Plus que quelques jours avant la date limite de déclaration de vos revenus… (jusqu’au 20 mai 2014 pour la déclaration papier et, selon les départements, entre le 27 mai et le 10 juin par internet).

 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez, vous percevez donc des revenus fonciers. Vous vous interrogez sur la façon dont vous allez pouvoir les réduire. Le déficit foncier peut être une solution.

 

En effet, peu de propriétaires immobiliers connaissent les subtilités de ce mécanisme, lequel  n’est pas considéré comme une niche fiscale de sorte qu’il reste l’une des rares dispositifs fiscaux n’ayant pas encore subi de rabot par le gouvernement.

 

Mais concrètement, qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Vos revenus fonciers (les loyers perçus au titre d’une location non meublée) doivent normalement être déclarés au titre de l’impôt progressif sur le revenu.

 

Mais avant d’en arriver  cela, il convient de déterminer les recettes (revenus bruts). La différence entre revenu brut et charges déductibles permettra de déterminer le résultat net de l’immeuble : revenu ou déficit.

 

Vos  charges déductibles sont les dépenses de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance, les dépenses d’amélioration, les primes d’assurances, la taxe foncière, les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant à la charge du propriétaire ainsi que les provisions pour charges de copropriété.

 

Donc  si vos charges sont  supérieures aux revenus locatifs, nous parlons alors de déficit foncier. Le propriétaire pourra déduire ce déficit résultant de certaines dépenses (hors intérêts d’emprunt), sous certaines conditions, sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

 

Un autre avantage non négligeable : si le déficit foncier dépasse 10 700 euros, vous pourrez reporter la fraction excédentaire sur les revenus fonciers des dix prochaines années, toujours dans la limite de 10 700 euros par an.

 

Quant à l’excédent du déficit foncier si votre revenu global n’est pas suffisant pour l’absorber, il pourra être imputé sur vos revenus globaux durant les 6 années suivantes.

 

Attention toutefois aux pièges dans lesquels les contribuables tombent fréquemment :

  • l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le bien est affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit.
     
  • la nature des travaux à prendre en compte : seuls les travaux d’amélioration et d’entretien sont concernés. Les travaux d’agrandissement et de (re) construction ne doivent pas être pris en compte. Une astuce pour les identifier : la TVA appliquée ! (10% ou 5,5%pour les travaux d’entretien ou d’amélioration contre 20% pour les autres).

 

Enfin, vous devez savoir que  le régime d’imputation des déficits fonciers est applicable pour tous les immeubles, il s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est engagé au cours d’une année.

 

Pour pouvoir en bénéficier, vous devrez opter pour le régime fiscal dit « du réel ».

 

Quel régime fiscal choisir : le régime du micro-foncier ou le régime du réel ?

  • si le revenu foncier brut* annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros par an : l’administration fiscale vous rattachera au régime du micro-foncier sauf si vous faîtes la demande d’être soumis au régime du réel.

 

Le régime du micro-foncier, s’il ne vous permet pas de profiter du dispositif de déficit foncier, n’est néanmoins pas dénué d’intérêt puisque vous avez la possibilité d’avoir un abattement de 30% sur vos revenus locatifs.

 

Les 70% restants viendront s’ajouter à vos autres revenus et supporteront le barème progressif de l’impôt sur les revenus auquel s’ajoutera la CSG de 15,5%.
Par conséquent, si vos charges locatives excèdent de plus de 30% vos revenus fonciers, le régime du réel vous sera fiscalement plus favorable.
 

  • si les recettes sont supérieures à 15 000 euros par an : le régime du réel sera le régime d’imposition.

 

Comment calculer son déficit foncier ?

Avant toute chose,  il y a une subtilité à connaître pour ne pas risquer un redressement fiscal pour cause de déclaration erronée : vous devez commencer par déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et non pas de vos revenus globaux.

 

Prenons pour exemple Patrick M. dont le revenu global est supérieur à 10 700 euros. Il est propriétaire d’un appartement qu’il loue en 2014 et dont le revenu foncier est le suivant :

 

Revenu brut : 4 000 euros
Charges : – 20 000 euros
Intérêts d’emprunt : – 6 000 euros
Déficit foncier :

– 22 000 euros

(intérêts d’emprunt 6 000 euros – le revenu brut 4 000 euros + les charges 20 000 euros)

 

Patrick M. va donc imputer sur son revenu global ses charges (20 000 euros) autres que les intérêts d’emprunt à hauteur de 10 700 euros.

 

Puis ajouter les  9 300 euros restants (20 000 – 10 700) aux 6 000 euros des intérêts d’emprunt qu’il imputera cette fois-ci sur ses revenus fonciers durant les 10 prochaines années soit jusqu’en 2024, dans la limite de 10 700 euros par an.

 

 

Réaliser un gain fiscal grâce à une perte d’argent, voici le curieux paradoxe du déficit foncier !

 

* Ensemble des recettes brutes (sommes encaissées par le bailleur, revenus exceptionnels et revenus accessoires) auquel il faut ajouter certaines dépenses incombant au bailleur

 

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