La nouvelle ne vous aura sans doute pas échappé. Le gouvernement a lancé un programme de réduction des niches fiscales, et notamment du dispositif Scellier, pour 2012. Ce n’est pas une raison pour renoncer à votre projet. Mieux vaut un avantage fiscal que rien du tout. A condition de rester sélectif.

 

Assurément, même si l’avantage fiscal ne doit pas être votre seule motivation, le dispositif Scellier conserve un intérêt. D’une part, parce qu’il procure une réduction d’impôt. D’autre part, parce qu’il s’éteindra fin 2012. Mais faites vite… sans pour autant vous précipiter sur n’importe quel programme. La réduction d’impôt est une bonne chose. Encore faut-il ne pas en faire votre seule motivation.

 

A quelle réduction d’impôt avez-vous droit ?

A compter de 2012, le taux de réduction de l’impôt est de 13 % dans la limite de 300 000 euros. En ce qui concerne les logements non BBC, le dispositif est supprimé sauf pour les logements acquis en 2012 avec dépôt d’un permis de construire avant la fin 2011, auquel cas le taux de réduction serait ramené de 13 à 8 %. A noter qu’il existe aussi un régime Scellier intermédiaire qui vous autorise à pratiquer jusqu’à 32 % de réduction, mais ses conditions sont moins souples.

 

Vous devez acheter du neuf !

La première condition consiste à acheter un logement neuf ou lourdement réhabilité, c’est-à-dire s’apparentant à du neuf. Vous pouvez aussi acquérir un local que vous transformerez en logement.  Rien ne vous interdit non plus d’investir dans des parts de SCPI fiscales. Vous ne pouvez cependant pas acheter n’importe où. Des zones ont été définies qui concernent essentiellement les secteurs où la demande locative est la plus forte (Paris, région parisienne, grandes et moyennes villes…). 

 

Des contraintes de locations vous sont-elles imposées ?

Sous le régime Scellier, vous devez louer pendant 9 ans minimum (15 ans pour le Scellier intermédiaire) et vous astreindre à des loyers plafonnés. Mais, rassurez-vous : il n’est pas rare qu’ils soient conformes au marché local. Ainsi, pour 2011, vous pouviez réclamer jusqu’à 21,70 euros/m2/mois de loyer pour un bien loué à Paris ou en proche périphérie, 16,10 euros/m2/mois en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou dans le Genevois français, 13 euros dans une grande ville (Lyon, Lille, Marseille…) ou encore 10,60 dans une ville moyenne (plus de 50 000 habitants).

 

Dans la mesure où les plafonds de loyer sont peu contraignants, investir dans le cadre d’un régime Scellier reste judicieux. A condition d’être très rigoureux sur la qualité de l’emplacement et du programme. Autrement dit de vérifier que vous ne payez pas trop cher votre logement et … que vous trouverez des locataires !

 

 

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