Manuel Valls, le Premier Ministre, l’a annoncé le 29 août dernier : un plan de relance du logement a été décidé par le gouvernement englobant différentes mesures qui ont pour objectif de lutter contre la crise du logement en France et de soutenir le secteur de la construction.

 

Parmi ces différentes mesures, nous avons le remplacement du dispositif Duflot par le dispositif Pinel et la mise en place d’un nouveau zonage.

 

Quels sont les impacts pour les futurs investisseurs ?

 

Duflot versus Pinel : quelle est la différence ?

Sur le fond, il y aura peu de différences entre ces deux dispositifs si ce n’est que le dispositif Pinel va assouplir les règles de l’investissement locatif.

 

Pour mémoire, l’ancien dispositif Duflot proposait une réduction d’impôts aux investisseurs lesquels, en contrepartie, s’engageaient à louer le bien pendant une durée minimum de 9 ans à des locataires dont les ressources ne devaient pas dépasser un certain niveau. Les loyers étaient également plafonnés (en moyenne, 20% au-dessous des prix du marché locatif).

 

La grande nouveauté voulue par la Ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, Sylvie Pinel, est de permettre aux investisseurs de choisir la durée de mise en location de leur bien : 6 ou 9 ans.

 

Le projet prévoit la possibilité d’opter pour un engagement initial de 6 ou de 9 ans (PLF 2015). Cette option sera irrévocable. Les investisseurs pourront proroger cet engagement jusqu’à 12 ans par périodes de 3 ans.

 

Les avantages fiscaux seront alors proportionnels à la durée d’engagement de location retenue soit :

  • 12% pour 6 ans,
  • 18% pour 9 ans
  • et 21% pour 12 ans.

 

L’autre avantage sera de permettre la location du bien à un ascendant ou à un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas au même foyer fiscal, sans interruption de l’avantage fiscal, dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées. Ce que n’autorisait pas le dispositif Duflot. Certains aspects restent encore à clarifier quant à la mise en application de cette mesure.

 

La mise en place d’un nouveau zonage géographique

Le zonage permet de déterminer l’éligibilité d’une zone géographique à un dispositif bénéficiant d’avantages fiscaux et d’en définir le barême. Sont, par exemple, concernés par ce zonage le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale à la propriété, le dispositif Borloo ancien ou encore le dispositif Pinel.

 

Les plafonds de ressources des locataires appliqués selon les dispositifs vont également varier selon ce zonage.

 

Afin de mieux s’adapter aux réalités locales du marché immobilier, le zonage a donc été revu. Ce sont près de 1 850 communes qui sont ainsi soit surclassées (environ 1 180 communes concernées), soit déclassées en zone B1 ou B2 (environ 670 communes concernées).

Aucune commune n’a été déclassée en zone C ; par contre des communes de la zone C ont été reclassées en zone B1 ou B2. Les villes de Lille, Lyon, Marseille et Montpellier vont, quant à elles, passer de la zone B1 à A.

 

Pour savoir dans quelle zone se situera désormais une commune, cliquez ici.

 

Adoptée durant l’été, cette mesure prendra effet à compter du :

 

  • 1er octobre 2014 pour le PTZ, la TVA à taux réduit appliquée lors de la construction de logements locatifs intermédiaires et le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire pour les particuliers (Duflot). A noter cependant, que le nouveau zonage ne s’appliquera pas pour les logements situés dans une commune déclassée en zones B1 ou B2, sous réserve que la demande de permis de construire ait été déposée avant le 1er octobre 2014. Les communes déclassées en zone B2 disposent, quant à elle, d’un délai supplémentaire de trois mois. Ces opérations pourront ainsi bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif pour les particuliers.
  • 1er janvier 2015 pour les autres dispositifs (Borloo ancien, la TVA réduite en zone ANRU, etc.)
  • 1er février 2015 en ce qui concerne les agréments de prêt social location-accession.

 

Ces différentes mesures doivent encore être précisées sur certains points, des évolutions peuvent donc encore être apportées par le gouvernement tant que l’ensemble des textes n’auront pas été publiés.

 

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