La Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat qui réunit plusieurs personnes souhaitant mettre en commun un patrimoine immobilier. Mode de gestion des biens facilité, transmission avantageuse, c’est une solution à privilégier pour la gestion d’un patrimoine familial. Attention, en dépit de ses atouts, la SCI a aussi ses limites : contrairement aux idées reçues, elle n’a pas d’effet défiscalisant et suppose une bonne entente entre « associés ».

 

Pour un investissement immobilier classique, le propriétaire détient son bien en direct. Dans le cadre d’une SCI, c’est la société elle-même qui est propriétaire du ou des biens. Chaque associé récupère en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. Parce qu’elles offrent des avantages indéniables en matière de transmission anticipée du patrimoine, la grande majorité des SCI sont détenues par des associés ayant un lien de parenté.

 

Gestion des biens, donation, fiscalité, etc. que faut-il savoir sur la SCI avant de se lancer ?

 

La SCI facilite la gestion des biens

A la différence d’un règlement d’indivision, les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs étendus au gérant (dans les faits, les parents sont souvent désignés comme co-gérants).

 

En effet, la SCI permet la séparation des droits de propriété et des droits de gérance. Les gérants ont ainsi toute latitude pour engager des travaux, mettre les biens en location, percevoir les loyers et même vendre les biens pour le compte de la SCI.

 

Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. En revanche, les conditions du vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts.

 

La SCI est avantageuse en cas de donation

Transmettre des parts de SCI peut être beaucoup plus intéressant que la transmission de biens en direct. En effet :

  • Ainsi, les gérants vont pouvoir conserver la maîtrise de la gestion tout en organisant la transmission.
  • Pour l’évaluation des parts, il sera tenu compte de l’actif net de la SCI, c’est-à-dire sur la valeur du bien, moins les dettes. En effet, la valeur des parts sociales tient toujours compte du passif supporté par la société. Ce n’est pas le cas lorsqu’une personne souhaite effectuer la donation en direct d’un immeuble qui supporte par exemple un prêt (passif). Il ne sera pas possible de déduire le passif pour déterminer l’assiette des droits de donation, sauf à procéder à une donation en pleine propriété.
  • La donation de parts sociales ne donne lieu à aucun frais : il ne s’agit pas d’un bien immobilier.
  • Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides (immobilier,…), il est difficile de réaliser des donations successives par tranche. Avec des parts sociales, en revanche, il est aisé de donner exactement 100 000 € par enfant et de renouveler cette opération tous les 15 ans.
  • La valeur des parts est généralement inférieure à la valeur du bien (décote de 10 à 20%) pour tenir compte du fait que les parts sont difficilement cessibles.
  • Et enfin tout en transmettant des parts de SCI à ses héritiers, le donateur ne perd pas la maitrise du bien transmis, ce qui est le cas avec la transmission classique du bien hors SCI, car il est en général le gérant de la société.

 

La SCI ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu

Dans sa forme la plus traditionnelle, la SCI bénéficie de la transparence fiscale : en cas de location du bien immobilier détenu par la SCI, les résultats sont imposables à l’impôt sur le revenu au nom des associés à proportion des parts que chacun détient dans la société.

 

Ces revenus sont imposés comme pour un bien classique dans la catégorie des revenus fonciers. En conséquence, Il n’y a pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur le revenu à posséder un ou des biens via une SCI.

 

Quelle protection si un héritier souhaite récupérer sa part ?

L’article 815 du Code civil indique que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En conséquence, en cas de décès, un héritier peut exiger de récupérer sa part sur un bien immobilier. Si les autres héritiers n’ont pas les moyens de lui rembourser cette part dans un délai rapide, ce dernier peut exiger la vente du bien.

 

Cela vaut-il aussi quand le ou les biens sont détenus dans le cadre d’une SCI ?

 

La SCI se révèle beaucoup plus souple par rapport à l’indivision, mais n’empêche pas complètement un héritier de récupérer sa part. Néanmoins, elle peut rendre cette opération beaucoup plus contraignante.

 

Les statuts de la SCI sont en effet très souples : il est tout à fait possible d’y indiquer une limite dans les cessions de part en intégrant par exemple une clause d’inaliénabilité temporaire.

 

 

 

 

En tout état de cause, toute cession même entre associés doit en principe être autorisée par les autres associés[1] ou par le gérant (article 1861 du Code civil). Il n’est donc pas possible de faire entrer un nouvel associé sans accord des autres.

 

Le refus d’agrément du nouvel associé proposé entraine en revanche l’obligation de racheter les parts de l’associé qui souhaite quitter la société. A défaut d’offre d’achat dans le délai requis, l’agrément initial est réputé acquis.

 

Les statuts peuvent également prévoir un laps de temps pour racheter les parts de celui qui souhaite sortir. Ceci peut permettre à la SCI de se retourner en souscrivant, par exemple, un crédit avant de racheter les parts.

 

Par ailleurs, il est d’usage d’appliquer une décote comprise entre 5 et 20 % sur le montant obtenu au motif qu’il est beaucoup plus difficile de vendre des parts que des biens. En principe, plus le pourcentage des parts cédées est faible, plus la décote est élevée.

 


[1] Sauf cession entre ascendant descendant et à condition que les statuts ne l’imposent pas.

 

 

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