’occuper de la gestion. Les SCPI peuvent être disponibles directement (revenus dégagés sous forme de revenus fonciers) ou dans le cadre privilégié de l’assurance vie.

– Soit dans des véhicules mixtes type OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) à dominante immobilière que l’on trouve essentiellement dans les contrats d’assurance vie. 

 

C’est à ce dernier véhicule auquel nous allons nous intéresser.

 

L’OPCI est un produit relativement récent qui n’existe que depuis 2005. Le marché des OPCI est un marché encore modeste : 1.9 Mds€ d’actifs nets fin 2014 mais actuellement en plein essor avec 8 OPCI grand public créées depuis 2008*.

 

Qu’est-ce qu’un OPCI ? A quelles conditions un OPCI au sein de l’assurance vie peut être un placement intéressant pour le particulier ?

 

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier qui obéit à des règles très strictes en matière de compositions d’actifs. 

 

Ainsi, dans un OPCI :

  • Les actifs immobiliers doivent représenter un minimum de 60 % du total de l’investissement de l’OPCI dont au minimum 51 % en actifs physiques directs ou indirects.
  • Les valeurs mobilières jusqu’à 35% qu’il s’agisse d’actions, d’OPCVM actions/obligations/diversifiés voire d’OPCVM  monétaires.
  • Enfin les liquidités (compte courant, dépôts à terme, OPCVM monétaires) doivent être au minimum égales à 5% du total de l’investissement.

 

L’intérêt d’un OPCI ou ses limites est donc qu’il n’est pas composé uniquement d’immobilier, ce qui est un avantage en matière de diversification mais un inconvénient potentiel en matière de lisibilité des résultats.

 

Dans les faits, sur le marché, la composition type des OPCI varie d’un opérateur à l’autre :

  • De 55 à 65% d’immobiliers directs ou indirects 
  • De 25 à 35% de valeurs mobilières 
  • De 5 à 15% de liquidité au minimum

 

De quels facteurs va dépendre la rentabilité** de ce type de placement ?

 

  • La rentabilité immobilière :

Celle-ci est elle-même décomposée entre :
– Le niveau des loyers versés nets de frais de gestion. En ce qui concerne l’immobilier de bureau ou de commerce, les rentabilités recherchées, supérieures à l’immobilier d’habitation, tournent entre 6 et 8% avec des frais de gestion entre 1,5 et 3%.

– La revalorisation possible des biens (ou dévalorisation éventuelle), comme pour tout produit immobilier.

 

  • La rentabilité des valeurs mobilières

Celle-ci va dépendre totalement de ce que chaque opérateur va choisir de proposer au sein de son OPCI. Certains vont préférer jouer la prudence, d’autres seront partisans d’un niveau de risque et donc de rentabilité potentielle plus élevé. Par exemple, certains opérateurs vont choisir d’intégrer des foncières cotées dans les OPCVM composant l’OPCI. L’avantage est de renforcer la tonalité « immobilier » de l’OPCI mais l’inconvénient est que ces OPCVM (qui ont bien performé en 2014 notamment) sont des OPCVM volatils. Ceci signifie que les clients puissent accepter que potentiellement 35 % du rendement de l’OPCI ait une évolution.

 

Enfin, concernant la partie monétaire, moins l’OPCI en comptera, mieux ce sera pour ne pas obérer la rentabilité globale du fonds puisque le rendement des produits court terme est proche de zéro.

 

En pratique, comment se concrétise cette rentabilité ?

 

L’OPCI a, en fait, deux moteurs de performance

  • La valorisation des actifs qui se reflète dans la valeur liquidative. Cette valorisation prendra en compte la partie OPCVM que nous avons évoquée précédemment mais également la revalorisation potentielle de la valeur des biens achetés par l’OPCI (bureaux, commerces, entrepôts).
  • La distribution potentielle d’un revenu régulier, issu notamment des loyers ainsi que des plus-values de cessions. Notons que si elle veut être exonérée d’Impôt Société, un OPCI doit au minimum redistribuer à ses clients 85 % de ses revenus immobiliers nets perçus ainsi que 50% au minimum des plus-values de cessions. Au sein d’un contrat d’assurance vie, les dividendes sont, en principe, annuels et réinvestis sous forme de parts de l’OPCI. 

 

Quels sont, ainsi, les avantages et inconvénients d’un OPCI inséré dans un contrat d’assurance vie ?

Tout d’abord, le fait de pouvoir inclure un produit à dominante immobilière dans un contrat d’assurance vie est bien sûr un plus au niveau de la fiscalité. 

 

Nous pouvons rappeler, pour mémoire, que les revenus fonciers en provenance de tout type d’immobilier, y compris la pierre-papier, sont imposés au même titre que les revenus auxquels il faut ajouter la CSG/CRDS (exemple : 56,5 % d’imposition sur les revenus fonciers pour un client avec une TMI de 41%). Pour les personnes fortement imposées, détenir un produit immobilier au sein de l’assurance vie permet ainsi d’alléger fortement la fiscalité sur les plus-values (hors CSG/CRDS) pour peu que la détention du contrat excède 8 ans.

 

Au niveau également des droits de succession, inclure une SCPI ou un OPCI au sein d’un contrat d’assurance vie ou le détenir en direct n’a rien de comparable (sauf pour les conjoints exonérés dans tous les cas de figure). Pour être tout à fait équitable sur le sujet, il faut aussi néanmoins tenir compte des frais du contrat d’assurance vie (en moyenne 1% annuellement + les frais d’entrée), frais qui s’ajoutent aux frais de l’OPCI ou de la SCPI détenue en direct.

 

En terme de liquidité, c’est-à-dire de rachats potentiels de parts, l’intérêt de l’OPCI est que, grâce à sa composante monétaire et OPCVM, la liquidité offerte pour le client est en principe supérieure à la détention de l’immobilier ou de SCPI en direct. Dans le cadre de l’assurance vie, la liquidité est assurée réglementairement sous 2 mois maximum. 

 

Attention toutefois pour le client à ne pas racheter ses parts avant une certaine durée car sur des durées trop courtes, le client peut être perdant en terme de rendement perçu versus les frais investis au départ. 

 

En synthèse, la pierre-papier à travers l’OPCI grand public inclus dans un contrat d’assurance vie apporte une vraie diversification des risques à travers un investissement avant tout immobilier, qui sera de fait moins volatil qu’un placement purement financier. 

 

Pour évaluer le véritable couple rendement/risque, il faudra  bien regarder en détail la composition du produit tant en matière immobilière (quels sont les biens achetés ?) qu’en matière de composition des valeurs mobilières.

 

L’investissement dans un OPCI doit s’inscrire dans la durée et doit être acquis dans une optique de diversification de votre patrimoine. L’épargne est investie dans des actifs immobiliers et financiers. En conséquence, ces actifs sont soumis aux risques et fluctuations de ces marchés et ne comportent pas de garantie en capital. 

 

Avant de prendre une décision d’investissement, l’investisseur doit tenir compte notamment, de sa situation personnelle, de ses besoins de liquidité, de la composition de son patrimoine, de son aversion aux risques, de son horizon de placement (moyen/ long terme) et de ses objectifs d’investissement. Tout investisseur doit prendre connaissance, avant tout investissement, du document d’information clé de l’investisseur (DICI) de l’OPCI.

 

* Source : Groupama Immobilier
** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

 

 

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