En 2017, environ 350 000 foyers étaient soumis à l’ISF.  

 

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et ne devrait impacter plus que 150 000 personnes selon Bercy…

 

Concrètement, qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

À compter du 1er janvier 2018, seuls les actifs immobiliers sont taxés, les actifs financiers sortent du champ d’application de l’impôt.

 

L’impôt ne change pas dans sa structure : ce sont les mêmes seuils, le même barème et les mêmes taux qui vont s’appliquer, seule l’assiette change.

 

Dans la réalité, le dispositif se révèle plus complexe qu’il n’y paraît…

 

La réforme introduit de nombreux aménagements qui auront pour conséquence de taxer plus fortement les biens immobiliers que précédemment.

 

C’est la raison pour laquelle, nous vous proposons de faire un tour d’horizon des éléments entrant dans le calcul de l’IFI.

 

ISF versus IFI : qu’est-ce qui change et qu’est-ce qui ne change pas ?

Infographie-Impot-Fortune-Immobiliere-IFI

 

Comment calculer le montant net imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Pour calculer le montant net imposable à l’IFI, il convient, dans un premier temps, de déterminer les biens immobiliers réellement imposables.

 

Par la suite, il faudra déduire de ce montant le passif déductible.

 

À l’actif, devront figurer en principe :

  • Les biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Si les biens sont détenus au travers de société, les parts seront imposées à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers.

 

  • Les titres de sociétés et organismes à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement.

 

  • Les contrats d’assurance-vie rachetables ou de capitalisation à hauteur de la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables comprise dans certaines unités de compte (telles les parts de SCPI ou d’OPCI).

 

En fonction des seuils de détention, certaines exclusions sont cependant prévues.

 

Par ailleurs, sous conditions, les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable ainsi que les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société bénéficieront d’exonérations.

 

 

Au passif, il convient de relever les éléments suivants :

  • Seules les dettes liées à la détention du bien sont déductibles, comme notamment celles relatives au paiement des impôts dus à raison des biens concernés (par exemple, la taxe foncière). En revanche, la part d’imposition incombant à l’occupant, comme la taxe d’habitation et l’impôt sur les revenus fonciers ne sont désormais plus déductibles.

 

  • Les prêts à caractère familial (sauf si le caractère normal du prêt avec respect des échéances et caractère effectif des remboursements est justifié et s’il s’agit d’emprunts consentis par certains ascendants ou descendants) ne sont plus déductibles.

 

  • Les prêts in fine (prêts remboursés en totalité à l’échéance) se déduisent désormais du patrimoine taxable non plus dans leur intégralité mais comme s’ils étaient amortissables et bénéficient de conditions moins attractives.

 

  • Lorsque le patrimoine taxable est supérieur à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

 

En conclusion, grâce à cette réforme la quasi-totalité des redevables seront gagnants.

 

Une catégorie cependant risque d’être pénalisée, ce sont les non-résidents, sous réserve des conventions fiscales internationales.

 

En effet, ces derniers subiront une pression fiscale plus forte sur leur patrimoine immobilier (tous les titres de sociétés sont susceptibles d’être taxés et pas seulement les titres de sociétés à prépondérance immobilière).

 

 

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