Pour la plupart des investisseurs, investir dans l’immobilier n’est pas une question mais une évidence.

 

Evidence que de vouloir se construire un patrimoine immobilier, transmissible à ses héritiers, dont on tirera un revenu – le loyer – , et dont on espère un avantage fiscal, lié soit à l’acquisition, soit aux revenus générés.

 

Sans oublier l’aspect valeur-refuge traditionnel à l’immobilier, et les espoirs de plus-value en cas de revente.

 

La question, ou plus exactement les questions, seront plutôt : Quand ? Quel type de bien ? Où ? Pour quelle somme ?…

 

En oubliant une question fondamentale : pierre-pierre ou pierre-papier ?

 

 

C’est-à-dire :

  • un bien immobilier, détenu en direct (un appartement, un studio…)
  • ou alors des parts de sociétés immobilières (ce qui rend l’associé co-propriétaire du patrimoine immobilier de ladite société, ceci au prorata de son nombre de parts).

 

Il existe plusieurs types de sociétés immobilières ; limitons-nous aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

 

L’immobilier en direct ou les SCPI participent de 2 approches, 2 « philosophies »,  très différentes de l’immobilier.

 

Avec tout de même un  point commun essentiel : la fiscalité.

 

C’est-à-dire que posséder des parts de SCPI ou un immeuble en direct revient fiscalement au même. Et ceci que l’on envisage la question sous l’angle des revenus, des charges déductibles, ou des plus-values lors d’une cession.

 

Par ailleurs, les SCPI décalquent la plupart des façons d’acquérir en direct de l’immobilier d’investissement : Scellier/Duflot, déficit foncier, Malraux, démembrement.

 

Où sont alors les différences ?

 

Elles résident essentiellement :

  • Dans la nature de l’immeuble. Le particulier qui achète un bien immobilier en direct acquiert dans la très grande majorité des cas un bien à usage d’habitation. Il faut savoir qu’a contrario, l’essentiel du parc des SCPI est constitué d’immeubles de bureaux, et accessoirement de commerces.

L’intérêt, c’est que le loyer/M2 de l’immobilier professionnel est sensiblement plus élevé que l’immobilier résidentiel. A titre d’illustration, sachez que le rendement net moyen des SCPI d’entreprise a été de 5.13%* en 2013.

 

  • Dans le principe de mutualisation. Un investissement en direct de, par exemple, 150K€ permet d’acquérir un appartement, qui sera loué à un locataire. Le risque (il y a toujours un risque) n’est pas mutualisé. A contrario, investir cette même somme en parts de SCPI rend, comme on l’a vu, l’investisseur co-propriétaire d’un patrimoine immobilier de plusieurs dizaines de lots, et donc bailleur d’un nombre au-moins aussi élevé de locataires, qui sont souvent des entreprises, et non des particuliers.

 

On le voit l’appréhension du risque n’est pas du tout la même.

 

  • Ajoutons que les SCPI sont très accessibles (dès quelques milliers d’€), et qu’elles n’occasionnent aucun souci de gestion, celle-ci étant totalement déléguée.

     

Alors est-ce à dire que la pierre-papier, c’est mieux que la pierre-pierre ?

Certainement pas, l’un n’exclut pas l’autre ; et puis tout est affaire de choix personnel, au vu d’un examen bien mené de ses contraintes et de ses objectifs.

 

Par ailleurs, l’immobilier en direct a pour lui sa totale liberté.

 

Liberté dans le choix du lieu de l’investissement, de l’immeuble, de l’étage, de la surface …

 

Liberté dans le choix de la destination : appartement mis en location puis qui devient domicile des enfants, par exemple.

 

Un bien immobilier en direct pourra avoir une valeur affective que n’auront jamais des parts de SCPI.

 

*source ASPIM-IEIF

 

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