Le démembrement de propriété est un dispositif juridique fréquemment rencontré lors de la transmission du patrimoine. Usufruit, quasi-usufruit, nue-propriété, démembrement subi ou voulu, … avant toute chose, il est important de bien comprendre ces notions.

 

Des droits différents entre usufruitier et nu-propriétaire : un droit de propriété séparé en deux

La propriété d’un bien, qu’il soit immobilier ou mobilier, est composée de l’union de droits réels et distincts : l’usufruit et la nue-propriété. D’un côté, l’usufruitier possède le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits tandis que le nu-propriétaire en a la propriété sans en avoir l’usage.

 

Dans le cas d’un bien consomptible, l’usage implique la disparition du bien (ex : l’argent), on se trouve alors en présence d’un quasi-usufruitier. Ses droits sont donc élargis puisqu’il peut utiliser en toute liberté le bien (en l’absence de caution ou d’obligation d’emploi des sommes). Le nu-propriétaire au moment du décès du quasi-usufruitier fera jouer le droit de créance de restitution sur la succession.

 

Le démembrement d’un bien peut être viager ou temporaire. Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit intervenant dans le premier cas, au décès de l’usufruitier, dans le second cas, au terme de la durée définie.

 

Le démembrement peut également être subi ou voulu. Très fréquemment, le démembrement est subi lorsque les héritiers d’une succession sont le conjoint et les enfants : le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens de son conjoint décédé, les enfants en recueillant la nue-propriété. Le démembrement peut par ailleurs, être voulu dans le cadre d’une stratégie patrimoniale identifiée (donation avec réserve d’usufruit, vente de la nue-propriété, etc).

 

Les avantages et les inconvénients d’un démembrement de propriété viager

Bien que le démembrement de propriété puisse sembler une solution avantageuse, il faut en analyser les différents aspects juridiques, fiscaux et financiers pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire. 

 

  Avantages Inconvénients
Usufruitier

– L’usufruitier peut jouir d’un bien et en percevoir les revenus (loyers d’un appartement, intérêts issus d’un portefeuille de titres, etc).

 

– En présence d’un bien consomptible (argent, bouteille de vin, etc), l’usufruitier peut disposer librement du bien reçu c’est-à-dire le dépenser ou l’investir sur un autre placement.

– Si l’usufruitier est assujetti à l’ISF, c’est à lui qu’il revient de déclarer la valeur totale du bien entrant dans le calcul de l’ISF
Nu-propriétaire

– Lorsqu’un parent décide de donner un bien en gardant l’usufruit et en donnant la nue-propriété à leurs enfants, ces derniers bénéficient d’une taxation réduite : les droits sont calculés non pas sur la valeur totale du bien mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur est fonction de l’âge de l’usufruitier* : par exemple, la valeur de la nue-propriété s’élève à 60% du prix du bien lorsque l’usufruitier a entre 61 et 70 ans.

 

– Au moment du décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue en franchise de droits de succession.

– Dans le cas d’un bien immobilier, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien pendant la durée du démembrement.

 

– Dans le cas d’un bien consomptible, le nu-propriétaire dispose seulement d’un droit de créance de restitution à hauteur du montant du capital reçu par le quasi-usufruitier. Il ne récupère le capital qu’au décès du quasi-usufruitier. Le nu- propriétaire peut parfois se retrouver lésé si l’actif successoral de l’usufruitier est insuffisant.

 

– Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu provenant du bien.

 

– Le nu-propriétaire peut être amené à payer des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété alors qu’il ne dispose pas tout de suite du bien.

* article 669 du Code Général des impôts

 

Comment réinvestir les capitaux issus d’un démembrement de propriété ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent en fonction de leur besoin, vouloir céder leur bien démembré. Plusieurs solutions sont possibles en fonction de la volonté des deux parties et de la nature du bien :

 

  • Répartir le prix de vente – L’usufruitier et le nu-propriétaire se répartissent le prix de vente du bien selon la valeur respective de leur droit.
  • Verser intégralement le prix de vente à l’usufruitier : le quasi-usufruit – Le quasi-usufruitier dispose librement de la somme d’argent et aura dès lors une créance de restitution envers le nu-propriétaire.
  • Reporter le démembrement – L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent choisir d’acquérir un autre bien ou investir dans un placement financier ou immobilier ensemble et d’en reporter le démembrement.

 

 

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