Epargner régulièrement et protéger ses proches ainsi que son patrimoine relèvent d’une stratégie de qualité. L’association de l’immobilier locatif et de la prévoyance constitue une solution très attractive.

 

L’immobilier locatif : un incontournable pour percevoir des revenus futurs

 

Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages car il vous permet
de :

 

1. Vous constituer un patrimoine :

  • L’immobilier, le seul actif que l’on peut acquérir à crédit*
  • Un placement « cofinancé » en grande partie par le locataire et, le cas échéant, l’économie d’impôt 
  • Une diversification notamment avec l’immobilier d’entreprise ou les résidences de services.
  • Une économie sur l’entretien et les gros travaux pendant de longues années pour le neuf

 

2. Générer des revenus futurs :

  • Un objectif de revenus réguliers, fonciers sauf pour le LMNP avec les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
  • Des loyers indexés, voire garantis, prémunissant contre l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat

 

3. Profiter du levier financier du crédit : une rentabilité locative actuellement supérieure aux taux de crédit

 

4. Ainsi que des avantages fiscaux : des incitations fiscales attractives pour l’immobilier locatif résidentiel neuf (impôt sur le revenu, ISF)

 

5. Protéger votre famille :

  • Un outil de protection, grâce à l’Assurance Décès Invalidité (ADI) mise en place avec le financement, avec des revenus réversibles à 100% (extinction de la dette en cas de décès de l’emprunteur si ADI à 100%)
  • Un choix à 100% de l’usufruit pour le conjoint survivant

 

6. Transmettre votre patrimoine : Le recours aux techniques de démembrement de propriété pour optimiser la transmission et la fiscalité.

 

 

Sur quel type de bien investir ? Immobilier résidentiel exclusivement ? Investissement physique (à usage d’habitation en grande majorité) ou acquisition de parts de SCPI (investissement essentiellement dans des immeubles de bureaux ou commerces) ? Niveau de rentabilité prévisionnel ?

 

Quelques pistes de réflexion sur les avantages des différentes solutions à votre disposition.

 

Des solutions immobilières, sur le long terme, pour une stratégie retraite efficace

 

  Profil Client Objectif Patrimonial Caractéristiques majeures

Pinel (1)

Dès 140 000€

Contribuable avec 400 €/mois de capacité d’épargne

– Réduction d’impôt sur le revenu

– Constitution d’un patrimoine immobilier résidentiel neuf

– Rendement de 2,8% à 4,30%

– Réduction d’impôt, jusqu’à 63 000 €, calculée sur le montant investi (plafond de 300 000 €/an) : 12%, 18% ou 21% selon durée de location (6, 9 ou 12 ans)

– Possibilité d’occuper le bien à terme

 LMNP

(Loueur en Meublé Non Professionnel)

Dès 80 000 € HT

 Tout contribuable  – Diversification du patrimoine avec des résidences neuves avec services (étudiants, retraite …)

– Perception de revenus non fiscalisés sur longue période

– Rendement de 3,6% à 4,5%

 – Gestion déléguée à un exploitant avec un bail commercial de 9 ans
– Amortissements du bien venant en déduction des revenus encaissés (BIC)

– Remboursement de TVA

Parts de SCPI d’entreprise à crédit (2) (3)

Dès 20 000 €

 Contribuable souhaitant  percevoir des revenus supplémentaires   – Diversification du patrimoine avec des immeubles de bureaux et/ou des commerces         
– Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers
 – Gestion collective et mutualisation du risque

– Seuil d’entrée abordable

– Rentabilité élevée (5,1% en 2014) (les taux de rendement  passés ne présagent  pas de la rentabilité future)

 Nue-propriété

– Bien à crédit

Dès 80 000 €

– Parts de SCPI d’entreprise (2)
Dès 25 000 €

 Contribuable au patrimoine important et aux  revenus élevés
(soumis aux TMI (4) supérieurs)
 – Maîtrise de la fiscalité sur le revenu

– Réduction de l’assiette taxable à l’ISF

– Pour le bien en direct : intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers existants si usufruit détenu par un bailleur social

 – Privation de revenus immédiats pendant 5, 7 ou 10 ans

– Investissement acquis avec une décote (20% à 30% de la valeur du bien) contrepartie de l’absence temporaire de revenus

– Bien exclu temporairement de la base taxable ISF

 

La prévoyance pour protéger le patrimoine et les revenus de la famille

Protéger le patrimoine familial

Avec un bien immobilier acquis à crédit, le décès peut venir éteindre la dette bancaire associée. Le bien est transmis aux héritiers, chacun devant régler des droits de succession calculés sur la valeur intégrale du bien transmis.

 

Protéger son patrimoine, c’est optimiser sa transmission afin que les biens, et les revenus associés, puissent revenir intacts aux héritiers.       

 

Un bilan succession est nécessaire pour calculer les droits dus par chacun, leur capacité à les payer, le montant résiduel à couvrir. 

 

L’objectif poursuivi sera alors d’assurer aux héritiers la capacité à payer les droits de succession pour que soit conservé intact le patrimoine notamment immobilier.

Protéger les ressources de sa famille

Face à l’imprévisible, assurer le maintien de revenus, à soi-même et à ses proches, est essentiel. Pour cela, un bilan prévoyance est aussi nécessaire pour évaluer le risque à couvrir.  

 

Le conjoint va, en effet, faire face à des difficultés majeures :

  • En cas d’invalidité, avec la baisse régulière des revenus.
  • En cas de décès car le partage successoral et le niveau de l’éventuelle pension de retraite de réversion (versée sous conditions) entraînent immédiatement baisse des revenus et perte d’autonomie financière.

 

L’objectif poursuivi sera de maintenir, en toutes circonstances, le niveau de revenus et l’indépendance du foyer.

 

Les enfants, au titre du financement futur de leurs études, peuvent être aussi directement concernés : comment s’assurer que leur coût global (frais de scolarité, hébergement, logistique) soit financé dans tous les cas? 

 

L’objectif poursuivi sera alors d’assurer à ses enfants un capital et/ou une source de revenus pendant quelques années.

Des solutions dédiées pour une stratégie prévoyance ciblée

Parce que l’on ne dispose pas toujours d’une épargne suffisante pour mettre à l’abri sa famille, il existe des solutions pour y palier.

 

Solutions prévoyance Objectif patrimonial Caractéristiques majeures

Un contrat Vie Entière (5)

Une assurance vie entière garantissant, en contrepartie de cotisations périodiques sur une durée définie, un capital versé au décès de l’assuré, quelle qu’en soit la date       

– Préservation du patrimoine familial avec maintien des actifs détenus

– Montant du capital décès peut être fixé selon le montant prévisible des droits de succession des héritiers et leur capacité d’épargne

– Montant des cotisations périodiques fixe

– Existence d’une valeur de rachat

– Capital garanti versé, au décès de l’assuré, au(x) bénéficiaire(s) désigné(s),

– Capital non intégré à l’actif successoral bénéficiant de la fiscalité attractive de l’assurance vie

Un contrat de prévoyance (5)

Une assurance individuelle pour couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité temporaire (arrêt de travail)

– Sécurisation financière avec maintien des revenus

– Montant du capital fixé selon couverture existante et besoins de la famille (actuels et futurs)

– Complète les régimes obligatoires des salariés, travailleurs non salariés (TNS) en délivrant des garanties de prévoyance
– Cotisations déductibles si souscrites dans le cadre de la loi Madelin (pour les TNS)
– En cas de décès, versement d’un capital, rente de conjoint, rente éducation  

 

A lire aussi sur le blog :

 

A lire également sur le site :

 

 

 *un crédit vous engage et doit être remboursé.  Il convient de vérifier ses capacités de remboursement avant de s’engager

(1) Bénéficiez des avantages du dispositif Pinel en réalisant votre investissement neuf avant le 31/12/2016 en métropole.

(2) Cette classe d’actifs comporte néanmoins certains risques :

– les parts de SCPI d’entreprise sont des supports de placement à long terme (durée de placement recommandée entre 8 et 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine ;

– comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ;

– la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers ;

– les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et de celui des parts de SCPI ;

– la SCPI comporte un risque de perte en capital.

(3) L’attention du souscripteur est attirée sur le fait que l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de  SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chaque client. Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt compte tenu de leur caractère aléatoire. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en capital. L’associé supporte également un risque de remboursement de la différence entre le produit de la cession des parts de la SCPI et le capital de l’emprunt restant dû dans le cas d’une cession des parts à un prix décoté.

(4) Taux Marginal d’Imposition

(5) Suivant l’acceptation médicale l’assureur se réserve le droit d’accepter l’adhésion avec ou sans conditions particulières (majoration de prime)

 

Avant tout investissement, notamment en immobilier physique, il convient de s’attacher aux indicateurs clefs tels que les objectifs recherchés, l’épargne disponible,  son taux marginal d’imposition, son ISF, l’âge prévu de départ à la retraite, le montant prévisible de pension, son taux d’endettement…