Le 30 décembre dernier, la Loi de Finances pour l’année 2015 a été publiée au Journal Officiel. Les mesures décidées par le gouvernement vont impacter un grand nombre de particuliers. Quels vont être les principaux impacts fiscaux ? 

 

La refonte du barème de l’imposition sur le revenu

Fréquemment évoquée par le gouvernement, la suppression de la première tranche d’imposition sur le revenu a été définitivement adoptée. Elle a pour objectif d’alléger l’imposition des contribuables les plus modestes et de soutenir ainsi leur pouvoir d’achat.

 

Parallèlement à cette mesure, la limite inférieure correspondant au taux d’imposition à 14% est abaissée. Elle était jusqu’à présent de 11 991 euros et est désormais de 9 690 euros.

 

Concrètement, le nouveau barème appliqué cette année pour la déclaration de vos revenus 2014 est le suivant :

 

Montant des revenus taxables par part Taux Marginal d’Imposition (TMI)
Jusqu’à 9 690 euros 0%
9 691 à 26 764 euros 14%
26 765 à 71 754 euros 30%
71 755 à 151 956 euros 41%
Au-delà de 151 956 euros 45%

 

Enfin, le mécanisme de décote connaît lui aussi des modifications avec un relèvement de son plafond de 0,5% et la prise en compte des situations de couple. Avec la relève du plafond, cette mesure va limiter les conséquences qu’une légère augmentation de revenus pourrait avoir sur les foyers fiscaux qui sont proches d’un seuil d’imposition. En effet, franchir un seuil peut avoir des répercussions importantes comme rendre un foyer fiscal imposable sur le revenu mais également à la taxe d’habitation, etc. alors qu’il ne l’était pas ou occasionner une hausse de son imposition dans des proportions supérieures à l’augmentation de son revenu.

 

Dans certains cas, cela peut également avoir des répercussions sur le montant de prestations sociales jusqu’à présent perçues et qui seront de facto revues à la baisse car indexées sur le niveau d’imposition.

 

Pour limiter ces effets de seuil, le mécanisme de décote actuel a été revu et passe à 508 euros à 1 135 euros pour un célibataire et 1 870 euros pour un couple. Actuellement, le mécanisme de décote s’appliquait à un foyer fiscal sans tenir compte du nombre de personnes le composant. En intégrant cette notion de couple, le mécanisme qui, jusqu’à présent avantageait les célibataires, profite tout autant aux couples.

 

La réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel

L’évolution du dispositif Duflot en dispositif Pinel a fait couler beaucoup d’encre depuis son annonce par le gouvernement.

 

L’objectif étant de rendre le dispositif initial plus attractif auprès des investisseurs, la nouveauté réside, entre autres, dans la modulation de la durée de location du bien immobilier : de 9 ans avec Duflot, elle est désormais de 6 à 9 ans avec le dispositif Pinel. Une fois ce choix fait par l’investisseur au moment de sa déclaration de revenus, il est irrévocable.

 

La réduction fiscale est fonction de la durée d’engagement de location :

  • 12% pour une durée de 6 années
  • 18% pour une durée de 9 années.

 

Une fois cette première période de location effectuée, l’investisseur a la possibilité de la prolonger jusqu’à atteindre une durée totale maximale de 12 années. La réduction fiscale sera alors définie de la manière suivante :

 

Durée initiale d’engagement de location Réduction fiscale pour une durée de prolongation de 3 ans Réduction fiscale pour une durée de prolongation de 3 ans supplémentaire
6 années 6% du prix de revient du bien 3% du prix de revient du bien
9 années 3% du prix de revient du bien  

 

La particularité du dispositif tient également au fait que, contrairement à Duflot, il est possible de louer aux ascendants ou descendants sous réserve que ce dernier ne soit pas rattaché au foyer fiscal du loueur et que certaines conditions soient respectées comme la nature du bien loué, les plafonds de loyer ou encore de ressources du locataire.

 

S’il s’agit d’un investissement locatif « Pinel » réalisé dans le cadre d’une SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers), la réduction fiscale s’applique sur la totalité du montant de la souscription.

 

Dernier avantage du dispositif Pinel par rapport à son prédécesseur : les logements achetés en VEFA profiteront d’une réduction d’impôt dès lors qu’ils auront été achevés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition et non plus dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier.

 

L’assouplissement des droits de mutation à titre gratuit pour les biens immobiliers

Différentes mesures ont été entérinées mais nous vous présenterons les deux plus importantes.

 

1. Une exonération fiscale lors des donations de terrains à bâtir

Désormais, les donations, en pleine propriété, de terrains à bâtir qui seront enregistrées au moyen d’un acte authentique entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 seront exonérées de droits de mutation à titre gratuit. Sous réserve de respecter les conditions suivantes :

  • Cette exonération se fera dans la limite de la valeur déclarée des terrains à bâtir,
  • Le donataire doit s’engager à réaliser et achever la construction de locaux destinés à l’habitat dans un délai maximum de 4 ans à partir de la date de l’acte,
  • A l’expiration du délai de 4 ans, le donataire devra justifier de la réalisation et de l’achèvement des locaux destinés à l’habitation.

 

L’exonération appliquée sera à hauteur de :

  • 100 000 euros dans le cadre d’une donation faite à un descendant ou ascendant en ligne directe ou encore le conjoint ou partenaire de PACS,
  • 45 000 euros pour une donation auprès d’une sœur ou d’un frère,
  • 35 000 euros si cette donation est faîte à une autre personne.

 

Le plafonnement de l’exonération porte sur l’ensemble des donations consenties par un même donateur, ceci quel que soit le nombre de donataires ! Par exemple, le donateur a 2 enfants. Il fait don d’un terrain à bâtir d’une valeur de 80 000 euros à l’un de ses enfants, ce dernier profitera d’une exonération correspondant à la valeur du bien soit 80 000 euros. Il décide de donner un autre terrain à bâtir à son 2nd enfant d’une valeur de 120 000 euros, le donataire suivant ne pourra profiter d’une exonération maximale que de 20 000 euros.

 

La part qui n’est pas exonérée est soumise à paiement des droits de transmission. 

 

Il s’agit d’un dispositif temporaire.

 

2. Une exonération fiscale lors des donations de logements neufs

Une exonération des droits de mutation à titre gratuit est envisageable dès lors qu’il s’agit d’une donation d’un immeuble neuf en pleine propriété et destiné à l’habitation dont le permis de construire a été accordé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

 

L’acte attestant de la donation doit être signé dans les 3 années qui suivent l’obtention du permis de construire et doit être accompagné de la déclaration confirmant l’achèvement et la conformité des travaux. Il doit également stipulé que cet immeuble neuf n’a encore jamais été occupé ou utilisé sous quelque forme que ce soit.

 

Le barème de l’exonération appliquée sur les droits de mutation à titre gratuit est le même que précédemment à savoir :

  • 100 000 euros dans le cadre d’une donation faite à un descendant ou ascendant en ligne directe ou encore le conjoint ou partenaire de PACS,
  • 45 000 euros pour une donation auprès d’une sœur ou d’un frère,
  • 35 000 euros si cette donation est faîte à une autre personne.

 

Et là encore, l’exonération est plafonnée en fonction de la totalité des donations accordées par le donateur.

 

Pour le cas où l’une des conditions permettant l’obtention de ces exonérations ne serait pas respectée, la Loi de Finances 2015 prévoit une pénalité appliquée au donataire. Cette pénalité pourrait être levée dans certaines circonstances exceptionnelles comme une situation d’invalidité, un licenciement, etc.

 

Le régime d’imposition des plus-values immobilières

Le régime d’imposition des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir s’aligne avec celui des biens immobiliers déjà bâtis. Une exonération totale au titre de l’Impôt sur le Revenu est désormais appliquée sur les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir détenus depuis au moins 22 ans. La durée de détention du terrain à bâtir est maintenue à 30 ans en ce qui concerne l’exonération de prélèvements sociaux.

 

Cette mesure est appliquée à titre rétroactif depuis le 1er septembre 2014, même si elle entre dans le cadre des mesures prises lors de la Loi de Finances 2015.

 

Le barème d’imposition est le suivant :

 

Durée de détention du terrain à bâtir Abattement au titre de l’imposition sur le revenu des plus-values Abattement appliqué sur les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans 0% 0%
6 ans 6% 1,65%
7 ans 12% 3,30%
8 ans 18% 4,95%
9 ans 24% 6,60%
10 ans 30% 8,25%
11 ans 36% 9,90%
12 ans 42% 11,55%
13 ans 48% 13,20%
14 ans 54% 14,85%
15 ans 60% 16,50%
16 ans 66% 18,15%
17 ans 72% 19,80%
18 ans 78% 21,45%
19 ans 84% 23,10%
20 ans 90% 24,75%
21 ans 96% 26,40%
22 ans 100% 28%
23 ans 100% 37%
24 ans 100% 46%
25 ans 100% 55%
26 ans 100% 64%
27 ans 100% 73%
28 ans 100% 82%
29 ans 100% 91%
30 ans 100% 100%

 

Un abattement exceptionnel de 30% pourra être appliqué sur les plus-values nettes taxables des ventes de terrains à bâtir. Cet abattement s’applique à toute promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 dès lors que la vente est réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant la signature de la promesse. Sont exclus de cet abattement les ventes de terrains à bâtir réalisées au profit d’un membre de la famille ou d’une personne morale à laquelle un membre de la famille serait associé.

 

La reconduction et l’aménagement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le dispositif existant est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017 avec quelques nouveautés afin de le rendre plus efficace.

 

Au 1er octobre 2014, ce dispositif avait déjà connu une évolution notable puisqu’il avait été recentré sur l’investissement immobilier situé dans les zones B1, B2 ou C afin qu’il soit profitable aux propriétaires primo-accédants dont les revenus modestes ne leur permettaient pas d’investir en zone A.

 

Avec la Loi de Finances 2015, le PTZ donne désormais la possibilité aux primo-accédants d’acheter des logements anciens à réhabiliter situés dans des communes rurales et des agglomérations de moins de 10 000 habitants. La condition pour en bénéficier est que la commune mette à disposition de ses habitants un minimum de services et que le bien acheté nécessite a minima un montant de travaux de rénovation qui reste à déterminer. L’objectif de cette mesure étant de redynamiser des communes courant le risque d’une désaffection de ses habitants.

 

La durée du prêt ne peut excéder 25 ans et les conditions d’obtention et de remboursement ont été assouplies en intégrant notamment la possibilité, selon les ressources du foyer, d’opter pour un remboursement différé du prêt.

 

A noter que la condition de performance énergétique du logement pour obtenir un PTZ n’est plus en vigueur.

 

 

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