Face à l’investissement immobilier classique, la « pierre papier » présente de nombreux avantages.  Avec des performances supérieures, elle ne nécessite qu’une mise de fonds réduite pour diversifier son patrimoine avec l’immobilier d’entreprise (bureaux,  commerces,…). Quels sont les supports disponibles ? Quelles sont leurs caractéristiques ? Quelle formule d’investissement choisir en fonction de ses objectifs et attentes ?

 

 

En matière d’investissement immobilier, il existe plusieurs formes :

  • les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées),
  • les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) voire les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)
  • les OPCVM immobiliers.

 

Les SIIC : l’immobilier en bourse

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées permettent aux investisseurs d’acquérir un patrimoine immobilier, de le faire fructifier en le louant et en le valorisant en vue de réaliser une plus-value.

 

Comme son nom l’indique, la particularité essentielle d’une SCII  – par rapport aux autres entreprises d’investissement foncier : elle est cotée en Bourse. De ce fait, sa valorisation peut connaître des fluctuations importantes liées aux marchés boursiers. En même temps, une SIIC est également sensible à la conjoncture du marché immobilier d’entreprise.

 

Côté retour sur investissement, depuis fin 2011, une SIIC n’est plus éligible au PEA et les valeurs sont déposées obligatoirement sur un compte titres. Ce qui offre une très bonne liquidité pour l’épargnant. Une SIIC est obligée de distribuer 85 % de ses bénéfices provenant de la location et 50 % des bénéfices issus de la vente des immeubles.

 

Les dividendes (revenus distribués) et les plus values de cession sont imposées séparément, selo des règles différentes. La fiscalité pour les dividendes et les plus-values est celle de l’impôt sur le revenu et du barème progressif. Les revenus ne bénéficient cependant pas, à la différence des autres actions, de l’abattement de 40 %. La fiscalité se révèle donc très pénalisante.

 

A noter que pour financer un tel investissement, l’épargnant peut recourir à un crédit bancaire.

Quelques exemples de SIIC : Unibail-Rodamco, Klépierre, Altaréa Cogedim, Icade.

 

 

Les SCPI d’entreprises, non cotées et majoritairement à capital variable

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont gérées par des sociétés de gestion agrées par l’AMF. Pour constituer leur patrimoine – qui doit être constitué à 95% d’immobilier – elles font appel à l’épargne publique mais elles ne peuvent pas emprunter.

 

Les SCPI constituent un placement à long terme pour assurer des revenus complémentaires. Mais on peut en ressortir à tout moment, à condition de s’aligner sur le prix de marché déterminé par la confrontation des ordres d’achat et de vente.

 

Les revenus perçus par les détenteurs de parts des SCPI sont essentiellement fonciers. L’imposition des plus values en cas de cession de part  est celle relative aux biens immobiliers classiques.

 

Ces parts peuvent être achetées à crédit et les intérêts déduits des loyers perçus ce qui est un atout primordial.

 

Les OPCI, une association pierre et valeurs mobilières

A la différence des SCPI et des SIIC, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) n’est pas quasi-exclusivement investi dans l’immobilier. Une condition néanmoins : les actifs immobiliers doivent représenter entre 60% et 90% au maximum des investissements (51% pour les seules OPCI valeurs mobilières), les liquidités au moins 10%, et au final les titres jusqu’à 30%.

 

Le rendement potentiel peut être supérieur à celui d’une SCPI mais le risque est supérieur. Ils sont dons réservés aux investisseurs qualifiés ou avertis.

 

Un OPCI peut prendre deux formes dont dépend la fiscalité rattachée :

  • Un OPCI revenus fonciers : il s’agit d’un fonds investi exclusivement dans des immeubles, des parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers et non dans des sociétés cotées. Ce support intéressera donc des investisseurs à la recherche de revenus réguliers bénéficiant de la fiscalité immobilière des particuliers.
  • Un OPCI valeurs mobilières : en plus des actifs précités, il détient des parts de sociétés foncières cotées (SIIC), des parts de sociétés non cotées. La fiscalité de cette forme d’investissement est celle des valeurs mobilières. Les dividendes ne connaissent cependant pas l’abattement de 40%.

Les OPCI doivent mettre en distribution 85% de leur revenus et plus-values réalisées sur les immeubles (50% de la plus-value pour les seules OPCI valeurs mobilières). Plus souples, les OPCI sont  plus risqués que la SCPI en raison de la présence de valeurs mobilières. La liquidité est réelle car il est possible de vendre à tout moment.

 

Par ailleurs, les cessions (de parts) ne subissent pas de droits d’enregistrement. 

 

Les OPCVM Immobiliers

L’OPCVM investit dans des entreprises du secteur immobilier (titres de foncières et de sociétés françaises, européennes en général ou même mondiales) qui relèvent du secteur de la promotion ou de la construction. Ce sont des produits d’épargne de gestion collective agrées par l’AMF.

Un avantage par rapport à une SCPI : pas de frais de mutation. Tout comme pour les SIIC, il existe néanmoins un risque de volatilité élevé même si la composante immobilière peut parfois contrebalancer la prise de risque actions.

 


En fonction de vos objectifs et selon votre souhait d’un véhicule immobilier pur ou pas, la fiscalité que vous privilégiez, votre profil de risque et le degré de liquidité voulue, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous orienter vers le choix d’investissement qui vous convient.

 

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