Vous avez décidé de vendre un bien immobilier ? Sachez que la loi de finances rectificative de septembre dernier a réformé le calcul des plus-values immobilières.


En quoi consiste cette réforme ? Quelles en sont les conséquences si vous cédez un bien ? La réforme en détails.

 

Lorsque vous vendez un logement, vous dégagez généralement une plus-value, c’est-à-dire un gain par rapport à son prix d’achat. Cette plus value peut faire l’objet d’une taxation par l’administration fiscale en fonction du type de bien et de sa durée de détention.

 

Quels sont les biens concernés ?

La réforme s’applique à tout bien vendu, à titre onéreux, c’est-à-dire en échange d’argent. Les donations qui constituent des actes à titre gratuit sont donc exclues. Et, bonne nouvelle, la réforme ne touche pas au régime de faveur de la résidence principale qui reste exonérée. En revanche, si vous vendez une résidence secondaire, un bien locatif, des parts de SCPI ou de SCI, vous serez taxé. Sachez qu’il est question d’adoucir la note si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et si la somme dégagée de la vente sert à l’achat de votre résidence principale. Ce point est en discussion dans le projet de loi de finances pour 2012.

 

 

Quels abattements ?

Vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value taxable dont le pourcentage variera en fonction de la durée de détention du bien. Si votre transaction intervient au plus tard le 31 janvier 2012, vous bénéficierez d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Autrement dit, si le bien que vous vendez à plus de 15 ans, vous serez totalement exonéré de taxation sur les plus-values.

En revanche, si la cession intervient à partir du 1er février 2012, les règles changent : l’abattement s’établira à 2 % au-delà de la cinquième année, à 4 %  au-delà de la 17e et à 8 % au-delà de la 24e année. Résultat, vous ne serez exonéré qu’au bout de 30 ans contre seulement 15 aujourd’hui. A titre d’exemple, si votre bien a plus de 15 ans et que vous dégagez 200 000 euros de plus-value, vous êtes complètement exonéré si vous vendez avant la fin janvier 2012, mais si l’acte intervient à partir de février, vous devrez payer … 52 000 euros !
NB : il existait auparavant un abattement fixe de 1.000 € qui a également été supprimé à effet du 21 septembre 2011.

 

 

Quel taux d’imposition ?

Depuis le 1er octobre, la plus-value est imposée au taux de 32,5 % (contre 31,3 % auparavant) et cela en raison de la hausse des prélèvements sociaux.

La réforme des plus-values a donc été considérablement durcie, surtout pour ceux qui détiennent un bien depuis 15 ans et plus.

 

 

Comment calcule-t-on la plus-value ?

Tout d’abord, sachez que, dans ce domaine, la réforme ne change rien. La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un logement.

Au prix d’achat, vous pouvez ajouter certains frais (frais d’agence par exemple) si vous pouvez les justifier ou, à défaut, majorer ce prix de 7,5% maximum.

Vous avez aussi la possibilité de majorer le prix d’achat du montant des travaux que vous avez éventuellement réalisés. Là encore, à condition que vous puissiez produire les factures. Sinon, le fisc vous autorise à augmenter votre prix d’achat de 15% maximum.

Au prix de vente, vous pouvez déduire les frais que la cession a entraînés. Mais rassurez-vous, ce calcul est confié au notaire qui procède à la vente. C’est en effet lui qui se charge de prélever la taxe pour le compte du fisc.

 

 

 

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