Avec une collecte 2015 de près de 4,3 milliards*, essentiellement en SCPI d’entreprise, l’engouement pour les SCPI ne cesse de croître.

D’autant plus que le rendement des SCPI d’entreprise de 4,85%* en 2015 s’avère exceptionnel dans un environnement de taux très bas.

 

Cela explique bien sûr cet attrait mais une autre raison peut être mise en avant, c’est la possibilité de réaliser son acquisition à crédit à des taux d’emprunt également historiquement bas, bien inférieurs à 2 % sur 15 ans pour les bons dossiers.

 

L’immobilier reste le seul actif qui puisse être acquis à l’aide d’un financement. Recourir au crédit pour financer ce placement de long terme constitue un véritable atout.

 

Pourquoi acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier ?

L’achat à crédit** de parts dans une SCPI permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement sans toujours exiger un effort d’épargne trop important.

 

Le double avantage du recours au crédit réside dans :

  • la fiscalité à laquelle les parts de SCPI sont assujetties
  • l’effet de levier financier.

 

Les porteurs de parts associés sont redevables de l’impôt sur le revenu au prorata de leurs droits dans la SCPI. Pour l’essentiel, le régime fiscal qui s’applique est celui des investissements immobiliers réalisés en direct.

 

Ainsi, les dividendes versés par la SCPI, issus des loyers nets de charges, sont traités comme des revenus fonciers. En cas de souscription à crédit, les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition des parts sont déductibles des revenus fonciers.

 

De plus, le paiement des échéances du crédit peut être en partie assuré par les revenus perçus***.

 

Quels sont les aspects opérationnels et les modalités pratiques ?

La connaissance des banques, s’agissant des SCPI et de leur financement, est diverse. Certaines refusent d’ailleurs de financer les SCPI de groupes concurrents.

 

Même si leur nombre s’est réduit fortement, certains établissements spécialisés acceptent de financer n’importe quelles SCPI mais cela implique des taux légèrement supérieurs, des garanties parfois renforcées et souvent l’obligation de domicilier ses revenus.

 

Un montant minimum de financement de 50 000 € est généralement imposé par le prêteur.

 

Deux types de prêt existent :

L’emprunt amortissable à mensualités constantes ou l’in fine pour les emprunteurs les plus imposés.

 

Dans l’in fine, le capital est remboursé intégralement à l’échéance. Pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont payés. Leur montant est invariable proportionnel à la somme empruntée.

 

Ce type de crédit**** permet d’optimiser l’effet de levier fiscal et améliore aussi la rentabilité globale de l’investissement.

 

A un prêt in fine, est fréquemment adossé en garantie un contrat d’assurance vie qui en théorie assurera la sortie du crédit. Le prêteur imposera un capital initial et des versements réguliers suffisant pour assurer le remboursement à terme du crédit****.

 

Certains clients fortement imposés à l’ISF s’intéressent au démembrement temporaire et acquièrent la seule nue-propriété de parts de SCPI sur des durées de 7 à 15 ans. Si le crédit destiné à cette acquisition n’est pas déductible de l’actif taxable à l’ISF de l’investisseur en nu- propriété, les sommes investies ne sont pas quant à elles prises en compte pour le calcul de son ISF.

 

L’acquisition de parts de SCPI assure une réelle diversification patrimoniale et permet la préparation d’un complément de revenus à la retraite. Le financement à crédit apporte un effet de levier et peut venir augmenter significativement le taux de rendement interne de l’investissement.

 

 

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Avertissement : les parts de SCPI d’entreprise sont des supports de placement à long terme (durée de placement recommandée entre 8 et 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers ; Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La SCPI comporte un risque de perte en capital. Les dividendes perçus n’étant pas garantis, ceux-ci peuvent ne pas couvrir les intérêts des prêts dans le cadre d’un achat de parts de SCPI à crédit.

 

* Source IEIF – ASPIM – les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs ** L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chaque client. *** Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt, compte tenu de leur caractère aléatoire. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en capital. L’associé supporte également un risque de remboursement de la différence entre le produit de la cession des parts de la SCPI et le capital de l’emprunt restant dû dans le cas d’une cession des parts à un prix décoté **** Le choix du type de crédit doit se faire au regard de sa situation financière et fiscale. Ce montage dépend étroitement de la performance du contrat d’assurance vie, des pertes importantes pouvant compromettre le remboursement du prêt.