Vous êtes tenté par un investissement locatif ? Le neuf permet de bénéficier des aménagements de la loi Pinel. Quant à l’ancien avec travaux, il présente les avantages du « déficit foncier ».  Voici quelques clefs pour choisir.

 

La pierre est un excellent moyen de valoriser son patrimoine. De plus, elle permet de le faire sans disposer d’une capacité d’épargne élevée. Un investissement dans l’immobilier locatif aide aussi à pallier la baisse des revenus consécutive au départ en retraite. L’immobilier est le seul investissement « cofinancé par des tiers » (locataire et parfois économie d’impôt) qui offre le recours au crédit. En conséquence, c’est un levier patrimonial et fiscal supplémentaire.

 

Mais alors, neuf ou ancien ? Le choix dépend notamment du profil des investisseurs (nature du bien souhaité, durée envisagée de l’investissement locatif, désir de réalisation de travaux lourds, existence ou pas de revenus fonciers, etc.). Cependant, tous deux ont des avantages propres, à connaître pour faire pencher la balance d’un côté.

 

Le neuf, avantages de la loi Pinel      

Le neuf permet le choix du lot, un plan optimisé, des normes environnementales élevées, des espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin). Le neuf, c’est aussi la promesse d’absence de travaux pendant de nombreuses années.

 

Mais surtout, le neuf vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Celle-ci est marquée d’une réduction d’impôt dépendant de la durée d’engagement de location.

 

Le dispositif Pinel encourage l’investissement locatif dans l’immobilier neuf (jusqu’au 31/12/2016) avec le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans ou 9 ans. La période initiale d’engagement peut être prorogée par période triennale.

 

La réduction fiscale que l’investisseur peut obtenir varie en fonction du prix du bien et de la durée d’engagement de location. Elle est de 12 % pour une durée de 6 années et 18 % pour 9 années. Cette durée de location peut ensuite être prolongée pour atteindre 12 années au maximum.                                           

 

La réduction fiscale supplémentaire sera alors définie de la manière suivante :

 

Durée initiale

d’engagement de location

Réduction fiscale pour une prolongation de 3 ans Réduction fiscale pour une  seconde prolongation de 3 ans
6 ans 6 % du prix de revient du bien 3 % du prix de revient du bien
9 ans 3 % du prix de revient du bien

Cette option, exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable.

 

Le montant maximum de l’investissement pris en compte étant de 300.000 €, la réduction d’impôt maximale étalée sur 12 ans s’établit à 63.000 € (21% de 300 000 €), soit 5.250 € l’an. 

 

Cette solution, même avec un apport réduit, peut s’autofinancer en raison d’un investissement à la fois « cofinancé » par le locataire et la réduction d’impôt.

 

Les atouts de l’ancien avec travaux

L’ancien avec travaux peut être en cœur de ville et concerner des immeubles de caractère plus patrimoniaux, avec une plus grande résistance des prix en cas de marché baissier. 

 

L’ancien avec travaux, c’est aussi l’assurance de bénéficier des avantages du régime fiscal du déficit foncier : celui-ci est caractérisé par un plafond du déficit foncier annuel, déductible du revenu global, de 10.700 € et le report de l’éventuel reliquat sur 10 ans.

 

Le régime fiscal de droit commun « déficit foncier » permet :                                                            

  • d’imputer sur les revenus fonciers (existants ou à venir), les charges engagées au titre des dépenses de réparations puis celles d’entretien                                                                                                      
  • d’imputer l’éventuel déficit foncier (sauf pour sa fraction correspondant aux intérêts d’emprunt), en cas de revenus fonciers insuffisants pour absorber les dépenses, sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros.

 

Dans les deux cas, d’imputer l’éventuel déficit foncier résiduel sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.     

 

Un point essentiel réside dans le fait que ce mécanisme n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €. 

 

Cas pratique 

Philippe et Anaïs sont un couple avec deux enfants (3 parts). Monsieur gagne 43.000 € par an et Madame 40.000 €. Le couple perçoit par ailleurs 4.500 € de revenus fonciers nets. Pour leur projet, ils disposent d’un apport maximum de 75.000 €. Leur impôt sur le revenu s’élève à 9.466 € et les prélèvements sociaux à 698 €.    

 

1.       Hypothèse d’un investissement Pinel :

Acquisition d’un appartement neuf de 58 m2 situé en zone B1 d’une valeur de 220.000€ pour le louer nu, pendant 9 ans, dans le cadre de la loi Pinel. Cette acquisition est financée par un apport personnel d’environ 70.000€, le solde avec un crédit de 157.000 €* sur 20 ans avec un taux fixe de 2.55%. L’échéance du crédit s’établit à 836 €.

 

La réduction d’impôt s’élève à 39.600 € étalée sur 9 ans, soit 4.400 € par an.   

 

La location du bien procure en année 1 un revenu locatif de 617 € mensuels hors charges (rentabilité de 3,36%). Les charges moyennes mensuelles (crédit, impôt foncier, frais de gestion et d’assurance) sont couvertes par les loyers et l’économie d’impôts Pinel (18% du prix d’acquisition étalée sur 9 ans) pendant les 9 premières années.

 

Des simulations permettent d’ailleurs l’analyse financière et économique de l’opération avec la contribution respective de chacun des acteurs à la réalisation du projet (investisseur, locataire, «économie d’impôts»).            

 

L’ensemble prix d’acquisition, dépenses et charges** engendrées par le projet, sur la durée du crédit, est effectivement financé à hauteur de :

  • 51,5 % par les locataires (loyers versés),
  • 36,7 % par l’acquéreur (apport du couple),
  • 11,7 % par l’économie d’impôts (ici uniquement Pinel).

 

Ainsi pour 70.000 € investis, Philippe et Anaïs, sans un effort régulier de trésorerie trop important, disposeront après 20 ans d’un appartement de 220.000€ qui générera alors un revenu complémentaire de 758 € par mois (revalorisation indexée des loyers).

 

(*) frais de notaire de 7 599 € intégrés.                                                                                                                                                            

(**) hypothèses de calcul : frais de gérance égaux à 10% du loyer/an, charges de copropriété de 1% du loyer/an, augmentation de charges & loyers de 2% /an.

 

2.       Hypothèse d’un investissement dans l’ancien avec travaux :

Acquisition en janvier d’un appartement ancien à rénover de 70 m2 (147.000 €) pour le louer nu après rénovation. Le montant des travaux s’élève à 70.000 € et les frais d’acquisition à 10.000 €. Le bien sera loué dès avril.                                                                                                                                      

L’investissement est financé avec un crédit de 157.000 €* sur 20 ans au taux fixe de 2.55%. L’échéance du crédit s’établit à 836 €.

 

Le bien loué génère un revenu locatif en année 1 de 617 € mensuels hors charges.

 

Quel sera l’impact fiscal de cet investissement ?

 

Le couple paie actuellement 9.466 € au titre de l’impôt sur le revenu et 698 € au titre des prélèvements fiscaux et sociaux relativement aux revenus fonciers.                                                       

                

Simulations fiscales ans 1 à 5 (intérêts d’emprunt et autres frais et charges non pris en compte, pas de révision des loyers) :      

 

Calcul des gains fiscaux réalisés

  Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Loyers bruts de l’investissement réalisé 5.553 7.404 7.404 7.404 7.404
Travaux (-) 70.000        
Autres loyers nets 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500
Revenus fonciers nets de l’année (hors report éventuels déficits antérieurs) -59.947 11.904 11.904 11.904 11.904
Montant du report sur les autres revenus globaux (dans la limite de 10 700 €) 10.700 0 0 0 0
Déficits antérieurs restant à imputer –  49.247 37.343 25.439 13.535
Revenus fonciers nets imposables après imputation du bénéfice sur les déficits antérieurs 0 0 0 0 0
Déficits à imputer à partir de N+1 … 49.247 37.343 25.439 13.535 1.631
Economie Impôt sur le revenu (IR) 

6.225

= (10.700   + 10.053)       x 30 %

3.571

= 11.904     x 30 %

3.571

= 11.904     x 30 %

3.571

= 11.904     x 30 %

3.571

= 11.904     x 30 %

Economie Prélèvements sociaux

697

(4.500 x 15,5%)

697

(4.500 x 15,5%)

697

(4.500 x 15,5%)

697

(4.500 x 15,5%)

697

(4.500 x 15,5%)

Economie fiscale IR et Prélèvements sociaux 6.922 4.268 4.268 4.268 4.268
Economies d’impôts cumulées 6.922 11.290 15.458 19.726 23.994

Par contre, nos investisseurs feront une économie d’impôts totale de plus de 25.000 € (chiffre minoré puisque aucune charge et intérêts d’emprunt n’ont été enlevés).                                                                               

En conclusion : lorsqu’on dispose de temps devant soi, ce qui est le cas de Philippe et Anaïs, dans un contexte de taux de crédit très bas, l’investissement immobilier locatif (Pinel ou ancien avec travaux) permet de se constituer un patrimoine et un revenu complémentaire pour la retraite dans d’excellentes conditions financières.

 

 

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