L’immobilier vous intéresse ! Connaissez-vous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Quels sont les bénéfices de l’acquisition d’un bien en résidences avec services ? Voici quelques éléments de réponse…

 

 

Vous avez fait vos calculs, votre future pension de retraite sera insuffisante pour vivre sereinement. Vous recherchez une solution qui vous permette de vous constituer des compléments de revenus. Louer en meublé non professionnel peut être une opportunité à considérer. Son principal attrait : percevoir des revenus non fiscalisés sur longue période.

 

Caractéristiques du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

 

Est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel celui qui :

  • n’est pas inscrit au Registre du Commerce
  • retire de cette activité moins de 23 000 € de recettes brutes annuelles (loyers acquis TTC lorsque l’activité est assujettie à la TVA)
  • réalise des recettes dont le montant n’excède pas les revenus d’activité du foyer fiscal.

 

Les biens immobiliers concernés par ce régime sont :

  • les locaux d’habitations meublées
  • les résidences hôtelières, de tourisme, les chaines d’hôtels et gites ruraux
  • les maisons de retraite, les résidences de service.

 

L’activité de LMNP relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)  :

  • soit au régime micro BIC (abattement forfaitaire de 50 % si les recettes sont inférieures à 32.600 €)
  • soit au régime réel ou au régime réel simplifié.  Le régime réel permet de déduire les charges réelles : les intérêts d’emprunts, les charges locatives, les impôts fonciers et l’amortissement du bien (hors terrain).

 

Achat d’un bien dans une résidence avec services et mise en place d’un bail commercial

Acquis en vue de l’exercice de l’activité de location meublée, ces chambres ou ces appartements neufs, réhabilités ou en en état de futur d’achèvement se situent au sein de résidences avec services para-hôteliers.

 

Investir dans ces résidences destinées à abriter étudiants, seniors, personnes âgées dépendantes (au sein d’EHPAD – Etablissement Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) peut constituer une diversification patrimoniale intéressante et vous fait bénéficier de réels avantages fiscaux. Pour cela, les biens doivent être loués en meublé à un exploitant pendant au moins 9 ans dans le cadre d’un bail commercial.

 

Avantages de la location meublée non professionnelle

 

Ce type de location meublée comportera 4 avantages essentiels :

  • La récupération de la TVA (fixée à 20% dès 2014) acquittée lors de l’acquisition du bien : le prix de revient réel du logement LMNP acquis est donc le prix hors taxes ! Pour pouvoir bénéficier de cette récupération de TVA, la résidence au sein de laquelle le logement est situé doit proposer 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service de petit-déjeuner. A noter également qu’en cas de récupération de la TVA, l’investisseur doit obligatoirement opter pour le régime réel ou réel simplifié.
  • La faculté d’amortir le bâti et le mobilier (avec le régime réel ou réel simplifié), et de reporter les déficits liés à l’amortissement sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.
  • La signature de baux commerciaux avec des gestionnaires reconnus permettra de percevoir des loyers garantis et indexés pendant 9 à 12 ans.
  • La fiscalité des plus-values applicable en cas de cession est celle des particuliers. Elle se révèle plus favorable sur longue période que celle des plus-values professionnelles (applicables aux entreprises commerciales et industrielles).

 

Ainsi, vous allez bénéficier de revenus non fiscalisés pendant plus de 20 ans grâce à l’impact du passage en charge de l’amortissement et de la déduction éventuelle des intérêts du prêt ayant financé l’acquisition si vous avez eu recours au crédit.

 

 

Avec une rentabilité locative supérieure aux taux de crédit, la période actuelle est particulièrement favorable pour ce type d’investissement.

 

On peut également rajouter qu’acquérir un bien en LMNP au travers d’une société permettra de répondre à des attentes patrimoniales complémentaires :

  • la forme sociétaire permettra d’envisager la transmission des parts en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. L’EURL (1 seul associé) ou la SARL de famille (associés avec un lien de parenté, frère et soeur par exemple) sont les formes sociales les plus adaptées à l’exercice de la location meublée. (NB : la SCI serait en revanche automatiquement assujettie à l’IS et ferait perdre certains avantages, notamment ceux liés aux plus-values privées)
  • la SARL de famille pourra également se livrer à d’autres activités (par exemple la location nue).

 

Dispositif « Censi-Bouvard »

Par ailleurs, en parallèle d’un investissement LMNP classique, on ne doit pas oublier de rappeler l’existence du dispositif « Censi-Bouvard » créé par la loi de finances de 2009.  Ce dispositif concerne les logements neufs ou acquis en l’état futur d’achèvement entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur 9 ans, égale en 2014 à 11 % du montant du (ou des) investissement(s) réalisé(s) sur des biens similaires (plafond d’investissement total  de 300.000 € HT).

 

Ce dispositif ne peut bien sûr pas donner lieu à la comptabilisation d’amortissements déductibles s’agissant du montant de l’investissement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt. L’avantage fiscal est soumis au respect de certaines conditions (mise en location du bien dans les 12 mois suivants sa livraison, bien loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, etc).

 

Ce type d’investissement, réalisé en vue d’une réduction d’impôt, est néanmoins parfaitement cumulable avec une opération classique de LMNP offrant elle des revenus défiscalisés sur longue période.

 

Comme pour tous les biens immobiliers, la qualité du bâti, l’attractivité de la zone sont essentielles.

 

L’investissement en LMNP répond à différents objectifs patrimoniaux et ne répond pas à un objectif de plus-value court ou moyen terme mais s’analyse bien comme un investissement à conserver sur une longue période. Il est donc nécessaire avant tout investissement de réaliser une étude patrimoniale afin de vérifier que l’investissement envisagé correspond bien aux objectifs recherchés.

 

 

A lire aussi sur le blog :

 

A lire également sur le site internet :