Nombreux sont les propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger, que ce soit à des fins de résidence principale, de résidence secondaire ou encore de location. Si l’investissement peut sembler séduisant pour ces acquéreurs, il est fréquent qu’ils rencontrent des déconvenues fiscales faute d’avoir bien mesuré les conséquences de cet achat immobilier.

 

En effet, quelle fiscalité s’applique : celle du pays où se situe le bien immobilier ou celle du pays dont vous êtes le résident fiscal ? Si vous vendez ce bien et que vous réalisez une plus-value immobilière, à qui la déclarer ? Si vous décédez, comment sont calculés les droits de succession et à qui les régler ?

 

Pour y répondre, il va vous falloir conjuguer :

  • si une convention fiscale a été établie entre la France et le pays concerné, la réglementation en découlant,
  • les règles fiscales du pays où vous avez acheté le bien immobilier,
  • celles de la France si vous y êtes résident fiscal.

 

L’existence d’une convention fiscale internationale

En théorie, il faut savoir que la France va taxer l’ensemble de vos revenus, qu’ils soient basés en France ou à l’étranger.

 

Il est donc important, avant toute décision d’achat d’un bien immobilier à l’étranger, de vérifier s’il existe une convention fiscale entre la France et le pays concerné. Cette convention a pour objectif de déterminer, entre autres, si vous réglerez votre impôt dans le pays où se situe le bien ou en France et dans quelles conditions, ceci afin de limiter au maximum une double imposition sur vos revenus.

 

Quoi qu’il en soit, vous devrez a minima déclarer le bien et les éventuels revenus en découlant auprès du fisc français afin qu’ils soient pris en compte dans la détermination de votre taux effectif d’imposition de vos autres revenus imposables en France.

 

La grande diversité des accords conclus entre la France et chacun des pays peut rendre la compréhension de ces conventions ardue. Nous ne pouvons que vous recommander de vous faire accompagner d’un spécialiste en droit international pour vous aider à décrypter quelles vont être concrètement les conséquences fiscales dans votre situation.

 

Indépendamment de votre imposition sur vos revenus, vous aurez aussi vraisemblablement à régler un ensemble de taxes (foncières, d’habitation…) dans le pays où vous avez acheté le bien.

 

La vente d’un bien immobilier à l’étranger et l’imposition sur la plus-value

Vous avez vendu votre bien immobilier et vous avez réalisé une plus-value, plus-value que vous devrez logiquement déclarer à l’Administration Fiscale française.

 

Quant au règlement de l’imposition sur cette plus-value, c’est là encore la convention fiscale internationale entre la France et le pays où a été vendu le bien immobilier qui prévaut. Toutefois, en l’absence de convention, vous serez redevable de cet impôt en France.

 

Il peut être tentant de ne pas déclarer votre plus-value immobilière et laisser les fonds à l’étranger… mais nous vous rappelons qu’un échange automatique de données entre les administrations fiscales de nombreux pays existe déjà et doit être étendu à compter de 2018. Sans oublier que si vous décidez un jour de rapatrier les fonds en France, vous devrez en justifier la provenance. Vous encourez donc un risque de sanctions fiscales à plus ou moins long terme non négligeable.

 

Succession : vous héritez d’un bien immobilier situé à l’étranger

Il faut bien distinguer les conséquences civiles des conséquences fiscales en matière de succession.

 

  • Les conséquences civiles :

 

Jusqu’au 17 août 2015, on appliquait la réglementation :

  • du pays où se situait le dernier domicile du défunt pour les biens mobiliers
  • du pays où se situait le bien pour les biens immobiliers.

 

Depuis le 17 août 2015, un règlement européen a simplifié cette situation. Désormais, un principe unique s’applique pour les biens mobiliers comme pour les biens immobiliers : c’est la loi du pays où le défunt avait sa résidence habituelle qui sera appliquée. S’il s’avère que le défunt avait des attaches plus importantes dans un pays autre que celui où se trouvait sa résidence principale, il sera possible d’en choisir la réglementation. En cas de double nationalité, là encore, il sera possible de privilégier un pays plutôt que l’autre. Selon le pays où sera organisée la succession, la composition de l’actif successoral, la désignation des héritiers et leurs droits respectifs différeront.

 

  • Les conséquences fiscales :

 

En principe, c’est la réglementation en vigueur dans le pays où se situe la résidence fiscale du défunt qui prévaudra. Mais là encore, tout va dépendre de l’existence ou non d’une convention fiscale internationale.

 

Les droits de succession redevables par les héritiers peuvent donc considérablement varier d’un pays à l’autre.

 

 

Vous l’aurez compris, acheter un bien immobilier à l’étranger ne peut se faire à la légère ! Prenez le temps de bien analyser votre situation personnelle et patrimoniale avec un professionnel spécialisé en droit fiscal international avant de prendre une décision.

 

 

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