Accueil > Patrimoine > Donations : comment transmettre son patrimoine de son vivant ?

Donations : comment transmettre son patrimoine de son vivant ?

Le 21 janvier 2013 par La rédaction dans Patrimoine


Vous êtes époux ou parent ? Vous souhaitez aider vos enfants ou petits enfants à s’installer dans la vie ? Donner de votre vivant offre certains atouts. Tour d’horizon.

Donner de son vivant constitue une sage précaution. D’une part parce cele permet d’anticiper la transmission de son patrimoine et d'optimiser les abattements successoraux.. D’autre part, parce que la fiscalité est, en ligne directe ou entre époux, avantageuse.

Donation entre époux

Donations : comment transmettre son patrimoine de son vivant ?Si vous êtes marié et que vous voulez protéger votre conjoint, la donation entre époux est une bonne solution. Dénommée donation « au dernier vivant », elle vous autorise à donner vos biens à votre conjoint quel que soit le régime matrimonial sous lequel vous vous êtes unis. En revanche, les concubins et les pacsés n’y ont pas accès.

Si vous avez des enfants, vous ne pouvez cependant donner que le quart de votre future succession en pleine propriété et les trois-quarts en usufruit, ou la totalité en usufruit. Ou encore la pleine propriété de la part non réservée aux enfants. Elle peut être de la moitié, du tiers ou du quart de la succession selon le nombre d’enfants en présence.

Si vous n’avez pas d’enfant, vous pouvez en principe tout donner à votre conjoint, sans limite. Sachez encore qu’une donation au dernier vivant est révocable. Au plan fiscal, elle est intéressante, une donation autorise un abattement de 80.724 euros.

Donner à ses enfants ou petits enfants

Si chaque parent pouvait jusqu’à maintenant donner 159.325 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation à régler , depuis la loi de finances rectificative du 31 juillet 2012, les choses ont changé (Abaissement de l’abattement en matière de succession : quelles conséquences?). Vous ne pouvez plus donner que 100.000 euros en franchise de droits tous les quinze ans (au lieu de dix auparavant).

Concrètement, si vous êtes un couple, vous pouvez donner 200.000 euros à chacun de vos enfants. Il en est de même pour chacun des grands-parents qui sont autorisés à donner à chacun de leurs petits enfants jusqu’à 31.865 euros, soit 63.730 euros s’il s’agit d’un couple. Même les arrière-grands-parents ont la possibilité de donner de leur vivant jusqu’à 5.310 euros.

Si vous donnez plus que ces montants, vous serez alors soumis aux droits de donation qui varient selon le montant donné et le lien de parenté. Pour une donation en ligne directe (parents/enfants par exemple), les droits qui étaient fixés entre 5 et 40 % auparavant, ont été modifiés, les deux tranches les plus hautes du barème ayant été relevés de 5 points, ce qui les porte respectivement à 40 et 45 %. Pour les autres tranches, rien ne change. Mais une autre modification intervenue : les réductions de droits qui étaient liées à l’âge du donateur sont supprimées.

Don d’argent sans impôt

Outre les abattements énoncés ci-dessus, vous pouvez aussi donner de l’argent à l’un de vos proches en bénéficiant d’une exonération totale de droits. Cette somme est toutefois limitée à 31.865 euros tous les 15 ans. La mesure concerne les dons que vous pouvez réaliser au profit de vos enfants ou petits enfants. Si vous n’avez pas de descendance, l’administration fiscale admet que vous puissiez faire une donation à vos neveux et nièces ou petits-neveux ou petites nièces, sous certaines conditions (âge, déclaration du don…).

Malgré une fiscalité qui s’alourdit, la donation bénéficie encore d’un régime fiscal attractif.

Lire aussi sur ce blog :

A lire également sur le site Gan Patrimoine :

Crédit image : John Rowley

123 Réponses

123 réflexions au sujet de « Donations : comment transmettre son patrimoine de son vivant ? »

  1. Mon époux vient de décédé Nous avions fait une donation devant notaire d’une propriété à notre fils en 2002 La loi vient de porter le délai d’application des donations de 10 à 15 ans Que se passe – t – il lors du règlement de la succession Notre fils devra – - yi règler des frais de succession?

  2. Le , par admin

    Bonjour,
    Vous avez souhaité procéder à la transmission anticipée d’une partie de votre patrimoine en effectuant en 2002, la donation d’une propriété au bénéfice de votre fils. Cette donation notariée ne semble pas avoir été consentie dans le cadre d’une donation partage. Votre Conjoint vient malheureusement de décéder. Vous souhaitez savoir si votre fils devra régler des droits de mutation par décès du fait du rallongement du délai de rappel fiscal des donations de 10 à 15 ans.

    Effectivement, la Loi de Finances rectificative de juillet 2012 a rallongé ce délai le portant à 15 ans. Quelles seront les conséquences fiscales pour votre fils?

    Pour le calcul des droits à payer par votre fils, l’administration fiscale va réintégrer au montant de l’actif successoral net, le montant de la donation qui a été consentie pour sa valeur au jour du décès.Viendront en déduction, le montant des droits, éventuellement, acquitté sur cette donation ainsi que l’abattement successoral de 100 000 euros (entre parent et enfant). Ne disposant pas d’informations assez précises sur la consistance du patrimoine ni sur le nombre d’héritiers, nous ne pouvons pas vous indiquer si des droits seront à régler par votre fils. Le notaire chargé du réglement de la succession pourra, éventuellement, vous apporter toutes informations utiles.
    La rédaction

  3. Le , par harin

    veuve, 80 ans, je désire donner mon appart( 160000 euros) à ma fille unique en conservant l’usufruit; quels avantages, quel coût engendre cette donation, quels risques dans la durée…

  4. Le , par admin

    Vous avez 80 ans et souhaitez faire une donation avec réserve d’usufruit d’un appartement d’une valeur de 160 000 euros au profit de votre fille unique.
    Vous souhaitez connaître l’intérêt d’un tel acte, le coût, les risques dans la durée.

    Pourquoi faire une donation avec réserve d’usufruit?

    * Cette donation a un double intérêt:

    - Le 1er est que cette donation vous permettra de transmettre ce bien sans pour autant vous démunir complètement, ceci contrairement à une donation en pleine propriété. En effet, vous conserverez la jouissance (occupation) ou les revenus du bien donné (perception d’éventuels loyers, si celui-ci est loué).

    - Le 2nd intérêt est que cette donation permet également des économies de droits de mutation puisque ceux-ci ne seront calculés que sur la part de la nue propriété transmise.

    Cette part est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Vous êtes âgée de 80 ans, aussi la part de la nue propriété donnée à votre fille, serait évaluée à 70 % et celle de l’usufruit vous revenant à 30% de la valeur en pleine propriété. Ainsi, la valeur de la nue propriété transmise s’élèverait à 112 000 euros.

    Lors de votre décès, votre fille récupérera le bien immobilier pour sa valeur en pleine propriété, sans droit supplémentaire à régler. En effet, aucun impôt supplémentaire n’est dû lors de la réunion de l’usufruit à la nue propriété consécutivement au décès.

    * Le coût généré est double:

    - la donation doit être effectuée par acte notarié. Ceci engendre des coûts notariés (honoraire et émoluments proportionnels).

    - le coût relatif aux droits de mutation: la taxation s’effectuera sur la base taxable de 112 000 euros (valeur de la nue-propriété), éventuellement diminuée de l’abattement parents/enfants relatif au donation. Toutefois, nous ignorons si cet abattement a déjà été utilisé complètement ou partiellement dans le cadre d’une précédente donation.
    Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans pour les donations consenties et les successions ouvertes depuis le 17 août 2012.
    Par ailleurs, s’il s’agit d’un bien commun et que les 2 époux donateurs sont vivants, il sera possible d’utiliser les 2 abattements.

    * Plutôt que des risques, il existe certains inconvénients:

    Durant la période d’usufruit vous serez tenu d’assurer les réparations d’entretien du bien, votre fille devra réaliser les grosses réparations.

    Si durant la période de démembrement, vous souhaitez vendre le bien, il vous faudra obtenir l’accord de votre fille.

    Les droits et obligations de chaque partie devront être intégrés dans l’acte de donation notarié.
    D’un point de vue fiscal, vous devrez régler la taxe foncière et la taxe d’habitation. Sauf si le bien est loué, ce sera alors le locataire qui paiera cette dernière.
    Si vous êtes redevable de l’ISF, le bien devra être intégré dans votre assiette taxable pour sa valeur en pleine propriété. Ce type de donation ne permet pas d’économiser l’ISF au contraire de la donation en pleine propriété.

    Dans tous les cas, nous vous recommandons de solliciter les conseils de votre notaire.

    A très bientôt sur le blog Gan Patrimoine !
    La rédaction.

  5. Bonjour,

    Mon beau-frère envisage de donner en pleine propriété sa part (70%) sur une maison à ma sœur, son épouse (elle-même détentrice de 30%). Il ne s’agirait pas d’une donation au dernier vivant. Mais d’une précaution car il est « sur la route » une grande partie de son temps professionnel.
    Hormis les frais inévitables, un crédit sur les deux têtes est en cours sur cette maison. « On » nous dit que si ma sœur désire vendre cette maison dans le futur il lui faudra l’accord de son mari. Que l’organisme récupère sa « mise », nous le comprenons, mais pourquoi faudrait’il l’accord du conjoint à partir du moment ou la pleine propriété est transférée ?
    En vous remerciant d’avances de vos lumières.
    Roland

  6. Le , par huang

    bonjour,
    je vais bientôt avoir 50 ans au mois de juin.
    mon appartement est estimé a environ 400 000 e
    j’aimerai faire une donation a ma fille de 23ans.
    je ne sais pas quelle méthode est la bonne, pour pouvoir payer le moindre coût. usufruit, taxe,je m’y perd.

    merci

  7. Le , par huang

    ah oui,
    sachant que il me reste un credit de 170 000e a la banque.

  8. Le , par admin

    Bonjour Roland B.

    Les éléments communiqués ne sont pas suffisament précis pour nous permettre de répondre de façon précise à vos interrogations.

    Nous supposerons que votre soeur et votre beau frère sont mariés sous le régime de la Communauté Légale, sans aménagement particulier de leur régime matrimonial, et que cette maison est un bien commun (apports et crédit financés par les gains et salaires de la communauté).

    Dans ce cas, cette maison est un bien commun. Or, tout acte de disposition important (exemple: la vente d’un bien immobilier) requiert l’accord des 2 époux. C’est peut être la raison pour laquelle « On » vous a dit que si votre sœur désire vendre cette maison dans le futur il lui faudra l’accord de son mari.

    Pour permettre à votre soeur d’avoir une réponse précise, il convient de l’orienter vers son notaire qui dispose, sans doute, de toutes les informations sur sa situation particulière.

    La rédaction

  9. Le , par banet

    bonjour,
    je suis propriétaire de maisons et terrains, j’ai 60 ans et je souhaite avantager l’une de mes filles pour ma succession, dois je lui donner de mon vivant?comment procéder?quelle est la meilleure solution? merci

  10. Le , par admin

    Réponse à Nathalie J.
    Bonjour,
    Plusieurs solutions s’offrent à vous. Néanmoins, il conviendra de les adapter aux objectifs poursuivis et plus largement à votre situation patrimoniale globale.
    Il est tout a fait possible d’avantager l’un de ses enfants en lui réservant une partie de son patrimoine que l’on appelle la quotité disponible. Le montant de la quotité disponible correspond à une quote part de votre patrimoine et dépend du nombre d’enfants que vous avez.
    Si vous avez 1 enfant, la part de la quotité disponible sera de la 1/2 de votre patrimoine
    2 enfants, elle sera du 1/3
    3 enfants et plus, elle sera du 1/4.
    De votre vivant, vous pouvez disposer (en une fois, ou en plusieurs fois), de ce montant au profit de votre fille.

    De quelles manières? Vous pouvez anticiper la transmission de votre patrimoine:
    * En effectuant des donations:

    Ces donations devront faire l’objet d’un acte notarié qui devra préciser qu’elles ont été faites hors part successorale. A défaut, elles devront être rapportées civilement au moment de votre décès. Le montant de ces donations ne devra pas être supérieur à la quotité disponible sinon l’un des héritiers réservataires pourra en demander la réduction.

    Entre parents et enfants, il est possible de donner jusqu’à 100 000 euros en exonération de droits. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. Vous avez 60 ans, en donnant aujourd’hui, vous renouvellerez cet abattement à 75 ans.

    Ces donations pourront s’effectuer en pleine propriété (dessaisissement complet) ou en démembrement.

    Le démembrement peut permettre au donateur de se réserver l’usufruit. Ainsi, vous pourrez continuer à percevoir les fruits de votre bien (loyers, par exemple) ou à occuper ce bien immobilier. D’un point de vue fiscal, ce type de donation permet de réduire les droits. En effet, la donation porte uniquement sur la valeur de la nue propriété ( valeur moindre que celle de la pleine propriété). La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal. Vous nous indiquez avoir 60 ans. Dans ce cas, la valeur de usufruit est évaluée à 50 % et celle de la nue propriété à 50 %. L’assiette taxable de la nue propriété transmise sera évaluée à 50% de la valeur en pleine propriété. Dans cette hypothèse, votre fille deviendra, réellement, propriétaire qu’au moment de votre décès par la réunion de l’usufruit à la nue propriété, sans droit supplémentaire à régler.

    Sans vous dessaisir aujourd’hui, vous pouvez organiser votre transmission pour demain. En rédigeant un testament authentique (notaire) qui pourra prévoir un legs au profit de votre fille du montant de la quotité disponible. Ce testament pourra être modifié ou, éventuellement, révoqué à tout moment jusqu’à votre décès. Le notaire saura vous conseiller et vous rappellera, sans nul doute, que ces libéralités effectuées au profit de votre fille ne devront en aucun cas porter atteinte à la réserve des autres héritiers.

    La rédaction.

  11. Le , par admin

    Bonjour Huang,
    Votre question suscite des interrogations auxquelles vous devrez répondre avant d’envisager la transmission de votre immeuble.

    Vous nous indiquez que la valeur de l’appartement dont il s’agit est estimée à 400 000 euros mais qu’il reste à honorer un crédit bancaire de 170 000 euros.

    La plupart des contrats de prêt renferme une clause qui oblige à obtenir l’accord préalable du créancier avant toute transmission (donation) du bien pour lequel un prêt a été contracté; Le non-respect de cette obligation risque d’avoir pour conséquence l’exigibilité anticipée du prêt par l’organisme bancaire avec des majorations.

    Il faut savoir qu’en principe, les droits de donation sont assis sur la valeur brute des biens donnés, sans déduction des charges qui les grèvent. Toutefois, sous certaines conditions, le passif est déductible. La dette doit avoir été contractée par le donateur pour l’acquisition du bien donné et être mise à la charge du donataire dans l’acte de donation. La dette n’est déductible que si elle a été contractée auprès d’un établissement de crédit, ce qui est votre cas.

    En cas de donation portant sur des biens démembrés avec un passif affecté à l’ensemble du bien, seule peut être déduite la fraction du passif correspondant à la fraction transmise du bien. La prise en charge de la dette par le donataire doit être notifiée au créancier.

    Si ces conditions ne sont pas réunies, la dette n’est pas déductible de l’assiette des droits et les droits sont assis sur la valeur brute du bien donné.

    Souhaitez vous procéder au remboursement anticipé de ce prêt? Y aura t il reprise de son paiement par votre fille?

    Votre bien est il grevé d’une hypothèque? Selon la nature de l’hypothèque (rechargeable, prêt viager hypothécaire), la donation du bien hypothéqué n’est pas possible. Toute autre inscription hypothécaire prise en garantie du prêt nécessitera, pour la substitution du débiteur en la personne du donataire, l’accord préalable du créancier, mais aussi la rédaction d’un acte notarié. Il conviendra également que le donataire accepte cette charge, les créanciers qui ont accepté le donataire comme nouveau débiteur ont une action contre lui et il sera tenu sur tous ses biens.

    Il convient dans tous les cas de vous reporter aux conditions générales de votre prêt et de vous informer auprès de l’organisme prêteur.

    La création d’une Société Civile Immobilière, accompagnée d’une donation de parts sociales, peut être également une solution.

    La donation uniquement sur la valeur de la nue-propriété (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété) permet effectivement de réduire les droits et de conserver l’usage du bien (occupation; location). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal. Vous nous indiquez avoir bientôt 50 ans. Dans ce cas:

    de 41 à 50 ans, la valeur de l’usufruit est évaluée à 60% et celle de la nue propriété à 40 %
    de 51 à 60 ans , la valeur de usufruit est évaluée à 50 % et celle de la nue propriété à 50 %.

    La valeur de la nue propriété ainsi transmise sera diminuée de la part de l’abattement de 100 000 euros que vous n’auriez pas utilisée (abattement reconstitué tous les 15 ans). Au delà, il y aura paiement de droits selon le barème des droits de donation. A ces droits s’ajoutera un pourcentage sur la valeur du bien transmis, représentant le coût de l’acte notarié. D’autres frais peuvent s’ajouter (émoluments de formalités ou des droits d’enregistrement).
    Vous pouvez demander au notaire un état prévisionnel du coût de l’opération.
    Dans cette hypothèse, votre fille deviendra réellement propriétaire qu’au moment de votre décès par la réunion de l’usufruit à la nue propriété, sans droit supplémentaire à régler.
    Si vous avez d’autres enfants, il serait prudent de prendre contact avec votre notaire afin d’étudier avec lui les conséquences civiles d’un telle donation. Il vous conseillera, peut être de vous orienter vers une donation partage ou une donation temporaire d’usufruit, s’il s’agit d’aider momentanément votre fille.
    Il n’y a pas de bonnes méthodes, ni de bonnes solutions sans une étude patrimoniale approfondie qui devra être menée avec votre notaire, ou Conseiller Patrimonial.

    La rédaction.

  12. Bonjour,

    Ma mère est dcd et mon père a choisit l’usufruit, peut-il disposer intégralement des placements bancaires et assurances vie?
    Par ailleurs, toujours dans le cadre de l’usufruit peut-il faire une donation à l’un de ses enfants ou à l’un de ses petits enfants?
    Je vous remercie par avance de l’aide que vous pourrez m’apporter.

  13. Bonjour,
    Ma marraine ( 90 ans ), Franco Libanaise voudrez, me donner un appartement d’une valeur de 250 a 300 K€ . Quels sont les incidences fiscales de cette transmission ?
    Merci pour toute l’aide qui pourra m’éclairer

  14. Le , par admin

    Bonjour Muriel G.
    Nous supposerons que vos parents étaient mariés sous le régime de la communauté légale. Lors du décès de votre mère la 1/2 de la communauté est revenue à votre père en Pleine Propriété, l’autre moitié relève de la succession de votre mère. Votre père a opté pour la totalité de cette seconde 1/2 en usufruit.

    Quels sont les droits et obligations de votre père sur ces actifs bancaires dépendant de la succession de votre mère?

    Sur ce que l’on appelle les biens consomptibles, c’est à dire, ceux qui se détruisent par leur utilisation (sommes d’argent sur comptes de dépôt à vue, comptes sur livret , PEL, CEL, PEP ouverts au nom de votre mère par exemple), le code civil autorise l’usufruitier à s’en servir charge à lui de rendre, la fin de l ‘usufruit, soit des choses de même qualité ou quantité, soit leur valeur estimée à la date de restitution.

    Votre père n’aura pas besoin de l’accord des autres héritiers pour l’utilisation de ces sommes. Les héritiers, dont vous faites partie, disposeront d’un droit de créance sur la succession de leur père, sans droit de succession supplémentaire à régler avec, toutefois, le risque d’insolvabilité qui en découle.

    La dette de restitution constituera, fiscalement, un passif déductible de l’actif successoral de votre père. Pour cela, il est recommandé d’établir une convention de quasi-usufruit, enregistrée auprès des services fiscaux, afin de pouvoir opposer cette créance à l’administration fiscale lors du réglement de la succession de votre père.

    Vous nous interrogez sur l’assurance vie. Nous supposerons qu’il s’agit de contrats entièrement financés par des fonds communs. S’agit-il des contrats dont votre mère était assurée ou des contrats souscrits par votre père et en cours au moment du décès de votre mère?

    Pour les 1ers si votre père était bénéficiaire, les capitaux décès ont du lui être versés par les compagnies d’assurance après production de certaines pièces. Ces capitaux lui appartiennent en propre et il peut les utiliser comme bon lui semble.

    Pour les 2nds, la 1/2 des primes versées par la communauté a dû être réintégrée à l’actif successoral de votre mère pour le calcul des droits de succession. Là encore, votre père peut utiliser ces sommes. Toutefois, la succession aura un droit de créance sur cette moitié.

    Votre père peut faire des donations exonérées dans la limite des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (Parents/Enfants:100 000 euros et Grands-Parents Petits-Enfants :31 865 euros. Le même montant pouvant être donné, sous certaines conditions, dans le cadre d’un don familial de sommes d’argent de 31 865 euros). Si vous êtes plusieurs héritiers, ces donations pourront avoir certaines conséquences au moment du décès de votre père selon qu’elles ont été consenties ou non, en avancement de parts successorales.

    Il conviendra d’avoir à l’esprit que si votre père se dessaisit totalement des actifs détenus, votre créance de restitution ne pourra plus s’exercer.

    Nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un notaire qui saura vous renseigner au mieux au regard de la consistance de la succession, du nombre d’héritiers…

    La rédaction.

  15. Le , par DMO

    Madame X a 82 ans, elle est veuve et a 2 enfants. Elle souhaite preparer sa succession et son actif immobilier comprend 2 biens : 1 residence principale et une secondaire de valeur proche 300k€ chacun, de quelles solutions dispose t elle pour minimiser les frais de succession ? en sachant que l un des 2 enfants souhaite conserver la residence secondaire…
    Merci

  16. Bonjour,
    Je suis célibataire sans enfants. Avec ma soeur nous avons hérité de la maison de ma mère à sa mort. Je souhaite donner ma part sur la maison à ma soeur afin qu’elle puisse en avoir le bénéfice total. Est-ce possible ? Et si oui sous quelles conditions, y aura-t-il des frais ?
    Merci de votre réponse.

  17. Le , par admin

    Réponse à Ferid,
    Vous nous indiquez que votre marraine est de nationalité Franco Libanaise. Elle souhaite procéder en votre faveur à la donation d’un appartement d’une valeur de 250 à 300 K€. Vous souhaitez en connaître les incidences fiscales.
    La nationalité de votre marraine importe peu. Il convient avant tout de savoir où est situé géographiquement ce bien immobilier, si votre marraine a son domicile fiscal en France en supposant que vous l’ayez, et quel lien de parenté vous unit à votre marraine.

    Voici les règles qui sont applicables en la matière.
    Sont passibles des droits de mutation à titre gratuit en France:
    - les biens immeubles situés en France ou hors de France, lorsque le donateur a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B du Code Général des Impôts (article 750 ter 1° du Code Général des Impôts) ;
    - les biens immeubles situés en France, lorsque le donateur n’a pas son domicile fiscal en France au sens de l’article précité et que le donataire n’a pas son domicile fiscal en France au jour de la mutation ou ne l’a pas eu pendant au moins six ans au cours des dix années précédant celle-ci (article 750 ter 2° du Code Général des Impôts) ;
    - les biens immeubles situés en France ou hors de France reçus d’un donateur domicilié hors de France, par le donataire qui a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B du Code Général des Impôts au jour de la mutation et l’a eu pendant au moins six ans au cours des dix années précédant celle-ci (3°de l’article 750 ter du CGI).
    Sous réserve des dispositions des conventions internationales qui pourraient être conclues entre la France et le pays étranger impliqué dans l’acte.
    Il existe des abattements sur les montants transmis en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le donataire (à l’exception des donations effectuées entre tiers personnes). Vous nous indiquez que le donateur est votre marraine mais nous ignorons quel est ce lien.
    Au delà de cet abattement, une taxation s’effectue, également, en fonction du lien de parenté unissant donateur et donataire.
    La rédaction.

  18. Bonjour, mon mari et moi avons achetés une maison en Mars 2012. Nous souhaitons aider mes parents tout deux handicapés. Que serait le mieux pour eux comme pour nous?
    -Leur vendre une partie?
    -Leur louer?
    -Leur donner?
    Ils ont tout deux une pension d’invalidité qu’ils ne veulent pas voir baisser.
    Aussi, ils ont des droits et des aides pour les travaux améliorations de logement.
    Bien sur, je ne souhaite pas payer plus de frais de notaire etc… Par contre, je me moque si mes parents achètent, vivent a titre gratuit… Je veux ce qui sera le mieux pour nous tous en tout avantage.
    En vous remerciant.

    Cindy.

  19. ps: J’ai oublié de mentionner que mes parents auront leur propre appartement une fois les travaux fait.
    Chacun de nous auront notre propre logement, séparés.

  20. Bonjour,
    Je m’appelle Alicia et j.ai pour projet d’ouvrir un magasin de prêt à porter. Ma grand mère qui à bientôt 83 ans à décidé de ma financer. Pour cela elle souhaite me faire une donation de 60 000 euros. Comment peut-elle faire pour que je ne paye pas d’impôts sur la somme que je vais toucher? Aurai-je des droits de succession à payer si elle venait a décéder dans les 15 ans… Mon conseiller m.a dit que le plus judicieux est qu.elle me fasse une donation de 31000 euros étude autre de 29000 euros à ma mère (sa fille) en fait qui me ferait la donation de cette somme aussitôt?? Qu.en pensez vous? Est-ce possible? Serai-je exonérée d’impôts? Et de droits de succession ?

  21. Le , par admin

    Réponse à Alicia,

    Bonjour,
    Votre grand mère peut vous consentir une donation d’un montant de 31.865 € en franchise de droits. Au delà de ce montant, la donation devient taxable selon un barème progressif. Ce don ne pose pas de difficulté particulière et doit être déclaré à l’administration fiscale.
    Les donations consenties aux petits enfants ne sont pas rapportables à la succession et s’imputent sur la quotité disponible. Elles ne doivent pas avoir pour effet de porter atteinte à la part des héritiers réservataires (enfants).
    Au jour du décès de votre grand mère, ce don ne générera pas le paiement de droits de succession.

    Nous ignorons si votre grand mère a plusieurs enfants ou si votre mère est fille unique et si vous avez ou non des frères et soeurs.

    Si votre grand mère consent une donation à votre mère, elle effectue une donation en avancement de part successorale (rapportable à la succession, pour éviter ce rapport il conviendrait d’effectuer une donation hors part successorale et de se rapprocher de son notaire) et utilise une partie de l’abattement de 100.000 € existant entre parent et enfant.
    Sachez que cet abattement se renouvelle tous les 15 ans et qu’en cas d’ouverture de succession avant le renouvellement de l’abattement, votre mère ne disposerait plus alors que d’un abattement de 70.000 € et serait taxée sur toutes les sommes supérieures selon un barème progressif.
    D’un strict point de vue fiscal , le montage envisagé(donation à votre mère puis nouvelle donation de votre mère à votre profit) paraît critiquable et pourrait être revu par l’administration.
    La donation qui vous serait consentie par votre mère impacterait également votre abattement et constituerait une donation en avancement de part successorale.

    La piste du prêt familial pourrait être envisagée.
    Il est préférable de faire un bilan de votre situation et nous ne pouvons que vous conseiller de consulter votre notaire pour qu’il vous accompagne dans la mise en oeuvre d’une solution qui corresponde le mieux à votre besoin tant d’un point de vue civil que fiscal et qui soit exempte de risque pour vous.

    La rédaction.

  22. Le , par admin

    Réponse à Dominique,

    Bonjour,
    2 alternatives pourraient être proposées à Mme X:

    la donation-partage cumulative ou le testament-partage.

    * la donation-partage cumulative:

    2 points méritent d’être retenus:

    => l’âge de Mme X;
    => sa situation patrimoniale;

    * Mme X est âgée de 82 ans et souhaite anticiper la transmission de son patrimoine à moindre coût. L’abattement fiscal existant en matière de donation en dessous duquel il existe une exonération de droits de mutation est le même que celui qui régit les successions.

    Cet abattement entre parents et enfants est, actuellement, d’un montant de 100 000,00 euros.

    Selon la législation en vigueur, les portions d’abattement utilisées au titre de donations ne se renouvellent que tous les 15 ans.

    Ainsi, si Mme X fait une donation en 2013 d’un montant de 100 000 euros et, en supposant, qu’elle n’en n’ait jamais consentie à ses enfants depuis 15 ans, cet abattement ne se renouvellera qu’en 2027, lorsqu’elle aura atteint l’âge de 97 ans. Si Mme X décède avant, l’abattement successoral sera amputé du montant déjà utilisé.

    Mme X est veuve et son actif immobilier comprend 2 biens immobiliers (résidence principale et autre bien immobilier).
    Il est important de savoir si Mme X détient ces biens en pleine propriété ou si ces biens sont issus de la succession de son conjoint prédécédé.

    Si, comme nous le supposerons, ces biens sont issus de la succession de son conjoint prédécédé, Mme X peut être propriétaire d’une simple quote-part de ces biens (la moitié, par exemple) et usufruitière de l’autre moitié, ses enfants étant nus propriétaires.

    Aujourd’hui, Mme X pourrait faire une donation-partage entre ses 2 enfants, en conservant l’usufruit (jouissance jusqu’à son décès). Ce qui consisterait en une donation de la nue-propriété de sa part (50 %) dans les différents immeubles.

    Par ailleurs, le conjoint survivant peut, avec l’accord de tous les enfants, réunir dans une seule masse les biens donnés par lui et ceux provenant de la succession de son époux prédécédé et déjà reçus par les enfants héritiers mais non encore partagés, en vue d’un partage unique.

    Dans ce cas, il s’agit d’une donation-partage cumulative.

    Il est nécessaire que les 2 enfants, copartageants dans la succession du conjoint décédé de Mme X, consentent tous les deux à cet acte.
    Il s’agira d’un acte qui comportera à la fois une donation-partage pour les biens de Mme X et un partage successoral pour les biens qui proviennent du parent prédécédé.
    Les droits de donation dus ne doivent s’appliquer que sur la valeur de la nue-propriété transmise par Mme X.
    Au regard de son âge, 82 ans révolus, l’imposition se fera sur 80 % de la 1/2 de la valeur en pleine propriété, soit sur 120 K€ pour chacun des immeubles.

    La part des biens d’origine successorale sera soumise au droit de partage de 2,5%.
    Il s’agit d’un partage unique qui permet de répartir tous les biens des parents entre les enfants et qui permettrait une diminution de frais par rapport à deux partages. Par ailleurs, les enfants récupéreraient au décès de Mme X la valeur en pleine propriété sans droit supplémentaire à régler.
    Une autre solution qui est plus rare pourrait, éventuellement être envisagée: * le testament partage. Par cet acte, Mme X pourrait distribuer et partager les biens qu’elle laissera à son décès entre ses 2 enfants. Mme X ne se dessaisirait pas immédiatement. Mme X imposerait la répartition et les enfants n’auraient pas d’autres choix que d’accepter ou refuser la succession telle qu’elle a été prévue par Mme X.
    Cette dernière solution ne permet pas, à notre sens, de minimiser les droits de succession mais permet d’éviter l’indivision successorale car les héritiers sont allotis selon la volonté des héritiers.
    Le recours à un notaire est indispensable et nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher de celui-ci.

    La rédaction.

  23. Bonjour,
    voila mon probleme: ma mère est veuve depuis plus de 10 ans et elle voudrait faire le partage des biens qu’elle avait en commun avec mon père.
    Nous sommes trois enfants à se partager 3 maisons, mais l’un d’entre nous ne travail pas et ne peut pas payer sont acte alors que les deux autres on les sous pour payer leurs actes.
    Ma premiere question est, comment peut ton faire pour ne pas pénaliser les deux autres personnes….????
    Ma mère peut t’elle faire une donation partage au deux autres …????
    Merci de me tenir informé,dans l’attente d’une reponse de votre part veillez Madame, Monsieur accepter mes salutations.

  24. bonjour,
    je suis propriétaire de 2 petites maisons les deux ont une valeur de 100000 euros en tout. J’ai pu les achetés grâce à un don de mon père, mais aujourd’hui je souhaite lui rendre ces biens. quelle est la procédure et est ce que je vais payer des droits de donation? merci par avance de m’éclairer et de votre réponse.

  25. Le , par admin

    Réponse à Florent,

    Bonjour,
    Vous nous indiquez avoir hérité de la maison de votre mère. Vous souhaité donner votre part à votre soeur afin qu’elle devienne pleinement propriétaire de cet immeuble.

    D’après la situation que vous nous décrivez, vous êtes en indivision avec votre soeur sur la maison de votre mère.

    Or, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.

    Plutôt qu’une donation, il paraît possible d’effectuer une cession de part indivise à votre soeur.

    En effet, si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par eux.

    Cependant, lorsque l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l’acte de partage doit être notarié. Ce qui est le cas en l’espèce, puisqu’il s’agit d’un immeuble.

    Pour ce qui est de l’imposition, en règle générale, les plus values réalisées lors de cession à titre onéreux sont imposables. Toutefois, le Code Général des Impôts prévoit que les cession de droits successifs immobiliers sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision.

    En ce qui concerne les cessions mettant fin à l’indivision, l’imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l’acquéreur. En conséquence, l’imposition devrait s’effectuer sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

    Comme l’acte de cession doit être notarié, à cette imposition s’ajouteront des honoraires de notaire.

    Nous vous recommandons de prendre contact avec votre notaire qui pourra vous conseiller au mieux sur les solutions qui s’offrent à vous en fonction de votre situation personnelle et de celle de votre soeur.

    La rédaction.

  26. Le , par admin

    Réponse à Cindy,
    Bonjour,
    Nous ne pouvons pas répondre de façon précise à votre question dans la mesure où d’autres critères devront être pris en compte comme l’âge de vos parents, leurs situations financières, vos situations fiscales…

    Nous pouvons évoquer quelques pistes :

    * si vous prenez à charge vos parents handicapés, fiscalement:
    =>Tout contribuable peut considérer comme étant à sa charge, (pour la détermination du nombre de parts) les personnes titulaires de la carte d’invalidité, à la condition qu’elles vivent sous son toit et que l’hébergement ne donne pas lieu à rémunération. En contrepartie, le contribuable devra inclure les revenus de la personne à charge dans sa propre déclaration.
    => Est déductible en totalité la pension alimentaire, d’un montant normal, qu’un contribuable verse à ses ascendants dans le besoin (soumis à conditions de ressources)

    =>Vous pouvez très bien laisser à vos parents le logement gratuitement sans le louer. Dans ce cas, les frais de l’immeuble restent à votre charge (taxe foncière par exemple). En outre, si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune (ISF), vous devez déclarer la valeur du bien comme s’il était libre. Selon le niveau des revenus de vos parents, vous pourrez retrancher de vos revenus le loyer (valeur locative cadastrale figurant sur vos avis d’impôts locaux) qu’un locataire aurait normalement versé ainsi que les charges s’y rattachant. En revanche, si vos parents sont financièrement autonomes, vous ne pourrez prétendre à cet avantage fiscal.

    Il faut tenir compte de toute les ressources dont dispose l’ascendant y compris les avantages sociaux.

    Toutefois, la déduction n’est pas admise quand l’ascendant est, par ailleurs, considéré comme à charge.

    => Vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la taxe d’habitation de votre résidence principale pour charge de famille pour vos ascendants s’ils remplissent les 3 conditions suivantes :
    *être âgés de plus de 70 ans ou infirmes, (c’est à dire ne pouvant subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence),
    *résider avec vous,
    *et avoir perçu l’année précédente un revenu fiscal de référence n’excédant pas un certain montant.
    Il conviendra de vous assurer auprès de votre Centre des Impôts à quels avantages vous pourrez prétendre et quelles mesures pourraient être éventuellement cumulées;
    Par ailleurs, nous vous conseillons de vous assurer que la solution retenue n’ait pas un effet négatif sur vos tranches marginales d’imposition et sur d’éventuels avantages sociaux dont vos parents ou, vous même, pourriez bénéficier.
    => Enfin, l’installation ou le remplacement d’équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées effectuées dans la résidence principale, ouvrent droit à un crédit d’impôts, fixé à 25 % du coût de l’équipement, main d’oeuvre comprise (équipements sanitaires, appareils élévateurs…). dans la limite d’un plafond s’appliquant sur plusieurs années:
    5 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
    10 000 € pour un couple marié ou pacsé
    majoré de 400 € par enfant ou par personne à charge.
    Il convient de consulter votre Centre des Impôts afin de connaître plus précisément le détail de ceux ci.
    =>La donation aux ascendants est possible et peut être intéressante si vous êtes soumis à l’ISF. Elle peut s’effectuer en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit.
    Dans cette hypothèse vos parents pourraient bénéficier de l’usage de la maison. Toutefois, cette maison ayant été, à priori, financée par la communauté, il conviendra d’obtenir, s’agissant d’un acte de disposition, l’accord de votre conjoint. Vos parents pourront bénéficier au regard du lien de parenté vous unissant de l’abattement de 100 000 euros sur votre part indivise. Nous supposons que vos parents sont à la retraite et ne peuvent pas bénéficier de l’abattement supplémentaire de 159 325,00 € profitant aux donataires souffrant d’un handicap s’ils ne peuvent pas travailler dans des conditions normales. En revanche, concernant la part indivise, éventuellement, transmise par votre conjoint, aucun abattement ne pourra être appliqué. Cette donation devra s’impacter sur la quotité disponible et ne pas porter atteinte à la réserve des héritiers éventuels. Dans ce cas, la donation pourra contenir une clause de retour conventionnel en cas de prédécès de vos parents.
    La vente reste, également, possible mais générera des frais notariés et l’imposition des plus values.
    Les frais de notaire sont inévitables, notamment en cas de vente ou donation.
    Le notaire, et le Centre des Impôts sauront vous orienter au mieux de vos intérêts et de vos situations personnelles.

    La rédaction.

  27. 80 ans en décembre et veuve, j’ai hérité des 5/8 en pleine propriété et le reste enusufruit d’un appartement à Paris (600000E) et d’une maison en Bretagne (130000 E) avec une donation.entre époux. J’ai 2 enfants et un petit-fils de 18 ans. Je voudrais partager en 3 parts égales ce qu’il me reste en toute propriété avec une do nation avec réserve d’usufruit. Est-ce possible ? Je viens de donner 20000 E en liquide à mon petit-fils. Merci de votre réponse.

  28. Le , par Silva

    Bonjour,
    Mes parents sont propriétaires de trois maisons, (celles où ils vivent, une qu’ils louent, l’autre ou j’habite, pour cette dernière ils m’ont fait une donation en 2009 ils ont l’usufruit) et d’ici un mois ils vont acheter une quatrième maison. Je suis fille unique, marié et j’ai une fille. Mes parents et moi aimerions savoir comment procéder pour que j’ai de moindres frais de succession, on nous a parlé de faire une sci, qu’en pensez vous???

  29. Le , par admin

    Réponse à Carole T.

    Bonjour,

    Vous souhaitez rendre à votre père 2 maisons acquises au moyen d’une donation qu’il vous avez faite. Nous ignorons si ce souhait correspond à un besoin de financement de votre père et si vous avez des frères et soeurs.

    Ces 2 maisons ont une valeur globale de 100 000 euros.

    Ces biens immobiliers vous appartenant en propre, il vous est tout à fait possible d’en disposer comme vous le souhaitez. Toutefois, vous ne pouvez pas « rendre » ces biens. S’agissant de biens immobiliers, vous pouvez envisager une donation notariée (notamment pour les formalités de publicité). Si ces biens ont une valeur supérieure à 100 000 euros (montant de l’abattement en ligne directe-ascendants), cette donation sera soumise à droits.

    Si vous avez des héritiers réservataires, cette donation devra s’imputer sur la quotité disponible (fraction du patrimoine dont chacun peut disposer librement). Son montant dépend du nombre d’enfants (1 enfant: 1/2 patrimoine; 2 enfants:1/3 patrimoine; 3 enfants et plus:1/4 patrimoine). Cette donation ne doit pas avoir pour effet de porter atteinte à la réserve de vos enfants.

    Il convient de vous rapprocher de votre Notaire pour faire un point de votre situation et déterminer quelle solution peut être mise en oeuvre en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.

    La rédaction.

  30. Bonsoir,

    Je me permet de vous interroger sur l’espece suivante.
    Nous vivons dans une maison appartenant à mes beaux parents depuis plus de 30 ans avec leur consentement. Il n’y a pas eu d’acte de donation, mais nous nous comportons en veritable proprietaire depuis l’entrée dans les murs.
    Cette maison est estimée aux alentours des 170 000 euros.
    J’ai lu recemment un article concernant les droits de mutation. N’y a-t-il pas d’exoneration apres 30 ans d’occupation si l’on procede a un acte de donation aujourd’hui?
    Par ailleurs, mon mari etant en conflit avec son frere. Celui-ci à menace de reclamer l’ensemble des loyers qui lui sont soit-disant « normalement dû » depuis le debut de l’occupation de ladite maison. Est-possible?!

    En vous remerciant par avance du temps que vous prenez pour repondre à mes interrogations…

    Bien Cordialement.

  31. une personne de 80 ans a décidée de me donner sa maison. En sachant qu’elle est veuve et n’ayant pas eu d’enfants,dois je payer quand même quelque chose et si oui combien? Merci de me répondre. ps: la maison est estimée à 250.000 euros.

  32. Le , par admin

    Réponse à belleteix,

    Bonjour,

    Si nous comprenons bien, vous n’avez pas de lien de parenté avec la personne qui souhaite vous donner son bien immobilier.
    Dès lors, dans le cas d’une mutation à titre gratuit avec une personne sans lien de parenté, il y aura l’application d’un taux de 60 % sur la valeur du bien transmis.
    Soit 250 000 euros X 60 % = 150.000 euros de droits de donation auxquels il faudra ajouter les frais de notaire.

    La rédaction.

  33. Le , par admin

    Réponse à Y. Séverin,

    Bonjour,

    Vous souhaitez effectuer une donation de la nue-propriété, de la part que vous détenez en pleine propriété, de biens immobiliers en raison du décès de votre mari.
    Vous avez deux enfants et un petit enfant de 18 ans.

    Les dons porteraient sur 5/8 de 730.000 € soit 456 250 €. La valeur de la nue propriété de ces biens, compte tenu de votre âge (80 ans), représente 70 % soit 319 375 €.
    Vous souhaitez que cette somme soit répartie en trois parts égales soit 106 458 ,33 € par part.

    Une donation peut toujours être envisagée. Il importe d’en mesurer les effets fiscaux et les effets civils.

    D’un point de vue fiscal, en matière de donation, chaque parent peut donner en franchise de droits jusqu’à 100.000 € par enfant. Au delà de ce montant, des droits sont dus et calculés selon un barème progressif.
    Chaque enfant devrait donc régler des droits à hauteur de 322,92 €.

    Un petit enfant dispose quant à lui d’un abattement de 31.865 €. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Vous venez de consentir une donation de 20.000 € à votre petit fils, l’abattement disponible ne s’élève plus qu’à 11.865 €.
    Au delà, le don est taxable selon un barème progressif. Les droits dus par votre petit fils s’élèverait à environ 17 100 €.

    Par ailleurs, d’un point de vue civil, il convient de vérifier que les donations consenties à votre petit fils n’excèdent pas la quotité disponible et ne porteront pas atteinte à la part réservataire de vos enfants.

    Il est donc indispensable de vérifier auprès de votre notaire que l’opération envisagée ne puisse pas poser de difficulté par la suite en effectuant un bilan complet de votre situation patrimoniale.
    S’agissant d’une donation avec réserve d’usufruit portant sur des biens immobiliers, la donation est obligatoirement notariée, nous vous conseillons de solliciter auprès de votre notaire un calcul du coût de l’acte de donation.

    Enfin, si vous deviez avoir besoin de procéder à la vente de l’un des biens immobiliers avec l’accord des donataires, sachez qu’à défaut de précision contraire, la vente provoquera le partage du prix en fonction de la valeur de l’usufruit (qui diminue au fil du temps, par exemple, à 82 ans, la valeur ne s’élève plus qu’à 20 %). Vous pourriez avec l’accord de tous reporter le prix de vente sur un nouveau bien mobilier ou immobilier en respectant le démembrement initial (c’est à dire la répartition initiale).

    La rédaction.

  34. Le , par admin

    Réponse à Pierre P.
    Bonjour,
    La situation que vous évoquez peut être problématique si elle n’est pas résolue d’ici le décès de vos beaux parents.
    L’exonération relative à une occupation paisible de locaux ne concerne pas votre situation. Elle est relative à la prescription acquisitive et à des personnes qui par exemple s’approprieraient un bien non occupé à l’insu des propriétaires réélles et se comporteraient comme des propriétaires pendant une durée continue et paisible de 30 ans sans que le propriétaire intervienne. Elle est tout à fait exceptionnelle.

    Dans votre situation, il s’agit plutôt de la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit d’un enfant. Cet enfant a un avantage indirect par rapport à ses autres frères et soeurs puisqu’il bénéficie d’une économie de loyers. Les autres enfants pourraient contester cet avantage au décès et estimer que l’avantage en question doit être rapportée à la succession et qu’il en soit donc tenu compte dans la succession. Ils devront alors faire la preuve de l’intention libérale des parents et de l’appauvrissement corrélatif en résultant.

    Face à cette situation, il pourrait être approprié que les parents effectuent une donation de ce bien immobilier au profit de cet enfant. La donation consentie serait elle aussi rapportable à la succession et si les parents souhaitent privilégier cet enfant, ils devront consentir cette donation hors part successorale. Dans ce cas, cette donation s’imputerait sur la quotité disponible (1/3 de l’actif successoral en présence de deux enfants, 1/4 en présence de trois enfants ou plus).
    Un testament pourrait être établi pour tenir compte des travaux effectués.

    Cette situation est complexe et source de difficultés à venir et nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un professionnel du droit au plus vite afin de mettre en oeuvre les solutions appropriées à votre situation.

    La rédaction.

  35. Le , par admin

    Réponse à Hoarau
    Bonjour,
    La donation partage est un partage anticipé de la succession du donateur. En règle générale, cette donation bénéficie aux héritiers présomptifs du donateur. Cet acte doit être impérativement notarié. La participation de tous les enfants n’est pas une condition de validité de l’acte.
    Toutefois, l’exclusion de certains d’entre eux peut avoir des conséquences au moment du décès du donateur.
    Dans ce cas, les biens, donnés aux donataires aux termes de ladite donation-partage, seront évalués pour leur valeur à la date du décès en fonction de leur état à l’époque de la donation partage. Ceci peut avoir des effets pénalisants en cas de plus-value générée sur les biens par des travaux qui auraient été effectués par le donataire entre l’acte de donation et le décès du donateur.
    Si tous les enfants sont partie prenante à l’acte, la valeur du bien est figée au jour de l’acte de donation-partage.
    En cas d’exclusion d’un enfant, il pourrait y avoir une remise en cause par celui-ci en cas d’atteinte à ses droits réservataires.
    Les droits sur les donations doivent en principe être payés par celui qui bénéficie de la donation (le donataire).
    Il est admis que la personne qui donne (le donateur) paie tout ou partie des droits de donation dus, à la place du donataire. Dans ce cas, le paiement des droits par le donateur n’est pas considéré par l’administration fiscale comme un complément de donation.
    Dans tous les cas votre Notaire saura vous apporter tous les éclairages nécessaires à la résolution de vos problèmes.

    La rédaction.

  36. Bonsoir j’ai besoin de vos lumières mon grand père âgé de 81 ans souhaiterait me donner de l’argent.Je vous explique il y a 5 ans il m’a fait un don manuel de 30000 euros que j’ai investi dans un appartement.Aujourd’hui je souhaite acheter une maison et il me faudrait 25000 euros.Mon grand père qui a 81 ans ne peut me refaire une donation car c’est tous les 15 ans et ma grand mère (sa femme) est elle aussi âgée de 81 ans il y a t il un moyen que mes grands parents puissent me donner de l’argent sans payer de frais dessus merci pour votre Réponse

  37. Le , par dilou

    bonjour
    mon mari et moi envisageons l’achat d’une maison de vacances en Irlande (70000€)nous avons un fils ensemble et mon mari a deux filles d’un premier mariage.comment faire pour que cette maison revienne à notre fils uniquement .dois je acheter la maison seule? Ya t il une autre possibilité ? JE VOUS REMERCIE POUR VOTRE AIDE

  38. Bonjour,

    pour des questions de gestion facilitée, je détiens un compte joint avec ma mère, veuve. Seuls ses revenus (retraites, pensions….) alimentent ce compte qui ne sert qu’à régler ses seules dépenses.

    Mon frère est décédé il y a un an. Il n’avait aucun héritier. Je suis désormais le seul héritier de ma mère.

    La prévoyance de mon frère vient de verser une importante somme d’argent (dont la bénéficiaire est ma mère) sur ce compte joint.

    Ma mère souhaite que je dispose de cette somme.

    S’agissant d’un compte joint, dois-je déclarer à l’administration fiscale en donation la somme que ma mère souhaite me donner ? En totalité ? Partiellement ?

    En vous remerciant pour votre réponse.

    Cordialement.

  39. Le , par admin

    Réponse à Silva,
    Bonjour,
    Vos parents sont propriétaires d’un important patrimoine immobilier et vous êtes fille unique. Vous avez vous même une fille.
    Vous souhaitez savoir si la constitution d’une Société Civile Immobilière vous permettra d’économiser des droits de succession.

    Notre réponse ne pourra être que générale dans la mesure où nous n’avons pas une connaissance d’ensemble de votre situation patrimoniale ni de celle de vos parents (âges, modalités de financement des immeubles…).

    Tout d’abord, il faut savoir que la constitution d’une SCI impose de respecter des règles strictes (rédaction de statuts, détermination de la qualité de gérant, tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées…). A défaut, la société pourrait être déclarée fictive par l’administration fiscale.

    Ce montage suppose que les cessions de biens immobiliers soient exceptionnels.

    Il faut savoir que les associés vont « perdre » la propriété des biens immobiliers qui seront apportés à la SCI. C’est la société civile qui deviendra propriétaire. Ceci peut être source de difficultés notamment en ce qui concerne la résidence principale. La Société devenant propriétaire, le conjoint survivant perd ainsi son droit au logement.

    En contrepartie, les associés vont obtenir des parts sociales en fonction des apports qu’ils auront effectués.
    (les plus-values réalisées lors de ces apports relèvent du régime des plus-values privées).

    Quel intérêt à constituer une Société Civile Immobilière?

    La SCI peut s’avérer un outil de transmission intéressant.

    De façon générale, sa constitution permet d’assurer l’égalité dans la transmission entre les différents enfants. Etant fille unique, il vous serait, éventuellement possible d’y associer votre fille afin d’envisager une transmission transgénérationnelle.

    Toutefois, si votre fille est mineure le recours au juge des tutelles pourra être recommandé.

    Des donations de parts en nue propriété en faveur de votre fille pourrait être envisagées par vos parents qui se réserveraient l’usufruit leur vie durant et qui vous feraient bénéficier d’un usufruit successif lors de leurs décès.

    Ainsi les parts de la SCI seront progressivement transmises à votre fille tout en réservant des revenus à vos parents et des pouvoirs de gestion sur ce patrimoine, si la qualité de gérant leur est confiée lors de la rédaction des statuts.

    Le fractionnement du capital social de la SCI va permettre de transmettre les parts sociales détenues par donation, au fil du temps, en optimisant les abattements tous les 15 ans et en profitant du renouvellement des tranches basses du barème.

    Dans le cadre d’une transmission démembrée de parts, l’optimisation maximale va être dépendante de l’âge des usufruitiers qui sera déterminant dans les possibilités de renouvellement des abattements.

    Lors de votre décès, votre fille deviendra pleinement propriétaire des parts de SCI, sans subir de taxation supplémentaire (selon la législation en vigueur).

    Comme vous pouvez le constater, la constitution d’une SCI et ses conséquences sont complexes. C’est pourquoi, nous vous conseillons fortement, avant d’envisager une telle solution, de recourir à un notaire qui pourra vous informer au mieux de vos intérêts.

    La rédaction.

  40. Le , par iness

    Bonjour,
    Nous sommes 3 enfants mes parents proprietaires de 2 maisons et 3 terrains nus non constructibles pour le moment souhaitent partager leurs biens et ne veulent pas desavantager un enfant alors dans ce ca la comment dpivent ils proceder en sachant que ma mere va heriter de son pere une maison egalement?
    Merci de nous eclairer.
    Bien cordialement.

  41. Le , par admin

    Réponse à Fredel
    Bonjour,
    Chaque Grand-parent bénéficie d’un double abattement:

    => »don classique » : pour lequel aucune condition n’est requise. Ce don doit être déclaré dans le délai d’un mois à l’administration fiscale au moyen de l’imprimé cerfa 2735.

    Cette donation entre grand-parent et petit-enfant bénéficie d’un abattement de 31 865 euros/ grand-parent et petit-enfant. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans.

    => »don familial de sommes d’argent » qui a été mis en oeuvre dans le but de relancer la consommation.

    Ce type de donation est, également, exonéré de droits de mutation jusqu’à 31 865 euros mais doit remplir des conditions précises:

    Le donateur (grand-parent) doit être âgé de moins de 80 ans et le donataire (petit-enfant) de 18 ans révolus.
    Chaque donateur (grand-père et grand-mère) peut verser une somme maximale 31 865 euros à un même donataire (petit-enfant) tous les quinze ans en exonération de droits.
    Le don doit être versé effectué en pleine propriété par chèque, virement, mandat ou remise d’espèces. I
    Ce don est à déclarer aux services fiscaux, par le donataire, au moyen de l’imprimé cerfa 2731 dans le mois qui suit le don.

    Cet abattement s’ajoute aux abattements classiques des donations.

    Vous nous indiquez que votre grand-père vous a fait une donation d’une somme d’argent, voici 5 ans, par don manuel d’un montant de 30 000 euros. Il conviendra de vous assurer que le don qui vous a été fait il y a 5 ans n’était pas un don familial de sommes d’argent. Dans cette hypothèse, l’abattement classique de votre grand-père resterait disponible.

    Si tel n’est pas le cas, vos grands-parents âgés de 81 ans ne peuvent plus utiliser cette 1ère libéralité.

    Vous souhaitez que vos grands-parents vous donnent à nouveau 25 000 euros afin de l’investir dans un bien immobilier.

    Si l’abattement du don manuel classique de votre grand-père n’est plus disponible, il reste celui de votre grand-mère et éventuellement le reliquat de 1 865 euros sur l’éventuel don classique de votre grand-père.

    Dans tous les cas, prenez contact avec votre Centre des Impôts qui pourra vous renseigner au mieux de votre situation.
    La rédaction.

  42. Le , par admin

    Réponse à Capella
    Bonjour,
    Vous nous précisez avoir ouvert un compte joint avec votre mère veuve pour des questions de gestion.

    L’existence de ce compte ne semble pas être liée à la succession de votre père mais sert de réceptacles aux retraites et pensions allouées à votre mère.

    Votre mère a perçu sur ce compte un capital suite au décès de votre frère et souhaite vous en faire bénéficier.

    Si vous utilisez à titre personnel des sommes inscrites sur ce compte alors que celles-ci appartiennent à votre mère, l’administration fiscale risque d’y voir là un acte de donation déguisée.

    Il paraît indispensable que votre mère vous fasse une donation en bonne et due forme que vous déclarerez à l’administration fiscale.

    Si votre mère vous fait une donation en pleine propriété, il conviendra de déclarer l’intégralité de la somme donnée. Si votre mère vous fait une donation en démembrement, il conviendra d’évaluer le montant donné.

    Les sommes données entre parents et enfants bénéficient d’une exonération jusqu’à 100 000 euros. A cette exonération peut s’ajouter celle des dons familiaux de sommes d’argent d’un montant de 31 865 euros. Pour cette exonération supplémentaire, il est nécessaire de respecter des conditions spécifiques (don en numéraire, en pleine propriété, donateur de moins de 80 ans et donataire de 18 ans révolus et plus, déclaration 2731). Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans.

    Nous vous conseillons de prendre contact avec votre banque et votre centre des Impôts qui pourront vous apporter une réponse précise en fonction de votre situation.
    La rédaction.

  43. bonjour

    Mon père est décédé et ma belle mère vit dans les meubles de mon pere comment ça se passe ?
    Le jour ou elle décède c est ses enfants a elle qui hériteront des meubles et de ses affaires personnelles ou on est en droit de les réclamer ou est ce que le jour du deces de ma belle mere on recuperera les meubles de mon pere

    en attendant une reponse

  44. Le , par origane

    Bonjour,
    Propriétaire en indivision 50/50 avec ma soeur d’un bien acquis en 2007 par le biais d’un crédit immobilier toujours en cours, je souhaiterais à présent pouvoir faire transférer ma part d’indivision au nom de ma fille unique (mineure) tout en restant co-signataire et caution du crédit bancaire initial.
    Je précise que la maison est la résidence principale de ma soeur et que je suis moi-même résidente à l’étranger, et ce antérieurement à la date d’acquisition et l’octroi du crédit bancaire.
    Quelles sont les possibilités qui s’ouvrent à moi?
    Est-ce tout simplement possible?
    Quelles sont les conséquences ultérieures?
    Si nous désirons revendre ce bien immobilier dans un futur plus ou moins proche (avant la majorité de mon enfant), est- ce que le père de ma fille aura droit de regard sur cette vente?
    Puis-je anticiper les évènements de la vie en spécifiant par testament qui gèrera ce bien pour ma fille si je venais à décéder prématurément ou le père deviendra-il seul décisionnaire des avoirs de l’enfant mineur?
    Merci d’avance de m’apporter vos lumières.

  45. Le , par admin

    Réponse à Dilou
    Bonjour,
    Nous supposons que vous êtes résidents fiscaux français et que vous êtes mariés sous le régime de la communauté.

    Effectivement, vous pouvez acheter cette maison seule. Mais dans ce cas, si vous êtes marié sous le régime de la communauté, le financement doit provenir de fonds propres (donations, succession) et identifiés comme tels par déclaration de remploi de fonds propres, lors de l’achat du bien immobilier.

    Ensuite, vous pourrez en faire donation à votre fils, soit en pleine propriété, soit en vous réservant l’usufruit. Dans ce dernier cas, vous pourrez profiter de ce bien votre vie durant, votre fils récupérant la pleine propriété lors de votre décès.

    A défaut de donation, vous pourrez prévoir de lui léguer par testament.

    En revanche, si vous financez ce bien avec des fonds provenant de la communauté (gains et salaires), ce bien sera considéré comme commun. Il sera censé appartenir pour 1/2 à votre conjoint. Dans tous les cas, cet immeuble pourrait faire l’objet d’une donation (en pleine propriété ou en démembrement) ou d’un legs au profit de votre fils. Il conviendra pour votre conjoint de ne pas porter atteinte à la part réservataire de ces autres enfants. A défaut, ceux-ci pourraient lors du décès de leur père venir demander la réduction de la libéralité consentie à leur frère.

    Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre notaire qui sera vous conseiller au mieux de vos intérêts tant patrimoniaux que familiaux.
    La rédaction.

  46. Le , par savary

    J’ai un terrain que j’ai acheté 40000€ et je souhaite le transmettre à mes deux enfants sous forme d’une donation.
    combien cela va me couter

  47. Le , par admin

    Réponse à Iness,
    Bonjour,
    Si vos parents souhaitent partager leurs biens sans désavantager l’un de leurs enfants, il convient de prendre contact avec un notaire afin d’envisager une donation partage.

    La donation partage peut être consentie par 2 parents dans un même acte. Lorsqu’une donation est consentie par un couple marié sous un régime de communauté, chaque époux est réputé transmettre la moitié des biens de communauté (auxquels s’ajoutent le cas échéant, les biens propres à chacun des époux).

    La donation partage peut s’effectuer sur seulement une partie des biens.

    Elle peut être effectuée en pleine propriété (les biens donnés quittent le patrimoine des donateurs) ou avec réserve d’usufruit (les donateurs disposent de l’usufruit des biens, ils peuvent utiliser les biens et en percevoir les fruits).

    Seuls les biens présents peuvent faire l’objet d’une donation partage. Ainsi, il est préférable d’attendre pour faire la donation partage que la maison , dont va hériter votre mère, intègre son patrimoine.

    Le partage n’empêche pas d’attribuer tel ou tel bien précis à tel ou tel enfant.

    La donation partage permet de figer de manière définitive la valeur du bien donné au jour de l’acte de donation, à condition que tous les héritiers reçoivent une part. Ce qui semble être votre cas.

    Il existe une exonération de droits de 100 000 euros par parent et par enfant. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. S’agissant d’immeubles, sera également due la taxe de publicité foncière.

    N’hésitez pas à consulter votre notaire, il pourra vous apporter toutes réponses à vos interrogations.

  48. Bonjours,

    Mon pére voudrai faire don de sa maison a 4 enfants la valeur serai de 400.000 euros pour la maison . Quel sont les fraies a payer ? Comment sa se passe ?

  49. Bonjour

    Mon père agé de 75 ans est rentré à l’hopital pour des problèmes de santé et de dépressions, je suis fille unique et il possède un appartement d’environ 500 000 euros plus des parts avec ses frères et soeurs dans un immeuble; Est il plus avantageux pour moi qu’il me fasse une donation ou bien faut il mieux laisser la succession se faire par héritage (il n’a pas fait à ma connaissance de testament) ces discutions sont tabous dans ma famille. merci de m’éclairer sur le sujet

    Cordialement

    Isabelle

  50. Le , par admin

    Réponse à Savary,
    Bonjour,

    Vous souhaitez connaître le coût de la donation à vos 2 enfants d’un terrain acheté 40 000 € .

    La valeur à prendre en compte pour déterminer les droits de mutation est la valeur du bien donné au moment de l’acte. Ce terrain a pu prendre de la valeur selon la date de l’achat ou en perdre.

    Pour procéder à la donation de ce terrain à vos 2 enfants, il paraît nécessaire que ce terrain soit divisé en parcelles. Ce qui ne semble pas le cas.

    A défaut, le recours à un géomètre sera nécessaire. Une fois cette division opérée ce sera le notaire qui pourra évaluer ces parcelles au regard d’éventuelles servitude de passage….

    C’est sur cette base que pourra être déterminé le montant des donations.

    Ceci générera des coûts supplémentaires (géomètre; modification cadastrales, publicité foncière; honoraires notaire…).

    Cette donation doit être notariée.

    En ce qui concerne la donation en elle même, il existe une exonération de droit de mutation jusqu’à 100 000 euros par enfant et par parent.

    Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.

    Il vous est fortement conseillé de prendre contact avec votre notaire afin d’étudier avec lui quelles solutions envisagées au mieux des intérêts de chacun (donation partage…).
    La rédaction.

  51. Le , par admin

    Réponse à Origane,
    Bonjour,
    Vous nous indiquez avoir acquis, en indivision 50/50, un bien immobilier qui est la résidence principale de votre soeur.

    Il s’agit là d’une indivision conventionnelle qui a du faire, s’agissant d’un bien immobilier, l’objet de dispositions particulières au travers une convention. Il convient de s’y reporter afin de vérifier dans quelles conditions vous pouvez céder votre part indivise. Il faudra recueillir l’accord de votre soeur sur cette cession. En effet, l’unanimité des indivisaires est requise pour tous les actes de disposition, sauf dispositions particulières prévues dans la convention d’indivision. Par ailleurs, dans ce cas n’est il pas conventionnellement prévu que votre soeur bénéficiera d’un droit de préemption? La présence d’un mineur au sein de l’indivision peut fortement entraver la gestion courante de celle-ci, et leurs exclusions peut être prévue conventionnellement. Il convient de vérifier ceci.

    Il faut savoir que « nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision ». Aussi, il faut penser aux conséquences qui pourraient s’en suivre si votre soeur souhaitait sortir de l’indivision.

    Lorsque vous indiquez vouloir transférer votre part d’indivision à votre fille, tout en restant co signataire du prêt cela signifie que vous souhaitez assumer le paiement des échéances au profit de votre fille. L’acte de prêt, vous le permet il? En outre, il nous semble que ce procédé pourrait être assimilé, vis à vis de l’administration fiscale, à une donation déguisée. En effet, à terme votre fille disposera de la part indivise que vous aurez financée. En conséquence, il convient d’envisager une donation notariée.

    Effectivement, le père de votre fille, sauf à ce qu’il soit déchu de l’autorité parentale, dispose de droits en qualité de représentant légal. Les parents doivent accomplir ensemble les actes importants et notamment les actes de disposition (vente.. .). Pour la vente d’un bien immobilier appartenant à un mineur, et en cas de mésentente entre les représentants légaux, l’accord du Juge aux Affaires Familiales est indispensable.

    Concernant l’avenir et la gestion des biens donnés au mineur si vous veniez à disparaître, la Cour de Cassation, dans 2 arrêts des 6 mars et 26 juin 2013, a reconnu la possibilité d’établir un testament conditionnel qui permet de nommer une tierce personne de confiance aux lieu et place du parent survivant afin de pourvoir à l’administration de ceux-ci et ce, jusqu’à la majorité de l’enfant. D’ailleurs l’article 389-3 du Code Civil prévoit cette possibilité.

    La situation que vous nous décrivez est complexe tant au regard du schéma patrimonial que vous envisagez que de votre situation personnelle. C’est pourquoi, nous ne pouvons vous donner que quelques informations d’ordre général qu’il conviendra d’exploiter auprès d’un notaire.

    La rédaction.

  52. Le , par Matili

    Bonjour,
    Mes grand parents ont achetaient une petite maison avec grand terrain a quelques kilomètres de Saint Emillion, ils sont 2 enfants (ma Mère qui a 5 enfants et je suis sa dernière et son frère donc mon oncle que je n’ai jamais côtoyée ni rien et lui a 3 enfants de mariage diffèrent bref la n’est pas le problème de cette histoire…)
    Mon grand père est décédé avant même que je naisse, ma grand mère a refait sa vie quelques années plus tard et vit toujours dans cette fameuse maison et a laisser l’usufruit a son nouveau mari. bref!

    Mon oncle ne la jamais aimé cet homme et ne parle plus a ma grand mère sa fait plus de 20 ans et ne veut plus rien savoir d’elle du a des histoires donc elle ne connait même pas ses petits enfants du coté de son fils.
    Sur les 5 enfants de ma mère j’ai était la seule a venir et avoir grandit chez ma Grand mère, donc elle maison me tient énormément a cœur j’ai fait mes premiers pas dedans et c’est très sentimental pour moi et même ma fille a fait ses premiers pas dedans.

    Ma Mère si il faut me laisse sa part, mais son frère cela m’étonnerai, et ma grand mère aimerait beaucoup que cette maison me reviennent le jour ou elle partira elle et son mari.
    A ce qu’il parait on ne peut pas déshériter son/ses enfant(s) ?
    Es t’il possible que je puisse avoir cette maison a titre gratuit et de son vivant ?
    Dois je donnée la part de mon grand père aux enfants si ma grand mère le cède la sienne ?

    Comment je pourrai faire, quels sont les démarche ? si je me renseigne aux près d’un notaire va t’il me faire payer et combien ?

  53. Bonjour,
    La mère de mon conjoint avait l’usufruit sur une parcelle (sur laquelle il y a une maison). Elle a 3 fils. Malheureusement, elle est décédé il y a 26 ans. Le plus grand des frères à vendu ce terrain. les autres n’ont rien eu, à noter, qu’ils étaient mineurs au moment de la vente.
    Elle possédait également un autre terrain qui a été divisé en trois pour chacun des enfants.
    Est ce normal, que les 2 autres n’ont rien reçu? Comment cette vente a t-elle pu ce faire? Qu’est ce qu’on peu faire aujourd’hui? les 2 autres frères ont-ils encore des droits sur cette parcelle?

    Ils sont complétement perdu et ont l’impression d’avoir été arnaqué par leur frère.

    Pouvez vous nous éclairer. On a pu nous procurer l’acte de vente qui dit que le terrain appartenait a leur mère par usufruit, mais on ne sais pas comment s’est passé de sa mère à un seul des frères. Il n’y a rien de précisé!!!

    merci d’avance

  54. Bonsoir,
    Nous sommes propriétaires d’un pavillon et avons 3 enfants. Un de nos fils voudrait faire construire une maison mais ne peut obtenir un prêt suffisant. Nous n’avons que 60 ans et nous voudrions l’aider. Y a-t-il un moyen d’hypothéquer notre maison pour lui donner de quoi construire ? C’est maintenant qu’il faudrait l’aider et nous pensons qu’Il est inutile d’attendre notre mort.

  55. Le , par coucou

    Bonjour,

    Est-ce possible qu’un enfant fasse don d’un appartement à ses parents et lors de leurs décès, récupère ce bien sans payer des droits de succession ?
    merci par avance

  56. ma fille ne me presente plus mes petits enfants depuis 2002 et me donne plus de nouvelles.
    est ce que je puis déshérité ma fille au profit de mon fils et des enfants de mon fils.
    est ce je puis vendre mon bien de mon vivant à mon fils qui en deviens propriétaire en me laissant l’occupation moi et mon époux.
    et ensuite le nommé légataire universel

  57. Bonjour,
    mon mari vient de vendre l’appartement hérité de ses parents. Il souhaite donner 5 000 euros à chacun de nos deux enfants.
    Devra-t-il rendre des comptes ultérieurement parce qu’un 3e enfant (qui n’est pas le miens, il a été reconnu comme étant son fils suite à un jugement au tribunal et lui verse uniquement une pension alimentaire) n’aura pas perçu cette même somme ??
    Merci pour vos réponses.

  58. Le , par admin

    Réponse à Priyanka,
    Bonjour,
    Nous supposons que votre père est veuf et que la maison lui appartient en pleine propriété.

    Votre père peut vous faire, ainsi qu’à vos frères et soeurs, une donation partage de la maison.

    Votre père peut vous donner la pleine propriété ou alors se réserver l’usufruit.

    Dans le 1er cas, il va se dessaisir complètement à votre profit. Vous serez en indivision sur la maison dont vous détiendrez 1/4 chacun en pleine propriété. Par la suite des cessions de quotes-parts contre paiement de soultes pourront être éventuellement envisagées entre les différents indivisaires (frères et soeurs). Une autre solution pourra s’offrir à vous, la vente du bien avec partage du prix entre vous. Dans ce cas, l’accord de tous les indivisaires sera nécessaire.

    Dans le 2nd cas, si votre père se réserve l’usufruit, il pourra continuer à occuper le bien ou à le louer pour se préserver des revenus.
    Vous serez alors nus propriétaires pour 1/4 chacun. Vos droits en nue propriété seront déterminés en fonction de l’âge de votre père et selon un barème fiscal (article 669 Code Général des Impôts). Au décès de votre père, l’usufruit rejoignant le nue propriété, vous deviendrez propriétaire au même titre que vos frères et soeurs du 1/4 en pleine propriété, sans droit supplémentaire à payer.

    Cet acte de donation créera, dans tous les cas, une indivision sur le bien immobilier entre vous et vos frères et soeurs.

    S’agissant des droits de mutation liés à la donation: il existe un abattement en dessous duquel il existe une exonération de droits. Cet abattement est de 100 000 € par parent et par enfant. Ceci sous réserve que cet abattement n’ait pas été utilisé totalement ou partiellement. En effet, il ne se renouvelle que tous les 15 ans.

    L’acte de donation d’un bien immobilier doit être notarié. Aussi, en plus des droits d’enregistrement, l’acte de donation donne lieu à honoraires (ou émoluments). Ce tarif est réglementaire. Le montant des émoluements correspond au tarif S1, ci-dessous, appliqué sur la valeur du bien en pleine propriété, affecté d’un coefficient.
    Ce tarif est dégressif par tranches.
    De 0 jusqu’ 6 500€ =>4%
    Au-delà de 6 500€ jusqu’à 17 000€=>1,65%
    Au-delà de 17 000 jusqu’à 60 000€=>1,10%
    Au-delà de 60 000€=>0,825%

    Au montant obtenu, il convient d’ajouter la TVA au taux de 19,60% (20% dès janvier 2014). D’autres taxes sont à rajouter comme la taxe de publicité foncière ( 0,715 % de la valeur du bien immobilier), salaire du conservateur (publication, inscription, mentions…).

    En cas de cession de parts ou de partage, est prélevé un droit de partage au taux de 2,5 % sur:
    - le prix de cession des droits indivis, si l’indivision est maintenue;
    - la valeur totale du bien si l’indivision cesse.

    Le mieux est de demander à votre notaire un devis afin d’évaluer le montant des honoraires et frais qui serait dû dans votre cas.

    La rédaction

  59. Le , par admin

    Réponse à Coucou,
    Bonjour,
    Il est tout à fait possible de faire une donation à ses parents. Celle-ci bénéficie d’un abattement de 100 000 €(abattement en ligne directe). Au delà, cette libéralité est soumise aux droits de donation au tarif progressif.

    S’agissant d’un immeuble, cette donation devra être notariée.

    Afin de permettre le retour du bien dans le patrimoine du donateur (l’enfant) au décès du donataire(parent) seul ou le plus souvent du donataire et de ses descendants, il convient d’assortir cette donation d’une clause de retour conventionnel.

    Le droit de retour ne peut s’exercer qu’au profit du seul donateur.

    Cette clause est souvent assortie d’une interdiction d’aliéner. Cet acte sera soumis à publicité foncière. Ainsi, au décès du donataire, ce bien réintègre le patrimoine du donateur qu’il est censé n’avoir jamais quitté. Ce droit de retour ne peut pas être prévu au profit des héritiers du donateur. Si le droit de retour s’exerce, le donateur redevient propriétaire sans avoir à acquitter de droits de succession. Les droits de donation initialement acquittés sont restituables, sur réclamation (art 791ter alinéa 3 du Code Général des Impôts).

    Ce type de donation est souvent effectué par des parents au profit d’enfants.

    Vous pouvez également ne donner que l’usufruit du bien à vos parents et conserver la nue-propriété.

    Si votre souhait est simplement d’aider à loger vos parents, d’autres possibilités existent : versement d’une pension alimentaire, mise à disposition gratuite d’un logement…etc.

    Il convient de consulter un notaire afin d’étudier avec lui la faisabilité de l’opération au regard des objectifs poursuivis par l’enfant et le parent.

    La rédaction.

  60. Le , par admin

    Réponse à Matili,
    Bonjour,
    Cette maison a été achetée par vos grands parents. Il semble donc s’agir d’un bien de communauté. Au décès de votre Grand Père, votre grand-mère a continué à vivre dans cette maison.

    Il semble s’agir de la résidence principale de votre grand-mère.

    Vous souhaitez savoir si on peut déshériter ses enfants. On ne peut pas déshériter ses enfants. On ne peut disposer librement que de la quotité disponible de son patrimoine. Votre grand-mère ayant 2 enfants, elle peut disposer librement d’un 1/3 de son patrimoine. Elle peut donc tout à fait vous léguer ce 1/3. Son fils et sa fille recevront chacun 1/3 de sa succession. Son conjoint (nous supposons qu’elle s’est remariée) dispose quant à lui également de droits qui vont dépendre de la présence ou non d’une donation au dernier vivant (ou d’un aménagement matrimonial). Si votre grand mère n’a rien prévu, son conjoint aura droit à 1/4 de son actif successoral.
    En qualité de conjoint, il a le droit de continuer à habiter la maison pendant une année après le décès, puis peut continuer à l’occuper sa vie durant.

    Votre Grand-Mère pourrait vous faire une donation de la propriété ou de l’usufruit de cette maison mais ceci la priverait elle et son nouveau conjoint du droit d’usage et d’habitation sur ce bien. Ce qui peut être ennuyeux, s’il s’agit de leur résidence principale. Cela supposerait également que la valeur de la libéralité ne dépasse pas la quotité disponible.

    Il est difficile de vous répondre sans avoir plus de précisions sur le patrimoine global de vos grands parents, et sans savoir comment, suite au décès de votre grand père, s’articulent les droits de chacun des héritiers sur ce bien immobilier. Pour que vous puissiez bénéficier de ce bien, il faut que les enfants puissent bénéficier entièrement de leur part sur la succession sans que vous ne portiez atteinte à celle-ci.

    Effectivement, votre mère pourra toujours renoncer à la succession, en adressant une déclaration au greffe du tribunal de grande instance. Dans cette hypothèse, ce sont ses 5 enfants qui la représenteront pour l’attribution de sa propre part. Ceci n’écartera pas votre oncle.

    La visite d’un notaire s’impose afin de savoir au vu des droits de chacun sur ce bien, et de la consistance du patrimoine de votre grand-mère, quelles solutions il est possible d’envisager. Si votre Grand Mère souhaite vous gratifier de ce bien, nous vous recommandons de rencontrer ensemble un notaire, vous pouvez tout à fait demander au notaire un devis préalable s’il vous préconise des solutions afin d’éviter toute mauvaise surprise.
    la rédaction.

  61. Le , par Menard

    Bonsoir, j’ai perdu ma mère en 2008. Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté avec donation au dernier des vivant. Nous sommes 3 enfants majeurs. Aujourd’hui mon père à hypothéquer leur maison pour pouvoir faire un prêt bancaire pour acheter un commerce. Il a 55 ans. En avait il le droit sans nous demander notre accord?

  62. Bonjour,

    Ma belle mère réside à l’ile de la réunion.
    Elle souhaiterait acquérir un terrain en ile de france sur lequel ma femme et moi pourrions construire une maison.
    Je précise que ma femme a une soeur.
    Nous sera t il possible de construire sur ce terrain? Ma belle mère pourra t elle léguer le terrain à ma femme un jour?
    Autre solution: ma belle mère peut elle acheter le terrain pour sa fille?
    merci d’avance

  63. Le , par admin

    Réponse à Mélodie,
    Bonjour,
    Il est difficile de répondre à vos questions sans avoir l’ensemble des données patrimoniales de votre belle-mère, ni l’ensemble des actes ayant entouré ces opérations.

    Des hypothèses peuvent être évoquées pour essayer d’expliquer cette situation.

    Vous nous indiquez que votre belle-mère était usufruitière de la parcelle sur laquelle était construite une maison:

    Cet usufruit peut, par exemple, être lié au décès de votre beau père ou de votre belle mère (usufruit légal).

    Même si l’on ne peut pas déshériter ses enfants, le plus grand des frères peut avoir bénéficié par testament de la nue-propriété de l’ensemble « terrain et maison ». Ce qui expliquerait qu’il aie pu procéder, seul, à la vente du bien immobilier. En effet, sa mère en qualité d’usufruitière, n’avait qu’un simple droit d’usage sur ce bien.

    Lors du décès de votre belle-mère, l’usufruit a ainsi rejoint la nue propriété, son fils est devenu pleinement propriétaire. Ainsi, en tant que propriétaire il a pu procéder, seul, à la vente du bien. Cette part de nue-propriété a pu, dans le cadre d’un testament, s’imputer sur la quotité disponible. La quotité disponible, c’est la fraction du patrimoine dont on peut disposer comme bon nous semble. En présence de 3 enfants, la quotité disponible est représentée par le 1/4 du patrimoine. Dans ce cas là, votre frère ne serait pas redevable envers la succession, il aurait simplement été avantagé par l’attribution de la totalité ou d’un partie de la quotité disponible.

    Dans le cadre du règlement de cette succession, le reste du patrimoine, c’est à dire les 3/4 qui représenterait la réserve, a dû être réparti entre les 3 enfants.

    La nue propriété a pu, également, être donnée au plus grand des frères par un acte de donation notarié. Les conditions et conséquences sont identiques.

    Dans tous les cas, il ne devrait pas y avoir eu atteinte à la réserve des autres héritiers. Le rapport civil de la fraction de nue propriété donnée dans le cadre d’une éventuelle donation, a dû être effectué lors de la reconstitution fictive du patrimoine afin de déterminer les parts de chacun au moment du décès de votre belle mère.

    Vous nous indiquez qu’au moment du décès de votre belle-mère, les deux autres fils étaient mineurs.
    Aussi, ils étaient « juridiquement » incapables d’agir. Par qui ont il été représentés dans le cadre du règlement de cette succession? Des fonds n’ont ils pas été versés sur un compte ouvert à leur nom à l’époque?

    L’actif comportant pour partie des terrains et immeuble, un notaire a dû se charger du règlement. Ce notaire pourrait éventuellement communiquer des explications aux enfants qui s’interrogent.

    Vous avez également la possibilité de contacter la maison de la justice et du droit de votre ville en ramenant l’ensemble des documents en votre possession.

    Les maisons de justice et du droit, ainsi que les centres départementaux d’accès au droit (CDAD), sont des organismes publics qui orientent et renseignent le public dans ses droits. Des consultations gratuites d’avocats y sont dispensées. Il en existe un peu partout sur le territoire. Cette consultation vous permettra de mieux comprendre ce qui s’est passé.

    Malheureusement ces opérations se sont passées il y a 26 ans, aussi toute action semble prescrite.

    En effet, les actions en réduction de libéralités excessives peuvent s’exercer dans le délai de 5 ans à compter de l’ouverture de la succession, ou 2 ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l’atteinte portée à leur réserve, sans toutefois pouvoir excéder 10 ans à compter du décès.
    La rédaction.

  64. Le , par Pierre

    Bonjour,

    Mon père toujours vivant m a fait une donation d’un bien immobilier pour une valeur en nue-propriété de 45735 euros.

    Ai-je le droit de donner une partie de ce bien à mon épouse?

    Merci

  65. Bonjour,

    Ma mère veut me faire une donation de son vivant, je suis son seul enfant.
    Une maison + le terrain d’une valeur de 190000 euros.
    Et une parcelle de vignes d’une valeur de 60000 euros.
    Au total : 250000 euros.
    Je crois que l’on a le droit a un abattement de 100000 euros?
    Mais il resterai 150000 euros, combien cela nous coûtera t’il au final en frais? (notaires, impôts, taxes…).
    Ma mère désire garder l’usufruit pour la maison afin de se protéger.

    Merci d’avance.

  66. Le , par chable

    bonjour
    je suis fille unique
    ma mére veuve de 86 voudrait me transmettre son assurance vie ouvert il y a plus de 10 ans tout en sachant qu elle m a deja fait une donation il y a 8 ans selon la loi en vigueur du montant autorisé à l époque
    peut elle le faire et comment sans etre imposable??
    merci de votre réponse

  67. Le , par admin

    Réponse à Vandorpe
    Bonjour,

    Vous nous indiquez que depuis 11 ans, vous n’avez pas pu voir vos petits enfants, empêché(e) par votre fille.

    Aussi, vous souhaitez déshériter votre fille. Cependant légalement, il est impossible de déshériter ses enfants.

    La loi leur réserve une part minimale qui est la réserve héréditaire et qui se détermine en fonction du nombre d’enfants.

    Vous ne semblez avoir que 2 enfants. Aussi, 1/3 de votre actif successoral doit revenir à votre fille de plein droit, l’autre 1/3 revenant à votre fils au titre de la réserve. En plus, vous pourrez gratifier votre fils ou ses enfants sur la quotité disponible de votre patrimoine qui est de 1/3 au moyen:

    => de donations (en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit), à votre fils ou à ses enfants, déclarées à l’administration fiscale. Les donations sont exonérées de droit jusqu’à 100 000 euros/ enfant et / parent tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31 865 €/ Grand Parent et /Petit Enfant. Cet abattement peut être utilisé au titre d’un don classique et est cumulable avec l’abattement qui régit les dons familiaux de sommes d’argent. Ces derniers dons doivent répondre à des conditions spécifiques.

    => d’un testament :
    Désigner votre fils comme légataire universel reste possible mais, lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible (votre fils) ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires (votre fille) à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent. Encore une fois, vous ne pouvez pas porter atteinte à la part réservataire de votre fille. Il est donc plus prudent, et ceci afin d’éviter tout litige au décès, de limiter le montant du legs à la quotité disponible.

    => de la souscription d’ un contrat d’assurance vie, si ce n’est pas encore fait, en désignant librement un bénéficiaire (votre fils, ses enfants…). Ainsi, lors de votre décès, les bénéficiaires se verront régler un capital en profitant de la fiscalité avantageuse de l’assurance sur la vie (selon votre âge, abattement de 152 500 euros/bénéficiaire ou 30 500 euros tous bénéficiaires et contrats confondus). Bien sûr, les sommes versées sur votre contrat d’assurance vie ne doivent pas être disproportionnées ou exagérées par rapport à votre patrimoine.

    Vous voulez savoir si vous pouvez vendre votre bien à votre fils, tout en vous réservant la possibilité de l’occuper (avec réversion de l’usufruit ). C’est possible avec l’accord de votre conjoint, s’il s’agit d’un bien de communauté. La vente ne devra pas être fictive, c’est à dire le prix devra être en adéquation avec les prix du marché et réellement versé. L’estimation du prix de vente se fera en fonction de l’âge des vendeurs et compte-tenu de leur espérance de vie. A cet égard, la consultation d’un notaire s’impose pour étudier l’intérêt de cette solution au regard de votre situation mais aussi afin d’effectuer les formalités de publicité. Une convention de démembrement devra fixer les droits de chacun sur ce bien. Ce prix de vente de la nue propriété intégrera votre patrimoine et fera partie de votre succession. Au décès du 2° conjoint, votre fils deviendrait pleinement propriétaire du bien immobilier, puisque l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, ce droit ne pouvant pas se transmettre héréditairement.

    Ce type de vente est rarement utilisé . Vous perdrez le droit de vendre librement ce bien, puisque vous ne seriez qu’usufruitiers. Ce peut être un obstacle, s’il s’agit de votre résidence principale.

    Il est surprenant que votre fille ne vous donne plus de nouvelle de vos petits enfants, car l’enfant a le droit d’entretenir des relations personnelles avec ses ascendants, sauf à ce que l’intérêt personnel de l’enfant y fasse obstacle (motif grave).

    Avant toute prise de décision, nous vous recommandons de contacter un professionnel du droit (notaire, avocat…) qui pourra vous orienter au mieux de vos intérêts (protection du conjoint, gratification de votre fils) et dans le respect des règles légales.
    La rédaction.

  68. Bonjour,
    Ma grand-mère est décédé, et je vous voudrai savoir si les bien et l’argent donné a son vivant fait partie d’un héritage? merci
    Cordialement

  69. Le , par admin

    Réponse à Chable,
    Bonjour,
    Votre mère peut effectivement vous désigner bénéficiaire de son contrat d’assurance sur la vie sans que cela pose de difficultés.

    En ce qui concerne la fiscalité, tout va dépendre de la date à laquelle les versements ont été effectués et des montants.

    Si votre mère a souscrit son contrat après l’âge de 70 ans (et après le 13/10/1998), les primes versées sur le contrat d’assurance seront réintégrées à l’actif successoral (pour le calcul des droits de succession dus) après application d’un abattement de 30.500 € puis taxé selon le barème des droits de succession. Les produits générés par le contrat (c’est à dire les intérêts) sont quant à eux exonérés de droits.
    N’hésitez pas à faire le point de la fiscalité de ce contrat avec le conseiller en gestion de patrimoine de votre mère.

    La rédaction.

  70. Le , par admin

    Réponse à Torello,
    Bonjour,
    Les informations que vous nous transmettez nous laisse penser que vous êtes nés d’un 1er mariage de votre père et que votre père, aujourd’hui décédé, s’était remarié avec votre belle-mère qui elle même avait des enfants d’une précédente union.

    Comment s’établissent les droits du conjoint survivant sur le logement et sur les meubles le garnissant?

    Ces droits s’établissent ainsi:

    => Votre belle mère peut détenir ses droits de son droit temporaire au logement. Ce droit offre la jouissance gratuite de la résidence principale et de son mobilier pendant les 12 mois qui suivent le décès.
    Le conjoint survivant ne peut pas être privé de ce droit qui s’applique automatiquement.

    => Ensuite, à l’expiration de ce délai, votre belle-mère a pu, sauf si votre père l’en a privé par testament notarié, ou si vous déteniez des droits en indivision du fait du prédécès de votre mère, demander le bénéfice du droit viager au logement.

    Dans ce cas, elle bénéficie également d’un droit viager sur le mobilier le garnissant. Les droits d’habitation et d’usage demeurent pendant toute la vie du conjoint survivant, même en cas de remariage (sauf exceptions ci-dessus).
    La valeur des droits d’habitation et d’usage s’impute sur les droits successoraux du conjoint survivant.
    En présence d’enfants de lits différents, le conjoint survivant hérite du 1/4 en Pleine Propriété, sans pouvoir opter pour l’usufruit. Les enfants recueillent les 3 autres quarts. Mais, votre père a pu consentir à votre belle mère une donation au dernier vivant. Dans ce cas, ces droits peuvent trouver leur origine dans cet usufruit.

    Aussi, pour répondre à votre question, il convient de connaître précisément la situation:

    Votre belle mère détient elle ses droits en qualité d’usufruitière au titre d’une donation au dernier vivant consenti par votre père? Est elle propriétaire au titre de la liquidation de la communauté ou de son 1/4 en pleine propriété? Etes-vous en indivision sur les meubles Si votre belle mère est propriétaire des meubles de votre père du fait du règlement de sa succession, alors ceux-ci seront transmis aux enfants de votre belle mère. S’il existe une indivision, ses enfants récupéreront sa part indivise et vous la votre. En cas de démembrement, le ou les nue propriétaires récupéreront la pleine propriété.

    Les situations peuvent être complexes aussi nous vous invitons à vous rapprocher du Notaire qui saura vous conseiller au regard de la situation de chacun.
    La rédaction.

  71. Le , par admin

    Réponse à Pierre,
    Bonjour,
    Vous avez reçu par donation la nue propriété d’un bien immobilier détenu, sans doute, pour l’usufruit par votre père.

    Actuellement, vous n’êtes pas pleinement propriétaire de ce bien immobilier.

    C’est au décès de votre père que vous deviendrez pleinement propriétaire de ce bien qui intégrera votre patrimoine.

    Vous souhaitez donner une partie de ce bien à votre épouse.

    La nue-propriété peut faire l’objet d’une mutation à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente). Le nu-propriétaire n’est, en principe, pas tenu de recueillir l’autorisation de l’usufruitier ni même de l’informer.

    Si vous ne cédez qu’une partie de la nue-propriété, vous deviendrez avec votre épouse propriétaire d’une quote-part indivise de cette nue-propriété. Les situations de démembrement et d’indivision sont difficiles à gérer.

    Cette donation ne pourra être effectuée que par acte notarié.

    Par ailleurs, la réévaluation de la valeur de la nue-propriété sera sans doute nécessaire puisque son montant augmente tous les jours en raison de la diminution de l’espérance de vie de l’usufruitiier.

    Les donations entre époux sont exonérées jusqu’à 80 724€.

    Vous devrez vérifier l’acte de donation initial afin de vous assurer qu’il ne comporte pas des conditions qui seraient incompatibles avec ce type de libéralité.

    La consultation d’un notaire paraît indispensable afin d’étudier l’intérêt d’une telle libéralité vis à vis de votre épouse (protection) ainsi qu’au regard de votre régime matrimonial et de la constitution de votre famille (droits d’éventuels héritiers réservataires). Votre notaire pourra vous préconiser d’autres solutions plus adaptées à vos intérêts.
    La rédaction.

  72. Le , par admin

    Réponse à Marielle,
    Bonjour,
    Vous souhaitez savoir comment aider votre fils pour accéder à la propriété.

    Plusieurs solutions s’offrent à vous:

    => vous pouvez lui prêter de l’argent, notamment par chèque, virement bancaire ou en espèces. Des principes sont à respecter.

    Pour tous les prêts, au-dessus d’un montant de 760 €, il est nécessaire de rédiger un acte (reconnaissance de dettes ou contrat de prêt), précisant les modalités de remboursement. Il existe des obligations fiscales.

    En effet, avant le 15 février de l’année qui suit l’octroi du prêt, ce prêt devra être déclaré à l’administration fiscale même s’il n’est pas formalisé par un écrit, sur un imprimé n° 2062 « Déclaration de contrat de prêt » ou 2561, si des intérêts sont consentis. Cette déclaration permettra de justifier de la réalité de l’acte.

    Ces intérêts devront être déclarés dans la déclaration de revenus (capitaux mobiliers) du prêteur.

    La reconnaissance de dette ou le contrat de prêt devront être écrits, datés et signés de la main de l’emprunteur et la somme doit être mentionnée en chiffres et en lettres.
    Ces actes devront être établis en autant d’originaux que de parties.

    Si vous décédez avant le règlement total du prêt, la déclaration de succession doit inclure le montant du prêt (capital et intérêts) non encore remboursé.

    En tant qu’héritier, votre fils, devra déduire de sa part le montant du prêt et, le cas échéant, des intérêts courus jusqu’au jour du décès.

    => vous pouvez choisir de gratifier votre fils en lui faisant un don manuel, cumulable à un don familial de sommes d’argent.
    vous pouvez faire un don manuel à votre fils. Ce don devra être enregistré auprès des services fiscaux. Ce don entre parents/enfants est exonéré à hauteur de 100 000 euros/enfant et /parent.
    vous pouvez, également, faire un don familial de sommes d’argent: vous semblez remplir les conditions. Il convient d’être âgé de moins de 80 ans, votre fils, le donataire doit être majeur. La donation doit être effectuée en pleine propriété et déclarée à l’administration fiscale. Cette exonération est de 31 865 €/par parent et /enfant. Cette exonération est cumulable avec le précédente.

    => Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.
    Cependant, vous devez veiller à ne pas déshériter vos 2 autres enfants. Ainsi, vous ne devrez pas porter atteinte à leur part réservataire. A défaut de stipulations contraires, cette donation sera considérée comme effectuée en avancement de part successorale. Elle sera rapportée civilement au moment du décès du donateur pour reconstituer son actif successoral et déterminer la part du donataire (votre fils) et de vos autres enfants. Si la donation est effectuée sur la quotité disponible (1/4 du patrimoine), elle ne devra pas être rapportée. Dans ce cas, votre volonté aura été de gratifier cet enfant plus que les autres. Cependant, si vous dépassiez la part de quotité disponible, cette libéralité devra être réduite.
    Afin de ne pas créer d’inégalité entre vos enfants et si la constitution de votre patrimoine vous le permet, vous pouvez faire, avec votre épouse, une donation-partage conjonctive à vos enfants. C’est un acte notarié. Cette donation permet d’attribuer des biens de façon égalitaire entre vos différents enfants. Ce qui évitera tout litige éventuel au moment du règlement de la succession.
    Un acte de donation, notamment en pleine propriété n’est pas anodin et nécessite un réflexion approfondie.
    En effet, il entraîne le dépouillement irrévocable du donateur.
    => Le pavillon en question semble être votre Résidence Principale. Son hypothèque devrait recueillir l’accord de votre épouse, s’il s’agit d’un bien de communauté. Ceci comporterait des risques.
    2 cas:
    - soit vous contractez un prêt dont vous garantissez les remboursements avec hypothèque de votre bien immobilier. Ce prêt viserait à financer le bien de votre fils. Cette opération est déconseillée, dans la mesure où l’administration fiscale y verrait une donation déguisée.
    - soit votre fils emprunte et vous vous portez garant ou caution en apportant votre pavillon en garantie: dans cette hypothèse et si votre fils est défaillant lors du paiement des échéances, la banque actionnera la caution (vous et votre épouse) et pourrait faire vendre le bien. Vous seriez alors dans une situation inconfortable.
    N’hésitez pas à consulter votre notaire pour étudier avec lui les solutions les plus appropriées à votre situation familiale et patrimoniale.
    La rédaction.

  73. Le , par admin

    Réponse à Burzoni,
    Bonjour,
    Vous et votre conjoint avez 2 enfants communs. Votre conjoint a un enfant d’une précédente union.
    Suite à la vente d’un bien immobilier, votre conjoint souhaite faire une donation de 5 000 euros à chacun de vos enfants communs.
    Ceci est tout à fait possible.

    Est- ce que votre conjoint devra rendre des comptes vis à vis de l’enfant né de sa première union?

    La succession d’une personne comprend 2 parties:

    - La réserve: c’est la fraction de la succession dont les héritiers en ligne directe ne peuvent pas être privés par une donation ou un testament;

    - La quotité disponible: c’est la fraction de la succession dont le défunt peut disposer librement.

    Les 3 enfants de votre conjoint sont ses héritiers réservataires (héritiers ligne directe). A ce titre, ils ne peuvent pas être privés de leur part réservataire (déshérités).

    La réserve héréditaire globale pour 3 enfants est de 3/4 (1/4 chacun). La quotité disponible est d’1/4.

    Au moment du décès du donateur (votre conjoint), pour calculer la quotité disponible, on va déterminer la masse successorale qui sera constituée de l’actif successoral net, et de la valeur de tous les biens donnés.

    Une donation peut être effectuée en avancement de part successorale ou hors part successorale.

    Les donations qui sont faites en avancement de parts successorales (par avance sur la part successorale) feront l’objet d’un rapport au moment du décès du donateur (votre conjoint), ceci afin de reconstituer l’actif successoral et de déterminer la part réservataire de chacun des héritiers. Ce rapport va se faire en valeur. S’il s’agit d’une somme d’argent, on rapportera le montant nominal. Si cette somme a servi à acquérir un bien, on rapportera la valeur du bien au jour du partage.

    Les donations effectuées hors parts successorales s’imputent sur la quotité disponible. Au moment du décès, on va imputer toutes les donations de la plus ancienne à la plus récente, et cette libéralité pourra être réduite si au moment de son imputation, la part de quotité disponible est épuisée (1/4 du patrimoine).
    Vos enfants bénéficiaires de la donation devraient alors indemniser l’enfant de votre conjoint à hauteur de la part de la donation qui empiète sur sa réserve.
    Les conséquences vont dépendre de l’importance du patrimoine, du nombre, des montants et dates de donation déjà effectuées.

    Une donation est présumée faite en avancement de part successorale. Pour qu’elle soit imputée sur la quotité disponible, il convient d’en manifester la volonté par l’adjonction, par exemple, d’un pacte adjoint à la donation, dans le cadre d’un acte notarié ou encore par le biais d’un testament.

    Par ailleurs, il est également possible de faire des cadeaux d’usage. Il s’agit de dons effectués uniquement à des moments particuliers (anniversaire, Noël, naissance…).
    Le cadeau d’usage ne doit pas dépasser une certaine limite eu égard à la situation financière du donateur qui ne doit pas s’appauvrir. Ce cadeau d’usage ne doit pas être réintégré lors du règlement de la succession ni faire l’objet de déclaration fiscale particulière.

    Au contraire, un don classique doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale.

    N’hésitez pas à consulter votre notaire ou l’administration fiscale qui saura vous aiguiller.

    La rédaction.

  74. Le , par karen

    bonjour,
    Le grand père de mon conjoint est décédé, la grand mère étant décédée 2 ans auparavant. Son grand père avait fait un testament pour que mon conjoint ait un tiers de son heritage.
    aujourd’hui, le notaire nous indique que 60000 euros étaient au grand pere qui était quasi usufruitier. Mon conjoint a t il droit à quelque chose sur ces 60000 €?
    vous remerciant de vos lumières
    cordialement

  75. Le , par amelie

    Bonjour,

    Mes grands-parents ont respectivement 80 et 81 ans. Ils ne m ont jamais fait de donation et souhaitent m aider pour mon projet immobilier en me donnant la somme de 40 000 euros. Etant donne leur age /+80ans/, quelle est la meilleure solution selon vous.

    Cordialement

  76. Le , par admin

    Réponse à Amélie,
    Bonjour,

    Vos grands-parents âgés de 80 et 81 ans souhaitent vous consentir une donation de 40.000 € au total afin de vous aider dans votre projet immobilier.

    Chaque grand-parent peut consentir une donation à chacun de ses petits-enfants de 31.865 € en franchise de droits tous les 15 ans.
    Cette donation s’effectuera sur la quotité disponible et ne doit pas venir porter atteinte à la réserve de leurs enfants. Elle ne doit pas avoir pour effet de limiter les droits des enfants dans la succession de leurs parents.

    Chaque grand parent peut donc vous consentir une donation de 20.000€ chacun en franchise de droits, il vous appartiendra de déclarer ce don manuel auprès de l’administration fiscale (imprimé CERFA 2735) dans le mois qui suit la réception du don.

    N’hésitez pas à consulter votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre notaire pour vous aider dans ces démarches.
    La rédaction.

  77. Le , par admin

    Réponse à Isabelle,
    Bonjour,
    Votre père est âgé de 75 ans et malheureusement a quelques problèmes de santé. Vous souhaitez savoir s’ il serait plus avantageux pour vous de pouvoir bénéficier de donations ou s’il n’est pas préférable d’attendre que vous héritiez.

    Vous êtes fille unique. En conséquence, vous êtes seule héritière réservataire. A ce titre, votre père ne peut disposer de son vivant que de la quotité disponible de son patrimoine; Son montant peut être évalué à la 1/2 des biens de votre père.

    Votre père pourra, de son vivant, disposer librement de cette moitié tant à votre profit qu’au profit de quiconque. Dans tous les cas, il ne pourra pas vous déshériter (la 1/2 de son patrimoine vous revenant au titre de la réserve).

    Votre père a toujours la possibilité de vous faire, dans le cadre d’une transmission anticipée de son patrimoine, une donation. Celle-ci peut être faite en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit Dans ce cas, eu égard à son âge, la valeur de la nue propriété transmise serait de 350 000 euros et la valeur de l’usufruit de 150 000€.
    Votre père pourrait continuer à occuper ce bien ou à le louer.
    Vous bénéficiez d’un abattement de 100 000€, à condition que celui-ci ne soit pas déjà partiellement ou totalement utilisé.
    Au delà des droits seront dus et des frais de notaire également puisque la donation devra être notariée.
    Au décès de votre père, vous pourrez récupérer la maison en pleine propriété, sans droit supplémentaire à régler.
    Toutefois, si votre père décède avant 15 ans, l’abattement successoral ne sera pas renouvelé pas plus que les tranches basses du barème des droits de mutation qui auraient été utilisées.
    Vous aurez fait en quelque sorte « une économie » de droit de mutation par décès sur les 150 000 €.
    A l’inverse, si l’abattement a pu se renouveler grâce au décès postérieur de votre père, vous pourrez alors bénéficier à nouveau de cet abattement et des tranches les plus basses du barème.

    Vous nous indiquez que votre père détient des droits sur cet immeuble, aussi nous supposons qu’il s’agit d’une indivision légale ou conventionnelle. Lors du décès de votre père, ses droits vous seront transmis en qualité d’héritière, sauf si la convention d’indivision n’autorise pas l’entrée de nouveaux coindivisaires. Dans ce cas, les frères et soeurs de votre père devront vous indemniser sur la quote-part qui aurait du vous revenir.
    Les cessions ou les donations de quote-part indivise sont toujours possibles. Il convient d’en vérifier les conditions dans la convention.

    En cas de mutation par décès, l’actif net successoral sera soumis au droit de mutation par décès après abattement de 100 000 euros (sauf à ce que celui-ci ait été utilisé dans le cadre d’une donation antérieure de moins de 15 ans).

    Pour répondre plus précisément à votre question, il conviendrait de connaître l’intégralité du patrimoine de votre père ainsi que son espérance de vie.

    Une autre solution pourrait être envisagée, s’il ne l’a pas encore fait, qui serait de souscrire un contrat d’assurance sur la vie en vous désignant comme bénéficiaire ce qui vous permettra de bénéficier d’un abattement de 30 500 euros sur les primes versées, tout bénéficiaire et contrats confondus. Par ailleurs,au- delà, les intérêts du contrat seront exonérés de droit de mutation par décès.

    Enfin, la piste des donations aux petits enfants (31.865 € en franchise de droits) doit éventuellement être envisagée.

    Nous vous conseillons de vous rapprocher avec votre père d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un notaire en leur communiquant l’intégralité du patrimoine de votre père, ses objectifs et ses besoins futurs ainsi ils pourront vous renseigner au mieux de vos intérêts réciproques.
    La rédaction.

  78. Bonjour,
    Voilà mes parents possèdent une maison d’une valeur approximative de 150 000 euros. Ils seront bientot tous deux hébergé par un de leurs enfants.
    Pour ne pas laisser la maison à l’abandon, ils souhaiteraient la céder à mes 2 frères pour qu’ils puissent en profiter.
    Nous souhaiterions connaitre la procédure qui coutera le moins aux deux parties..
    Cordialement

  79. Bonjour
    mes parents me donnent une somme en liquide d’environ 8000 euros, suis-je obligée de partager avec mo n conjoint, sachant que nous sommes mariés sous le régime de la communauté.

  80. Le , par x3z

    Bonjour
    Je suis propriétaire à moins de 50% d’une maison avec mon conjoint dont je me sépare
    Ce dernier fait tout pour ralentir la vente de la maison
    Ne supportant plus cette situation, est-ce que je peux lui donner ma part de la maison? Je suppose qu’il faut qu’il soit d’accord, vu qu’il devra également récupérer le crédit en totalité?
    Merci

  81. bonjour,
    voila 27 ans j’ai un compte titres avec une PV de 90 000 euros si je vends mes actions cela me reviens très cher en impôts.
    puis-je céder mes tires à mon père?
    vais-je quand même devoir payer des impôts dessus ?
    mon père a t-il le droit de revendre ces actions pour réinvestir cette argent dans l’immobilier par la suite et payera t-il des impôts dessus.
    merci

  82. Le , par merci

    Bonjour mon pere est décédé depuis peu ma va vivre chez une de ses fille et elle veut vendre la maison ou elle a usufruit elle veut la vendre ou doit telle ,avoir l accord des enfants
    Cordialement

  83. Le , par admin

    Réponse à Jean Brun Danielle,
    Bonjour,
    La somme de 8 000 euros qui vous a été donnée par vos parents doit elle être partagée avec votre conjoint?

    Les biens reçus par donation dans un régime de communauté sont des biens propres à l’époux qui les reçoit.

    Cependant, le risque c’est que cette somme, une fois donnée se noie dans l’actif de communauté du donataire (celui qui reçoit). De fait, le montant de cette donation pourra être utilisé par votre conjoint., par exemple, en cas de virement effectué sur votre compte joint;

    C’est pourquoi, en cas de dissolution de la communauté, il peut être compliqué d’isoler ces fonds comme fonds propres.

    L’acte de donation peut prévoir une clause d’exclusion de communauté. Cette clause permet d’exclure cette somme de votre communauté.

    Ces fonds propres pourront, par ailleurs, être isolés de la manière suivante:

    Si cette somme est utilisée pour l’acquisition d’un nouveau bien, il conviendra lors de cette acquisition de rédiger une déclaration d’emploi de fonds propres.

    Si ce nouveau bien est cédé, c’est une déclaration de remploi de fonds propres qui devra être rédigée lors du réinvestissement..

    Ces documents permettront de préciser, clairement, l’origine des fonds en cas de dissolution de la communauté par divorce ou par décès. Ce qui évitera toute difficulté après de nombreuses années de vie commune.

    N’oubliez pas que toute donation doit être déclarée à l’administration fiscale par celui qui la reçoit.. N’hésitez pas à demander conseil au Centre des Impôts dont vous dépendez.
    La rédaction.

  84. Le , par admin

    Réponse à « merci »,
    Bonjour,
    Votre mère est usufruitière de sa maison et va vivre chez l’une de ses filles. Elle souhaite vendre la maison. Effectivement, il lui faudra recueillir l’accord des nus propriétaires,

    Dans ce cas, un partage du prix pourra être effectué entre votre mère et ses enfants. Votre mère recueillera sa part en usufruit; les enfants se partageront la part en nue propriété.

    D’un point de vue de l’optimisation de la fiscalité en cas de décès, cette vente n’est pas satisfaisante. En effet, votre mère va réinjecter dans son actif successoral des sommes (sa part en usufruit) qui proviennent de la succession de votre père. Ce montant déjà imposé au titre des droits de succession sera, à nouveau, soumis à taxation lors de son décès. Au contraire, si la maison reste démembrée, alors au moment du décès de votre mère l’usufruit va rejoindre la nue propriété, sans droit de mutation supplémentaire à régler.

    Par exemple, si l’immeuble a été évalué pour 150 000 euros dans l’actif de succession du défunt . Imaginons que votre mère, usufruitière soit âgée de 75 ans et ne détient aucun droit en pleine propriété sur ce bien.

    Au regard de l’âge de votre mère:
    - la part en usufruit est de 30% => 45 000 euros.
    - la part de la nue propriété est de 70 %=> 105 000 euros.

    S’il n ‘y a pas de vente, les nus propriétaires récupéreront au décès de votre mère la part de l’immeuble de 150 000 euros sans droit supplémentaire à régler.

    S’il y a vente et partage, dans ce cas les 45 000 euros intégreront le patrimoine de votre mère et seront ainsi soumis aux droits de succession lors de son décès.

    Si votre mère n’a pas besoin de ces capitaux, mais ne souhaite pas conserver ce bien immobilier qui lui coûte cher en entretien, une autre solution que la vente peut s’offrir à elle lui permettant de garder le démembrement actuel.

    Plutôt que de vendre avec partage du prix, il peut être plus judicieux de vendre et de reporter le prix de vente démembré sur la souscription d’un ou plusieurs contrat (s) de capitalisation.

    Dans ce cas, votre mère pourra retirer, annuellement, les produits de ce contrat et se constituer ainsi des revenus réguliers.

    Lors de son décès, ses enfants pourront récupérer ces contrats avec l’antériorité fiscale et sans droit de succession supplémentaire à régler.

    Ce report de démembrement devra être accompagné d’une convention, rédigée par un notaire, qui fixera les droits de votre mère et de ses enfants. Cette convention devra faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux.

    Nous vous invitons à consulter un notaire avec votre mère et vos frères et soeurs afin de prendre une décision avisée.
    La rédaction.

  85. Le , par admin

    Réponse à Menard,
    Bonjour,
    Mariés sous le régime de la communauté légale, vos parents se sont consentis une donation au dernier vivant. Votre mère est décédée en 2008 et votre père, à 55 ans, a voulu reprendre une activité commerciale. Il a donné en garantie la résidence principale, sans demander l’autorisation de ses 3 enfants. Nous supposerons qu’il s’agit de la résidence principale, bien immobilier commun.

    Au décès de votre maman, lors de la liquidation de la communauté, la 1/2 est revenue de plein droit à votre père. Lors du règlement successoral et du fait de l’existence de la donation au dernier vivant, plusieurs options s’offraient à votre père tant en pleine propriété qu’en usufruit (1/4 en pleine propriété et les 3/4 en usufruit; totalité en usufruit; la quotité disponible en pleine propriété, soit 1/4 en présence de 3 enfants).

    Pour répondre à votre question, il faut connaître le choix effectué par votre père.

    En outre, le conjoint survivant bénéficie de droits spécifiques sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale au moment du décès. En l’occurrence, le décès de votre mère datant de 2008, votre père ne semble plus bénéficier du droit temporaire (jouissance gratuite d’un an à compter du décès) mais, il peut bénéficier d’un droit viager d’occupation ou a pu se faire attribuer, lors du partage, de façon préférentielle cette résidence.

    Si ce bien est détenu en pleine propriété, dans ce cas votre père peut hypothéquer librement l’intégralité du bien. Si votre père est usufruitier, il dispose d’un droit réel (l’usufruit) sur ce bien qui seul peut être hypothéqué.
    Si votre père est bénéficiaire d’un droit viager, il ne peut pas l’hypothéquer.

    Cette hypothèque a dû faire l’objet d’un acte notarié. A cette occasion, le notaire a dû avant toute publication s’attacher à vérifier la nature exacte des droits de votre père sur ce logement. Le notaire, chargé du règlement de la succession de votre mère, pourra également répondre à vos interrogations.
    La rédaction.

  86. Bonjour,
    Mes parents disposent d’une propriété avec 3 maisonsdepuis 11 ans, mon conjoint et moi même louons une des maisons. Afin d’y faire une extension nous souhaiterions devenir propriétaire de cette maison. Mes parents nous vendraient cette dernière mais à un prix moindre que sa valeur réelle. Quelle serait la meilleure formule? Vont ils payer des impots sur cette vente? Merci à vous.cordialement.

  87. Le , par PAPOU

    Bonjour,
    Ma tante,83 ans sans enfant, ( soeurs décédées) veut me faire un don de
    8000€. Quels sont les les frais encourus et quelle déclaration est a faire
    aux impots. Merci de votre réponse.

  88. Le , par Michel

    Bonjour.
    Mon père possède deux maisons à proximité l’une de l’autre. Il est né en 1931 donc il a plus de 80 ans. Ma mère est décédée, ils avaient conclus une communauté universelle auparavant. Il souhaite vendre la plus petite des maisons et nous transmettre le produit de la vente (nous sommes 3). Comme il a plus de 80 ans, j’imagine que nous ne pourrons pas utiliser l’article 790G. Comment serons nous imposé sur la transmission de cette somme (maison estimée à 60 000 euros, donc en moyenne basse 20 000 euros par enfant)?
    Deuxième question: l’agent immobilier lui a dit qu’il pouvait faire donation de son domicile principal à ses enfants tout en en gardant l’usufruit. Celui ci est estimé aux alentours de 180 000 euros. On devrait donc passer devant un notaire. Mais quel avantage à le faire par rapport à une simple succession? cela va t il réduire la part dû à l’Etat ? La nu propriété implique le paiement de l’impôt foncier, des éventuelles grosses réparations structurelle,…..

  89. Le , par admin

    Réponse à Karen,

    Bonjour,

    Votre question fait appel à 2 notions:
     
    - le testament: le grand père de votre conjoint avait testé en faveur de votre conjoint (son petit fils) pour 1/3 de son patrimoine. Comment va t il s’exécuter?
     
    - Le quasi-usufruit représenté par une somme de 60 000 euros détenu par le grand-père de votre conjoint.
     
    Est ce le seul actif successoral? Le grand-père a t il des enfants, héritiers réservataires?
    Il nous est difficile de répondre à votre question, le contexte familial et successoral n’étant pas connu.
     
    S’il s’agit d’un quasi usufruit successoral, provenant du règlement de la succession de la grand-mère de votre conjoint, leurs enfants (héritiers directs) doivent avoir une créance de restitution sur la succession d’un montant de 60 000 euros. Au même titre qu’un créancier. A l’époque, une convention de quasi-usufruit a sans doute été établie et enregistrée auprès de l’administration fiscale.
     
    Les héritiers  pourront faire valoir leurs droits au moment du règlement de la succession du grand-père. Ils récupéreront alors ce montant sur l’actif de succession sans avoir de droits de mutation à régler.
     
    Si cette somme a été utilisée par le grand-père et que par ailleurs, il n’existe pas d’autres actifs alors ils ne pourront pas faire valoir leurs créances.
     
    Votre conjoint, sauf s’il intervient en représentation du parent héritier, ne devrait pas pouvoir bénéficier de cette créance.
     
    Le testament qui lui a été consenti s’appliquera sur l’actif successoral net du grand-père.
     
    Toutefois, la part réservataire des éventuels enfants du grand père devra être préservée. En effet, les enfants ne peuvent pas être déshérités. Aussi, le montant légué par testament ne doit pas mettre à mal leurs parts réservataires.
     
    Le testament s’imputera sur la quotité disponible. C’est la fraction de patrimoine dont chacun peut disposer librement.
     
    Pour information :
    - en présence d’un enfant, la quotité disponible est de 1/2.
    - en présence de 2 enfants, cette fraction est du 1/3
    - en présence de 3 enfants et plus, cette fraction est du 1/4.   
     
    Toutefois, le montant légué ne doit pas dépasser cette fraction. A défaut, la libéralité devra être réduite.
     
    L’exécution de ce testament dépendra aussi de l’existence ou non de donations effectuées antérieurement par le défunt.
     
    En effet, au décès du donateur (le grand-père) seront imputées, sur la quotité disponible, les donations de la plus ancienne à la plus récente. Ensuite, s’il reste de l’actif au titre de la quotité disponible viendront s’imputer les libéralités qui prennent effet au décès comme les legs effectués par testament.
     
    N’hésitez pas à poser toutes les questions au notaire chargé du règlement de la succession du grand-père de votre conjoint, celui-ci dispose de toutes les informations précises pour pouvoir vous répondre.

    La rédaction.

  90. Le , par admin

    Réponse à henriot damien,

    Bonjour,

    Lors du règlement de la succession, le patrimoine de votre grand mère va être reconstitué et effectivement l’ensemble des donations qu’elle a pu faire antérieurement à son décès vont être réintégrées, de la plus ancienne à la plus récente, pour déterminer la quotité disponible (part de son patrimoine dont elle pouvait disposer librement).
     
    L’évaluation se fait d’après la valeur des biens donnés au jour du décès. S’il s’agit d’une somme d’argent qui a été dépensée , ce sera le montant de cette somme. Si cette somme a été réinvestie ce sera la valeur du bien de remplacement au jour du décès.
     
    Le montant de la quotité disponible dépend du nombre d’enfants :

    • en présence d’1 enfant, la quotité disponible est de 1/2
    • en présence de 2 enfants, elle est d’un 1/3
    • en présence de 3 enfants ou plus, elle est d’un 1/4.

     
    Si ces donations dépassent le montant de la quotité disponible, alors elles devront être réduites car elles porteront atteinte à la réserve des héritiers directs.
     
    Le notaire saura vous apporter toutes les réponses nécessaires à vos interrogations. N’hésitez pas à le consulter.

    la rédaction.

  91. Le , par admin

    Réponse à Yannick,

    Bonjour,

    Effectivement, comme vous l’indiquez les donations entre parents et enfants bénéficient d’une exonération  en matière de droits de mutation jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant, par période de 15 ans.
     
    En ce qui concerne les donations avec réserve d’usufruit, la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe foncière s’effectuera sur la valeur de la nue propriété donnée. Celle-ci est évaluée au regard du barème fiscal figurant à l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit est déterminée au regard de l’âge de l’usufruitier.
     
    Pour les donations en pleine propriété, c’est la valeur du bien en pleine propriété au moment de la révélation qui sera prise en compte.
     
    L’abattement de 100 000 euros se renouvelle tous les 15 ans. Aussi, il conviendra de vérifier que votre abattement n’a pas déjà été utilisé partiellement, ou totalement.
     
    Au delà de cet abattement, le calcul des droits s’effectuera selon la taxation suivante:
         

    • Fraction de part nette taxable     Tarif applicable
    •     N’excédant pas 8 072 €     5 %
    •     Comprise entre 8 072 et 12 109 €     10 %
    •     Comprise entre 12 110 et 15 932 €   15 %
    •     Comprise entre 15 933 et 552 324 €     20 %
    •     Comprise entre 552 325 et 902 838 €   30 %
    •     Comprise entre 902 839 et 1 805 677 €  40 %
    •     Supérieure à 1 805 677 €     45 %

    La rémunération du notaire est tarifée. Il perçoit des émoluments proportionnels à la valeur du bien et sont calculés par tranche, hors TVA. Le résultat obtenu est soumis à un coefficient de majoration et supporte la TVA. Des frais divers (publication au bureau des hypothèques…) devront être rajoutés.
    Afin de vous assurer des modalités de transmission et du coût précis de celle-ci, nous vous invitons, ainsi que votre mère, à  prendre contact avec un notaire.

    La rédaction.

  92. Notre mère ayant vendu sa maison veux nous donner a ma seoir et moi même le fruit de cette vente a savoir 78000euros a se partager elle va nous faire un chèque du montant don Manuel a déclarer aux impôts nous avons reçu en2011 48000euros mais nous étions nu propriétaire depuis 1995 donc cette argent ne compte plus pour ce prochain don que l’on va déclarer avons nous un impot a régler en sa chant que l’on a droit a 100000 euros chacune merci pour votre réponse

  93. bonjour
    Nous avons 50 ans. je vis depuis 8 ans avec mon ami dans sa maison. il m’a demandé en mariage. nous sommes tous les deux salariés.nous avons chacun deux enfants majeure de notre précédent mariage.Moi je n’ai aucun bien sauf un perp. lui sa propre maison acquit par lui. mais lui fils unique qui héritera de ses parents deux maisons.il veut me protéger pour pas me retrouver dehors sans toit si je vis longtemps s’il décédait avant moi donc on a pensé a la « donation au dernier vivant » . mais cette donation au dernier vivant dans ce cas de figure devrait plutôt être rattaché a quel genre de régime matrimonial s’il vous plait.
    aussi pour ma part je ne veux en mon âme et conscience ne pas avoir aucun lien rien obtenir de cet héritage familiale du fait qu’il a deux enfants, je ne voudrais meme pas les loyers de ces maison dont il héritera.
    il est reconnaissant de mon attitude.
    mais il et moi on se demande comment cela se passe alors pour sa maison principale dans laquelle ont vit , ses économies personnelles ? est ce que tout ce qu’on aura ensemble durant le mariage est a lui et moi et si je serai protégé. je vous remercie de votre réponse
    nous souhaitons nous marier en juillet 2014

  94. Le , par admin

    Réponse à Michel,

    Bonjour,

    Vous nous indiquez que votre père avait conclu une communauté universelle. Nous supposons qu’il s’agit d’une communauté universelle avec clause d’attribution intégrale. Dans ce cas, votre père a récupéré au décès de votre mère, la pleine propriété de la communauté. Si ce n’est pas le cas les droits de votre père sur la succession de votre mère dépendront de l’option successorale choisie  au moment du décès de cette dernière.

    Si votre père est pleinement propriétaire du bien immobilier dont il s’agit, il peut effectivement le vendre et  vous faire donation du produit  de la vente.

    Deux types de libéralités pourraient être envisagés:

    Le don manuel classique qui se ferait par remise de la somme par chèque ou virement. et  qui devra être enregistré auprès des services fiscaux par le donataire (celui qui reçoit) au moyen de l’imprimé CERFA 2735.    

    La donation- partage qui, elle,  se ferait devant notaire.  Ce dispositif permettrait de figer, au contraire du don manuel, la valeur de la somme donnée à la date de l’acte de donation lors du rapport civil, à la succession de votre père, des libéralités qu’il a consenties. Ce qui  assurera une plus grande égalité entre les différents héritiers au moment du décès de votre père. Dans ce cas, c’est le notaire qui se chargera des déclarations à l’administration fiscale.

    La donation- partage, acte notarié, donne lieu à paiement d’émoluments.

    En qualité d’enfants, vous bénéficiez chacun d’un abattement de 100 000 euros qui se renouvelle tous les 15 ans. Si cet abattement n’a pas déjà été utilisé,  totalement ou partiellement, vous serez totalement exonérés de droits de mutation sur un montant donné de 20 000 euros.

    Toutefois, si votre père venait à décéder avant 15 ans, l’abattement successoral dont vous pourriez bénéficier, dans le cadre de la succession, sera réduit du montant utilisé pour cette donation.

    Comme vous le précisez, fort justement, vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement supplémentaire de l’article 790 G du Code Général des Impôts, votre père ayant plus de 80 ans.

    L’agent immobilier a conseillé à votre père de faire une donation avec réserve d’usufruit de sa résidence principale. Ceci supposera qu’il existe une parfaite entente entre les différents héritiers et votre père. En effet si,  par la suite, votre père souhaite vendre ce logement  pour en retirer un capital nécessaire au règlement, par exemple, des échéances d’une maison de retraite, il devra recueillir l’accord de tous les enfants  pour le faire.

    Quel est l’intérêt de faire une donation démembrée, Votre père pourra continuer à occuper le logement ou pourra le louer.

    Par ailleurs, cette solution permet de faire l’économie de droits de succession.

    Si votre père a 81 ans révolus  et que nous partons sur une donation avec réserve d’usufruit de  180 000 euros, la part donnée en nue propriété sera évaluée à 144  000 euros (80%), soit 48 000 euros/enfants (article 669 Code Général des Impôts)

    Si l’on déduit les 20 000 euros, précédemment donnés, de l’abattement de 100 000, il restera 80 000 euros d’abattement à utiliser par enfant.  Aucune taxation ne serait due.

    Lors du décès de votre père, l’usufruit rejoignant la nue propriété, l’ensemble des héritiers deviendrait indivisaire de la maison sans droit de mutation par décès supplémentaire à régler.

    Globalement, la différence  au regard d’une succession classique, c’est que les 20 % détenus en usufruit  par votre père (36 000 euros environ) ne seront pas soumis à taxation au moment de son décès.

    D’une manière générale, les articles 605  et suivants du Code Civil  mettent  à la charge du nu-propriétaire les grosses réparations liées à la structure (ossature) et solidité générale de l’immeuble.

    Taxe foncière et taxe d’habitation sont considérées comme  à la charge de l’usufruitier selon les dispositions de l’article 608 du Code Civil. Si votre père décidait de  louer le bien, la taxe d’habitation serait à régler par le locataire.

    La conseil d’un notaire  parait indispensable  dans le cadre de libéralités sur des biens immobiliers, notamment lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Ce rendez-vous, en présence de votre père, pourra être l’occasion de demander un devis sur les frais notariés générés par ces actes.

    La rédaction.

  95. Le , par admin

    Réponse à RAPOU

    Bonjour,

    Compte tenu de l’âge de votre tante, il n’y a qu’une seule possibilité pour une donation entre une tante et son neveu.
    La transmission  entre oncle/tante et neveu/nièce peut donc se faire sans droits à payer pour un montant maximal de 7967 euros. La donation pourra se faire soit par voie de déclaration de don manuel (Document cerfa 2735) soit par notaire.

    La rédaction.

  96. Bonjour.
    Mon père possède une maison qu’il a acheté avec sa nouvelle conjointe. Cependant ils souhaitent à ce jour divorcer et sa conjointe ne veut rien faire à l’amiable et souhaite l’enmener loin dans les procédures pour le partage des biens à 50/50. A-t-il la possibilité par exemple de faire dons de cette maison à moi-même pour lui éviter la revente de cette maison et ainsi de devoir la moitié du prix de vente à sa femme?

  97. Le , par admin

    Réponse à X3Z,

    Bonjour,

    Nous supposons que vous êtes mariés sous le régime légal de communauté et que vous avez acheté  un bien immobilier, pendant le mariage, au moyen d’un prêt contracté en commun. Vous vous séparez et souhaitez savoir si afin d’activer le règlement de la liquidation de la communauté, vous pouvez donner votre part à votre ex conjoint. Que va t il en être?
    Si votre conjoint souhaite rester propriétaire du bien immobilier, il pourra racheter votre part  et vous en verser le prix (soulte) après avoir fait une évaluation du bien par le notaire, par exemple.
    Dans ce cas, vous pourrez demander à la banque d’être libéré de toute obligation au titre de ce prêt. Toutefois, la banque aura son mot à dire dans la mesure où votre ex conjoint devra assumer sur ses propres revenus le remboursement du prêt (taux d’endettement; revenus disponibles…).
    Une autre solution consisterait à envisager de mettre le bien immobilier en vente, avec paiements  des mensualités jusqu’à ce que la vente de la maison soit réalisée. Dans le cadre de la liquidation de la communauté, le notaire déterminera alors,  la part qui reviendra à chacun, et réglera le capital restant dû à la banque.

    Toutefois, s’agissant de problématiques particulières, nous vous conseillons fortement de vous rapprocher de votre notaire, de vos avocats respectifs et de la banque qui a octroyé le prêt pour faire un point sur vos situations et recueillir l’ensemble des éléments vous permettant de prendre la décision la plus adaptée à votre situation. En cas de litige, ce sera au tribunal de trancher.

    La rédaction.

  98. Le , par Paco

    Bonjour,
    ayant 60 ans j’envisage l’achat dans le sud de l’Auvergne ou en Espagne d’une grande propriété. Je vais proposer à la famille, au total 4 enfants et 5 neveux (on s’entend tous bien depuis toujours) un achat en indivision avec un contrat pour la gérance. Les conditions de fonctionnement et de partage en cas de sortie sera établi et adopté ensemble. La question est de savoir si je peux financer à 100% la part de mes enfants tout en leur donnant la mienne pour limiter les frais ?

    Merci

  99. Le , par doux

    bonjour voila je me suis retrouvée a un moment en difficulté financière de se fait ma grand mère ma aider en me donnant de l’argent,mai a ce jours ma tante m’accuse d’avoir volée ma grand mère .quel recourt peut elle avoir quel sont les risques pour moi.

  100. Le , par admin

    Réponse à Damien L.

    Bonjour,

    Votre belle-mère souhaiterait acquérir un terrain, sur lequel votre  femme et vous souhaitaient construire une maison. 
    La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cela signifie que le propriétaire d’un terrain est aussi propriétaire de tout ce qui se trouve au dessus, c’est-à-dire du bien immobilier qui est construit dessus.
    Si votre belle-mère reste propriétaire de ce terrain et que vous faites construire dessus, votre belle-mère deviendra propriétaire de l’ensemble (terrain et immeuble).
    Votre belle-mère peut acheter ce terrain et en faire donation notariée à votre épouse. Votre épouse bénéficiera de l’abattement de 100 000 euros.
    Dans ce cas, la construction qui sera effectuée  sur le terrain de votre épouse lui sera également propre puisqu’elle sera propriétaire du sol. Et ceci, même si vous avez participé au financement de ce bien immobilier. 
    Si vous faîtes construire avec votre épouse sur le terrain de votre belle-mère et que cette dernière lègue le terrain à votre épouse, ceci pourrait poser des difficultés. En effet, le legs n’a vocation à s’exécuter qu’au décès du testeur. Jusque là, votre belle-mère serait propriétaire de l’ensemble et pourrait d’ailleurs révoquer à tout moment le legs.
    La situation pourrait être délicate en cas de divorce par exemple.
    Néanmoins, la preuve contraire peut être apportée. Dans ce cas, la communauté peut être indemnisée au moyen de ce que l’on appelle la « récompense » si des fonds de la communauté ont été employés pour la construction. Cette récompense est égale à la plus-value procurée par la construction au terrain c’est-à-dire la valeur de l’ensemble diminuée de la valeur du terrain. 
    Cependant, il est possible pour le donateur de stipuler dans l’acte que le bien donné dépendra de la communauté. Ainsi, si vous êtes mariés sous le régime  de la communauté légale, le terrain deviendrait commun et il en sera de même pour la maison. 
    Si votre belle-mère fait une donation à sa fille, elle devra préserver la réserve héréditaire de son autre fille.
    Compte tenu de votre situation, il est dispensable de consulter un notaire qui saura vous renseigner au regard de la situation de chacun. 

    La rédaction.

  101. Le , par admin

    Réponse à dutrait :

    Bonjour,

    Nous considérons qu’il s’agit de la cession d’un compte titre classique, avec imposition dans le cadre des plus values mobilières des particuliers.

    Effectivement, depuis le 1er janvier 2013 l’imposition des plus values de cessions de valeurs mobilières intervient désormais systématiquement au barème progressif de l’impôt. Ces plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %. Il est appliqué un abattement, avant imposition,  dont le taux augmente en fonction de la durée de détention des actions ou parts sociales. Cet abattement  devait être égal à  40 % après 6 années de détention des titres. La durée de détention est décomptée à partir de la date d’acquisition effective des titres.  Avec le projet de loi de Finances pour 2014, cet abattement passerait à 65 % à partir de huit ans de détention. Toutefois, ce projet n’est pas définitif mais en discussion. Il faut savoir que les prélèvements sociaux sont calculés avant l’abattement (5,10 % de CSG déductibles, suite à l’intégration des plus-values dans le revenu brut global soumis à l’IRPP).

    Lorsque vous nous indiquez, vouloir céder vos titres à votre père, vous entendez certainement faire une donation. Dans ce cas, votre père (donataire) sera soumis aux droits de donation après abattement de 100 000 euros sur le montant donné, sous réserve que cet abattement n’aie pas été déjà utilisé partiellement ou complètement. Si votre père cède ensuite ces actions, les plus-values seront constituées de la différence entre le prix effectif de cession des titres ou droits, net des frais et taxes acquittés par le cédant, et  leurs valeurs retenues pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (article 150-0 D du Code Général des Impôts). 

    Le législateur avait prévu de modifier ces dispositions et d’assujettir le donataire de valeurs mobilières cédées à titre onéreux dans les dix-huit mois suivant la donation à l’imposition sur les plus-values en retenant comme valeur de référence non plus la valeur des titres lors de la donation mais la valeur de ces titres lors de leur acquisition ou souscription par le donateur, augmentée des frais afférents à la donation.

    Le Conseil Constitutionnel a invalidé ces nouvelles dispositions

    Toutefois, il est possible que cet article fasse l’objet d’une nouvelle réforme au regard de la décision du Conseil Constitutionnel.

    Dans tous les cas, il convient dans le cadre de telle donation-cession, d’être prudent  et de ne pas avoir pour unique but d’éluder l’imposition sur les plus-values (risque de procédure d’abus de droit par l’administration fiscale) . Ainsi, il est déconseillé de céder immédiatement les titres après l’acte de donation.

    L’organisme gestionnaire de vos avoirs, votre notaire ou le Centre des Impôts sauront vous renseigner au mieux des intérêts de chacun.

    La rédaction.

  102. Le , par admin

    Réponse à delphine :

    Bonjour,

    Vous êtes locataire de l’une des maisons de vos parents. Cette maison est construite sur une propriété qui en comporte 2 autres, acquises par vos parents il y a 11 ans.  Vous avez pour projet d’y effectuer des travaux d’extension et souhaitez du même coup en acquérir la propriété.

    Tout bien immobilier, en dehors de la résidence principale est soumis à imposition de la plus-value lors de la cession. Quelles en sont les modalités?

    Depuis le 1er septembre, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont modifiées. L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans et non plus de 30 ans comme c’était le cas depuis le 1er février 2012.

    Entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values ne seront soumises qu’aux prélèvements sociaux.

    Vos parents ayant acquis ce bien depuis 11 ans en cas de revente d’une des maisons, la plus value sera:

    - taxée après abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année; En outre, les vendeurs bénéficient pendant 1 an d’un abattement de 25 % sur leur plus-value pour toutes cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août

    2014. Toutefois, cet abattement n’est pas applicable en cas de vente à un descendant. Vos parents ne pourront donc pas en profiter.

    -soumise à prélèvements sociaux après abattement de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année.

    Vos parents veulent vous vendre la maison à un prix moindre que sa valeur réelle, ceci, sans doute, afin de diminuer le montant de la plus value imposable. Toutefois, il convient d’être prudent en la matière. Plusieurs risques existent dans ce cas. Tout d’abord le bien peut faire l’objet d’un droit de préemption de la part de la commune (ou de la SAFER en zone rurale). Par ailleurs, l’administration fiscale peut y trouver également à redire à différents titres : l’administration fiscale pourrait demander les droits d’enregistrement sur la base de la valeur réelle du bien,  la vente pourrait être considérée comme une donation déguisée et vous devriez alors vous acquitter de droits de donation, calculés en fonction de la valeur réelle du bien..etc.

    C’est pourquoi, le prix devra être déterminé en fonction des prix du marché et vous devrez effectivement versé ce prix a vos parents. Un agent immobilier du secteur pourra effectuer une évaluation en fonction du quartier, de la surface habitable…Au préalable, il sera certainement nécessaire de faire appel à un géomètre aux fins de borner le terrain afin d’en déterminer précisément la superficie, les servitudes de passage…

    D’un point de vue strictement civil, vos parents devront veiller à ne pas léser d’autres éventuels enfants (atteinte à leur part réservataire).

    La consultation d’un agent immobilier, d’un notaire et du Centre des Impôts, en présence de vos parents, semble indispensable pour mener à bien votre projet immobilier.

    Bien cordialement.

    La rédaction.

  103. Le , par admin

    Réponse à Rouby Maryse,

    Bonjour,

    Pour savoir si vous serez imposé sur la donation que veut vous faire votre mère pour un montant de 39 000 euros en 2013, il convient de vérifier si dans les 15 années qui précèdent, vous n’avez pas reçu d’autres donations de sa part. Si c’est le cas, il conviendra d’en tenir compte pour déterminer si  l’abattement de 100 000 euros a été atteint ou non.

    Au-delà de cet abattement, il y aura taxation aux droits de donation.  Les 48 000 euros semblent ne pas provenir d’une donation mais plutôt du partage du prix de vente d’un bien démembré.

    Cependant, afin d’éclaircir ce point, nous vous invitons à vérifier l’acte de vente ou à prendre  contact avec le Centre des Impôts de votre domicile qui doit disposer de toutes les informations suite aux différentes déclarations qu’il a enregistrées.

    Cordialement,

    La rédaction.

  104. Le , par admin

    Réponse à Paco :

    Bonjour,

    Vous souhaitez acheter un bien immobilier en indivision avec vos enfants et neveux, avec qui vous entretenez de bonnes relations.  Nous supposerons que l’ensemble de la famille est majeure et civilement capables. Même si l’entente est parfaite au sein de la famille, il convient d’être prudent, car l’entente d’aujourd’hui, ne préjuge pas de celle de demain..

    L’indivision présente des inconvénients. Les décisions nécessitent, en principe, l’accord de tous les indivisaires, ou au moins des deux tiers d’entre eux pour les actes les plus courants. S’il existe des désaccords, des situations de blocage peuvent alors naître.

    Par ailleurs, chaque indivisaire peut imposer à l’autre de sortir de l’indivision et donc de vendre pour partager le prix ( » Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision »).

    Il est recommandé de rédiger une convention d’indivision, par acte notarié, qui précisera notamment la part de chacun dans l’indivision en fonction de ses apports respectifs. A défaut de convention, il pourrait être considéré que chacun des indivisaires est détenteur à parts égales.

    Cet acte peut également contenir la  nomination d’un gérant  et distinguer les décisions qu’il pourra prendre seul, celles qui nécessiteront  la majorité et  celles pour lesquelles l’unanimité s’imposera.

    Une fois le bien acheté, chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. En contrepartie, il est solidaire de  toutes les dépenses et du remboursement du prêt contracté par l’indivision.

    Pour le financement, plusieurs options peuvent être envisagées :

    * financement ou emprunt individuel de chacun des indivisaires ;

    * apports individuels et emprunt par l’indivision ;

    * pas d’apports et emprunt global par l’indivision.

    Lorsque l’indivision prend fin, si les pourcentages de parts ne correspondent pas au financement réel de l’opération (donation de quote- part indivise), le risque, c’est que l’administration fiscale considère qu’il y a eu donation déguisée de quote-parts.

    Si vous souhaitez faire donation de la quote-part que vous avez financée et dont vous êtes propriétaire, vous pouvez le faire par acte notarié. Cette libéralité devra être déclarée à l’administration fiscale et sera, fiscalement, exonérée dans la limite des abattements parents/enfants (100 000 euros tous les 15 ans).

    Cette libéralité ne devra pas porter atteinte à la  part réservataire d’autres enfants qui ne feraient pas partie des 4 indivisaires ou des donataires.

    Nous vous invitons à prendre conseil auprès de votre notaire qui pourra vous apporter tous les éclaircissements utiles et éventuellement vous orienter vers la constitution d’une société civile immobilière qui même si elle nécessite un certain formalisme (rédaction de statuts, comptabilité …) présente des règles de fonctionnement beaucoup plus souples (prise de décisions, transmission patrimoniale…).

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  105. Le , par Nadia

    Nous sommes un couple agé de 52 et 55ans avec 2 enfants, dont 1 est agé de 31ans et l’autre de 28ans et 1 petit fils de la part de celui qui a 31ans). Nous souhaitons, faire une donnation à notre fils de 31ans d’un appartement d’une valeur immobiliere de 260.000€, il nous reste un crédit de 40.000€ que notre fils veut rembourser lui même. Notre second enfant est d’accord à ne rien percevoir pour l’instant, jusqu’à la vente de notre maison principale où il aura la même somme donné à son frère. Combien doit-on payer en frais notariales et pouvons nous faire rembourser le crédit par notre fils à qui on fait la donation, d’ailleurs, il est dans la même banque que nous.
    Barbara

  106. Bonsoir
    Voilà ma belle mère et son frère vienne d’hériter de la maison de leurs mère
    Qui bien de décédé. Ils voudraient la vendre à ma femme sous forme de loyer
    Mais ma femme à une sœur et son oncle une fille.
    Quelle sont les possibilités? Peut-elle acheter cette maison sous forme loyer
    Merci

  107. Le , par admin

    Réponse à doux :

    Bonjour,

    Pour disposer, il convient d’être capable. C’est pourquoi, si votre grand-mère était sous tutelle, elle ne pouvait pas disposer sans l’accord du tuteur. Une mesure de curatelle l’obligeait à obtenir l’assistance du curateur. A défaut de telles mesures, le Code Civil autorise quiconque à disposer à titre gratuit de tout ou partie de ses biens au profit d’une autre personne. 
    S’agissant d’un don classique de votre grand-mère, cette donation bénéficie d’un abattement de 31 865 euros. Au delà, elle sera taxée au droits de donation.  A cet abattement, s’ajoute l’abattement lié aux dons familiaux de sommes d’argent. Cet abattement est également de 31 865 €. Ce deuxième type de don doit respecter des conditions : le donateur (votre grand-mère) doit être âgé de moins de 80 ans, vous (le donataire) devez être majeur, et le don doit se faire en pleine propriété  (chèque, virement, mandat ou remise d’espèces). Ces différents types de donations, autres qu’un cadeau d’usage de faible montant fait à l’occasion de fêtes, anniversaires, récompense d’obtention de diplômes.., devront être déclarés à l’administration fiscale au moyen des imprimés correspondants (cerfa 2735, 2731).

    Dans tous les cas, votre grand mère ne devra pas porter atteinte à la réserve de ses propres enfants dont fait partie votre tante.

    Votre tante vous accuse d’avoir volé votre grand- mère. Vous nous interrogez sur les recours dont elle dispose. Si elle dispose d’éléments probants, elle peut déposer plainte à votre encontre (abus de faiblesse), D’un point de vue civil, elle devra démontrer, par exemple que les facultés mentales de  votre grand-mère étaient durablement altérées. Cette preuve pourra être apportée  par tous moyens (témoignages, certificat médical, expertises..). Vous pourrez à votre tour en apporter la preuve contraire. La réponse sera laissée à l’appréciation des juges. Cette donation pourrait, également, être annulée si elle a été consentie dans le cadre de manoeuvres frauduleuses qui ont conduit votre grand mère à effectuer cette libéralité à votre profit. Pour toutes ces raisons, votre tante  pourrait rechercher la nullité relative de cette donation.  
     
    Pour éviter, tous litiges familiaux, plutôt qu’une donation votre grand mère aurait pu vous faire un prêt familial enregistré auprès de l’administration fiscale et que vous auriez pu lui rembourser dès que vous seriez revenu à meilleure fortune. 

    Si le litige persiste, n’hésitez pas à prendre contact avec la maison de la justice et du droit de votre région qui propose des consultations gratuites avec des avocats.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  108. Le , par admin

    Réponse à Antoine S. :

    Bonjour,

    Nous supposons que votre père est marié sous le régime de la communauté légale. Le bien immobilier a, sans doute, été financé par les gains et salaires de la communauté. Aussi, au moment de la liquidation de la communauté, 50% de la valeur de ce bien revient à chacun des conjoints (sauf à démontrer que l’un des époux a financé, tout ou partie, de ce bien au moyen de fonds propres provenant, par exemple, d’une donation ou d’une succession auquel cas, une déclaration d’emploi ou de remploi aura été établie afin d’isoler ces fonds comme tels).

    Afin d’éviter de se séparer de ce bien en le vendant, l’un des époux peut se porter acquéreur de la part de l’autre et lui racheter. Malheureusement, la séparation semble mal se passer et vous souhaitez savoir si, afin d’éviter toute procédure judiciaire, votre père peut vous donner ce bien immobilier. Une telle donation ferait échapper ce bien aux futures opérations de partage de la communauté. Cette opération serait perçue comme une fraude aux droits de votre belle-mère qui pourrait engager une action afin que cette donation ne lui soit pas opposable..

    En effet, cette libéralité n’aurait pour seul objectif que d’appauvrir votre père afin de lui éviter de restituer la part de votre belle-mère. A l’issue de cette procédure, le bien risquerait de réintégrer le patrimoine commun. Par ailleurs, la donation d’un bien commun suppose l’accord des 2 conjoints, puisque votre père n’est propriétaire que de la 1/2 de ce bien. Ce bien n’est peut être pas intégralement financé (prêt en cours), ce qui rendrait encore plus compliquée la situation.

    Votre père et votre belle-mère ont sans doute pris attache avec un avocat qui pourra les conseiller au mieux de leurs intérêts.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  109. Le , par cath

    bonjour je suis marié sous le régime de la communauté, j ai 3 enfants d’un premier mariage. aujourd’hui je souhaite acheter un bien seule comment puis-je faire pour qu’en cas de décé se soit uniquement mes enfants qui hérite . mon mari n’a pas d’enfants mais une grande famille et je ne voudrais pas si je décédé la première que mes enfants aient qu’une petite pars de se bien. je précise que se bien va être acheter uniquement avec un prêts que moi seule souscrits avec un compte personnel et non le compte commun. merci de me renseigner.

  110. Le , par admin

    Réponse à tizomba :

    Bonjour,

    Au vu des éléments que vous communiquez, il semble que le régime matrimonial le plus approprié à la situation familiale de votre compagnon ainsi qu’à la vôtre soit la séparation de biens avec une donation au dernier vivant. Ainsi au décès du premier conjoint, les droits successoraux du conjoint survivant seront augmentés.
    En effet, en l’absence de donation et en présence de deux enfants non communs, vous n’auriez que le 1/4 en pleine propriété.
    Grâce à la donation, vous pourrez prétendre soit à l’usufruit de la totalité des biens existants au moment de la succession, soit le quart en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
    S’agissant du logement que vous occupez à deux et qui appartient à votre futur mari, vous pourrez vous y maintenir gratuitement pendant au moins un an, sans que les héritiers ne puissent s’y opposer.
    A l’issue de ce délai d’un an, vous pourrez manifester votre volonté de bénéficier du droit viager d’habitation sur le logement.
    Toutefois, compte tenu du contexte familial, nous vous  conseillons de vous rapprocher d’un notaire.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

     

  111. Le , par admin

    Réponse à bougadi :

    Bonjour,

    Effectivement, comme vous l’indiquez les donations entre parents et enfants bénéficient d’une exonération en matière de droits de mutation jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant.
     
    En ce qui concerne les donations avec réserve d’usufruit, la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe foncière s’effectuera sur la valeur de la nue propriété donnée. Celle-ci est évaluée au regard du barème fiscal figurant à l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit est déterminée au regard de l’âge de l’usufruitier.
     
    Pour les donations en pleine propriété, c’est la valeur du bien en pleine propriété au moment de la révélation qui sera prise en compte.
     
    L’abattement de 100 000 euros se renouvelle tous les 15 ans. Aussi, il conviendra de vérifier que votre abattement n’a pas déjà été utilisé partiellement, ou totalement.
     
    Au delà de cet abattement, le calcul des droits s’effectuera selon la taxation suivante :
         Fraction de part nette taxable    Tarif applicable
        N’excédant pas 8 072 €     5 % 
        Comprise entre 8 072 et 12 109 €    10 % 
        Comprise entre 12 110 et 15 932 €    15 % 
        Comprise entre 15 933 et 552 324 €    20 % 
        Comprise entre 552 325 et 902 838 €    30 % 
        Comprise entre 902 839 et 1 805 677 €    40 % 
        Supérieure à 1 805 677 €    45 % 

    La rémunération du notaire est tarifée. Il perçoit des émoluments proportionnels à la valeur du bien et sont calculés par tranche, hors TVA. Le résultat obtenu est soumis à un coefficient de majoration et supporte la TVA. Des frais divers (publication au bureau des hypothèques…) devront être rajoutés.

    Afin de vous assurer des modalités de transmission et du coût précis de celle-ci, nous vous invitons, ainsi que votre mère, à  prendre contact avec un notaire.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  112. Le , par admin

    Réponse à Nadia :

    Bonjour,

    Sur le bien immobilier que vous souhaitez donner à l’un de vos enfants, il reste à régler au titre du prêt la somme de 40 000 €. Votre fils reprendrait ce prêt pour en assurer le règlement.
    Ceci ne semble pas gênant dans la mesure où la banque a, très certainement, pris une garantie sur cet immeuble afin de se protéger.
    Il convient de vous reporter au contrat de prêt que vous avez signé afin de vous assurer que cette possibilité vous est offerte ou d’interroger votre banque. Il sera nécessaire dans tous les cas de lui donner l’information. 

    Cette donation devra être faite par voie notariée afin que les formalités relatives au transfert de propriété soient enregistrées.

    En ce qui concerne la donation, vous souhaitez faire donation de ce bien à l’un de vos enfants sans pour autant  désavantager votre autre fils qui recueillera le fruit de la vente de votre résidence principale une fois celle-ci réalisée.

    Donner de surcroît, en pleine propriété, n’est pas un acte anodin. Tout d’abord, parce que la donation est irrévocable, c’est à dire que l’on ne peut pas revenir dessus (sauf stipulations particulières), ensuite parce que ses conséquences peuvent être inattendues.

    Au travers de vos interrogations, nous sentons la volonté de ne pas avantager l’un de vos enfants plutôt que l’autre. C’est pourquoi, il est important d’être informé sur les conséquences d’une donation.

    Au jour de vos décès, le notaire va procéder à la reconstitution fictive de vos patrimoines afin de s’assurer qu’aucune atteinte n’a été portée à la réserve héréditaire. Afin de procéder à cette reconstitution, le notaire va réintégrer toutes les donations qui ont été effectuées de la plus ancienne à la plus récente.
    Cette reconstitution permettra, également, de déterminer la part successorale revenant à chacun de vos héritiers.

    Ainsi si d’un côté, vous procédez à la donation de l’immeuble et de l’autre au produit de la vente d’un immeuble, les valeurs réintégrées pourraient être différentes. Ainsi :

    - pour l’immeuble, la valeur de celui-ci, au jour du décès, serait réintégrée ou celle du bien de remplacement en cas de dessaisissement;
    - pour la somme d’argent, tout dépendra de l’usage qui en aura été fait. Si elle a été dépensée, la valeur sera celle au moment du don; Si elle a été investie, la valeur du bien substitué.

    Même si l’on pense avoir agi de façon égalitaire entre les 2 enfants, des disparités pourront, éventuellement, se révéler au moment du décès. Par exemple, celui qui a bénéficié de l’immeuble sera désavantagé au moment du rapport civil au regard de celui qui aura réinvesti la somme d’argent dans une voiture qui a 15 ans d’âge au moment du décès! Ainsi le 1er  risquerait de voir sa part successorale réduite en conséquence du montant rapporté au moment du décès.

    C’est pourquoi, la donation partage est souvent préférée. Cette libéralité permet, en effet, de figer les valeurs données au moment de l’acte. En ce sens, elle est plus égalitaire.

    Afin d’éviter toute inégalité entre vos enfants et d’éventuels désaccords entre eux au moment de vos décès, vous avez la possibilité d’intégrer dans une donation-partage que vous feriez au moment de la 2nde donation,  tout ou partie de ce qui a été précédemment donné à chacun de vos enfants.

    Ceci pourra vous permettre, éventuellement, de rétablir l’équilibre entre eux en procédant à une nouvelle répartition et de figer la valeur des dons. Tout dépendra de la consistance de votre patrimoine.
    La valeur des biens, précédemment donnés, sera réévaluée au jour de la donation-partage. Les donations partages bénéficient du même régime fiscal que les donations. 
    Les donations entre descendants bénéficient d’une exonération de 100 000 euros tous les 15 ans. Au delà, les  sommes données sont soumises à droits de donation en fonction du lien de parenté existant entre donateur et donataire.
    Un droit de partage sera dû.

    Pour ce qui est des frais de notaire, des frais d’enregistrement et de publicité seront à prévoir ainsi que des émoluments (rémunération réglementée) et  honoraires (rémunération libre liée au Conseil dispensé par le notaire). Le montant des émoluments dépend de la valeur du bien.
    D’après les informations communiquées par le site « Service-Public.fr », les émoluments s’élèveraient à  :

    Donation entre vifs, donation acceptée 
    Part des biens donnés
       
    Frais notariés pour une donation entre vifs – donation acceptée    
    De 0 € à 6 500 € : 5 % 
    De 6 500 € à 17 000 € : 2,0625 % 
    De 17 000 € à 60 000 € : 1,375 % 
    Plus de 60 000 € :1,03125 % 

    Donation partage 
    Part des biens donnés
                    
    Frais notariés pour une donation partage
    De 0 € à 6 500 € : 5 %
    De 6 500 € à 17 000 € : 2,0625 %
    De 17 000 € à 60 000 € : 1,375 %
    Plus de 60 000 € : 1,03125 %                
            
    A ces montants, il convient d’ajouter la TVA le cas échéant.

    Ces éléments ne vous sont communiquées qu’à titre d’informations. Un rendez-vous avec votre banque et avec le notaire en présence de vos enfants s’impose. 

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  113. Le , par Jeanne

    Bonjour,
    J’ai 78 ans, et j’aimerais savoir s’il m’est possible de léguer mon patrimoine à mon unique enfant, étalé dans le temps ?
    En effet, ne voulant pas que mon fils dispose de toute la somme d’un coup, (c’est un panier percé) puis-je par exemple faire appel à un exécuteur testamentaire afin qu’il touche mensuellement une somme pré établie ? Sur combien d’années puis-je lui léguer mon patrimoine ?
    Merci d’avance.

  114. Le , par lolita

    Bonjour ma grand mere m a acheté une maison 197000 la maison porte mon nom et le sien , elle est usufruitiere , une somme de 117000 euros en ma faveur en donnation pour la maison a ete mise à mon nom ( elle a garde jouissance )
    Le reste de la somme pour la maison est au nom de ma grand mere , elle a paye 20000 de frais en plus pour eviter les frais décès lors de la succession. N’ Etant pas une heritiere legitime est ce que ses enfants ma mere et mes oncles peuvent s opposer a la succession de ma maison . S il s opposent que va t il se passer ?

  115. Le , par admin

    Réponse à Carine gogo :

    Bonjour,

    La mère de votre épouse ainsi que son frère (oncle de votre épouse) ont hérité d’un bien immobilier appartenant à la grand-mère de votre épouse, aujourd’hui décédée.

    Ils souhaiteraient s’en séparer au profit de votre épouse.

    Vous souhaitez savoir quelles solutions s’offrent à eux.

    Nous supposerons que ce bien est détenu en pleine propriété ( le grand-père de votre épouse étant décédé) mais que ce bien est en indivision entre votre belle-mère et son frère, tous 2 titulaires d’un droit de propriété sur ce bien.

    Dans tous les cas l’accord des 2 indivisaires sera nécessaire pour effectuer un acte de disposition.

    Cet immeuble pourra alors faire l’objet d’une vente, d’une location  ou d’une donation.

    Dans ce dernier cas, il conviendra d’être vigilant et de ne pas porter atteinte à  la réserve de la cousine et de la soeur de votre épouse.

    La location devra faire l’objet de versements de loyers et les revenus fonciers déclarés comme tels par les indivisaires en proportion de la part leur revenant.

    Si l’obligation principale de l’acquéreur est de payer le prix  comptant au lieu et jour prévu dans le contrat de vente, le prix peut être converti en viager ou payé à crédit:

    - la vente en viager (libre ou occupé). Les vendeurs pourraient ainsi augmenter leurs revenus et éventuellement occuper le bien s’il en était convenu ainsi.

    Pour vous et votre conjointe, cette solution vous permettrait d’acquérir ce bien sans, peut être, avoir recours à l’emprunt.

    En règle générale, lors de cet achat un capital initial (le bouquet) doit être réglé et ensuite une rente périodique est réglée à vie.

    La pertinence de ce choix dépendra de l’âge de chacun (l’échéance d’acquisition du bien étant lié à l’âge des vendeurs), de leurs  capacités financières et des objectifs patrimoniaux  poursuivis par les uns et les autres.

    - une autre solution consisterait à prévoir dans le contrat de vente un transfert immédiat de propriété avec paiement différé ( à une date particulière ou échelonné) du prix. Les modalités de règlement seront prévues dans le contrat de vente. Lorsque le prix de vente n’est pas payé comptant , le notaire va procéder à l’inscription d’hypothèques qui permettront au vendeur, en cas d’impayés, de faire procéder à la saisie et à la vente de l’immeuble. Ce mode de règlement présente des inconvénients pour le vendeur, notamment en ce qui concerne la garantie des risques chômage, maladie ou décès, 
    Comme vous le voyez, ce mode de règlement pourrait être source de conflits.

    - la location – accession a pour objet de permettre aux personnes qui ne disposent pas d’un apport personnel d’accéder à la propriété. Dans ce cas, l’acquéreur, doit régler une redevance afin de pouvoir occuper les lieux. Son montant est déterminé librement par les parties. Le vendeur s’engage à lui transférer la propriété au terme de la période de jouissance mais uniquement si l’acquéreur lève l’option. La période de levée de l’option (conclusion de la vente avec paiement du prix) est prévue au contrat de vente. Si l’acquéreur ne la respecte pas, le vendeur peut alors l’exclure du maintien dans l’immeuble. Le montant de la redevance lui est partiellement remboursé mais il restera redevable, vis à vis du vendeur, d’une indemnité (environ 1% du prix de vente). La location-accession génère des droits et obligations, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur qui doivent être connus.

    C’est pourquoi, quelque soit la solution retenue, il y aura lieu de prendre conseil auprès d’un notaire, ceci d’autant plus que le bien est détenu en indivision, afin de trouver la solution la plus appropriée à la situation de chacun et déterminer précisément les conséquences civiles et fiscales qui en découleront.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  116. Bonjour, Mon père qui a 87 ans voudrait léguer 30 000 euros à son petit fils qui est majeure.Faut il obligatoirement passer chez le notaire ou un simple formulaire envoyé à l’administration fiscale suffit? merci.

  117. Le , par admin

    Réponse à Jeanne,

    Les enfants doivent obligatoirement recevoir une partie du patrimoine de leur auteur : c’est la réserve héréditaire.
    On ne peut donc librement disposer que d’une partie de ses biens, dans la  limite  enveloppe qui est  la quotité disponible.
    Dans votre cas, si vous ne choisissez pas de léguer cette quotité disponible, celle-ci reviendra de plein droit à votre fils.

    Vous ne souhaitez pas que votre fils dispose de tout votre patrimoine d’un coup. Les dispositions par lesquelles le testateur retire à son légataire l’administration des biens légués sont prohibées.

    Le mandat de protection future,  peut permettre de prévoir la désignation d’un ou plusieurs mandataires chargés de  représenter un enfant majeur (héritier) pour le cas où celui-ci ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts en raison d’une altération de ses facultés.
    Il s’agit, impérativement, d’un acte authentique (notarié). Dans ce cas le mandat fonctionne plus ou moins comme une procuration générale. Le mandataire désigné a un pouvoir de représentation du mandant (votre fils) pour les actes prévus au mandat, sous la surveillance du notaire qui a procédé à sa rédaction.

    Une autre solution :  le mandat à effet posthume, offre la possibilité de désigner un ( ou des) mandataire à l’avance qui sera (ont) chargé(s) d’administrer après le décès tout ou partie du patrimoine successoral pour le compte et dans l’intérêt d’héritiers déterminés.

    Comme le mandat de protection future, le mandat à effet posthume doit être donné et accepté par acte notarié. Privant l’héritier du droit d’administrer ses biens, il doit être justifié par un intérêt sérieux et légitime au regard soit de la personne de l’héritier (incapable par exemple) ou de la détention d’un patrimoine dont la gestion nécessite des compétences particulières (entreprise par exemple).

    Cet intérêt s’apprécie tant au regard de la personne de l’héritier que du patrimoine successoral.

    Toutefois ce mandat est temporaire. Il est en principe conclu pour une durée maximale de deux ans. Par exception, sa durée pourra être portée jusqu’à cinq ans, lorsqu’il est justifié par l’inaptitude, l’âge du ou des héritiers ou la nécessité de gérer des biens professionnels.
    Le mandat est prorogeable, une ou plusieurs fois, par décision de justice.

    Vous faites référence à l’exécuteur testamentaire. Ce dernier est chargé simplement de veiller ou procéder à l’exécution des volontés du défunt.  Sa mission prend fin au plus tard 2 ans après l’ouverture du testament (possibilité de prorogation d’un an par le juge).

    Il nous semble délicat de vouloir envisager de priver votre fils, si celui-ci est majeur et capable, de la gestion posthume de votre patrimoine, sauf peut être  à prévoir un legs, sur la quotité disponible, qui ne lui octroierait  que l’usufruit de certains de vos biens, Vous pourriez, dans ce cas, léguer la nue propriété  à une tierce personne (petits enfants…).

     Une donation de votre vivant, dans la limite des abattements pourrait, éventuellement, être envisagée avec pour condition, la souscription par votre fils d’un contrat d’assurance sur la vie avec sortie en rente viagère. Toutefois, il faut savoir que cette solution présente des inconvénients, notamment si l’espérance de vie de votre fils n’est pas importante.
    Seul votre notaire pourra vous apporter une réponse adéquate en fonction de votre situation et de celle de votre fils.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  118. Le , par admin

    Réponse à Lolita :

    Bonjour,

    Les enfants doivent obligatoirement recevoir une partie du patrimoine de leur auteur : c’est la réserve héréditaire.
    On ne peut donc librement disposer que d’une partie de ses biens, dans la  limite d’une enveloppe qui est  la quotité disponible.
    Votre grand mère vous aurait fait donation de la nue propriété de son bien immobilier en se réservant l’usufruit de celui-ci. Cette libéralité semble avoir donné lieu à règlement de droits de mutation pour 20000 euros.
    Au décès de votre grand mère, l’usufruit va rejoindre la nue propriété et vous deviendrez pleinement propriétaire de cet immeuble. 

    Que va t il se passer au décès de votre grand-mère ? Son patrimoine va être reconstitué comptablement afin d’examiner s’il n’a  pas été porté atteinte à la réserve des héritiers (ses enfants). En effet, on ne peut pas déshériter ses enfants. L’importance de cette réserve est fonction  du nombre d’enfants  et de l’importance du patrimoine. Le notaire va ainsi réintégrer toutes les donations qui ont été accordées par votre grand-mère, de la plus ancienne à la plus récente. Comme vous n’êtes pas héritière réservataire ( petit enfant) cette donation devrait s’imputer sur la quotité disponible. Si atteinte a été portée à la réserve, le risque serait de devoir restituer le bien ou sa valeur au décès en tout ou partie en fonction de l’atteinte portée à la réserve. 

    La donation portant sur un bien immobilier a du faire l’objet d’un acte notarié. Aussi, afin d’éviter tout désagréement au moment du décès de votre grand-mère, nous vous encourageons, en compagnie de celle-ci, à demander à ce notaire  des précisions et des explications sur les conséquences de cette libéralité.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  119. Le , par admin

    Réponse à lagouye :

    Bonjour,

    Il est tout à fait possible pour votre père de faire un don manuel à son petit fils. Il n’est pas indispensable d’effectuer une donation notariée. Il suffira de révéler ce don, spontanément, à l’administration fiscale au moyen de l’imprimé CERFA 2735 disponible sur le site « impôts.gouv.fr ». Cet  imprimé devra être déposé, en double exemplaire, par son petit fils au Centre des Impôts dont il dépend.

    Aucun droit de mutation ne sera dû jusqu’à 31 865 €, sous réserve que cet abattement n’ait pas déjà été utilisé.

    S’agissant d’une somme d’argent, ce don peut s’effectuer par chèque, virement ou espèce. Ce don devra s’imputer sur la quotité disponible de votre père.

    Le Centre des Impôts pourra apporter toutes informations utiles à votre fils, lors du dépôt de sa déclaration.

    Bien cordialement,

    La rédaction.

  120. Le , par Lea

    Bonjour,
    Ma mère 72 ans est veuve et souhaiterait donner sa maison a l’une de ses filles.
    Nous sommes au total a 8 frères et sœurs.Peut elle « privilégier » un seul enfant?
    Si oui comment elle peut effectuer ce don, et quels sont les frais?
    Merci.

  121. Bonjour,

    Mons père part vivre s’installer à La Réunion et souhaite me céder son pavillons d’une valeur de 350 000.00 €.
    Mon père souhaite me la céder pour 1€ symbolique, mais je ne sais pas si cela est possible sachant que nous sommes deux enfants??
    Dans un premier temps j’avais penser acheter l’usufruit afin qu’il conserve la nue propriété… mais je me rends comptes que ce montage est plutôt dans le sens contraire les parents cèdent la nue propriété et conserve l’usufruit ?
    J’ai aussi penser lui louer le bien avec option d’achat en cas de succession et les loyers versés irai en diminution du prix de vente.

    Merci de vos éclaircissements.
    Cordialement

  122. Le , par admin

    Réponse à Chococo :

    Bonjour

    Votre père ne peut pas déshériter l’un de ses enfants. Il doit respecter la réserve héréditaire. Aussi, cette donation doit s’imputer sur la quotité disponible (part du patrimoine dont il peut disposer librement). Avec 2 enfants, la quotité disponible représente le 1/3 des biens. Par ailleurs, s’agissant d’une donation de bien immobilier qui induit un transfert de propriété, cette cession doit faire l’objet d’un enregistrement auprès des services du cadastre. Aussi, l’acte de donation doit être notarié.

    Cette donation devra également être déclarée à l’administration fiscale pour la valeur du bien au moment de la donation. En effet, au delà de 100 000 euros (sous réserve, que cet abattement n’ait pas été utilisé totalement ou partiellement) le surplus de valeur est taxé aux droits de mutation au regard du lien de parenté liant le donateur au donataire.

    C’est vrai que, souvent, dans le cadre de donations démembrées les parents se réservent l’usufruit du bien immobilier. Ceci leur permet de ne pas se dessaisir complètement et de pouvoir continuer à vivre dans ce bien.

    Plusieurs solutions peuvent être envisagées mais, avant toute prise de décision, il est indispensable de faire une étude d’ensemble de la situation patrimoniale, fiscale et successorale de votre cellule familiale. Invitez votre père à prendre rendez-vous avec un notaire!.

    Cordialement

    La rédaction

  123. Le , par admin

    Réponse à Lea :

    Bonjour

    Votre mère ne peut pas déshériter ses enfants. Vous êtes 8 frères et soeurs. Aussi, votre mère devra préserver la réserve héréditaire et pourra faire une donation qui devra s’imputer sur la quotité disponible de son patrimoine. Au delà de 3 enfants, la réserve attribuée aux enfants représente les 3/4 des biens. Votre mère pourra disposer, librement, du 1/4 pour avantager sa fille. Votre mère étant veuve, il convient de vérifier si elle est pleinement propriétaire de ce bien immobilier ou de tout actif dont elle souhaiterait se séparer. En effet, il est tout à fait possible qu’elle ne détienne que l’usufruit ou qu’elle soit en indivision sur certains biens consécutivement au règlement de la succession de son conjoint décédé. Dans ce cas, il faudrait obtenir l’accord de tous les héritiers pour effectuer toute donation. S’agissant d’un bien immobilier, cette donation devra faire l’objet d’un acte notarié. L’étude notariale sera à même de faire une estimation du coût engendré.

    Dans tous les cas, avant de prendre une quelconque décision, il est indispensable d’envisager de faire une étude patrimoniale et fiscale complète. Votre Notaire ou un Conseiller en Gestion de patrimoine pourront renseigner votre mère au mieux de ses intérêts.

    Cordialement

    La rédaction

Publier votre commentaire

Seuls les commentaires feront désormais l'objet d'une publication. Ils seront modérés selon la Charte d'utilisation du blog. Si vous souhaitez un conseil personnalisé sur une problématique patrimoniale que vous rencontrez, nous vous invitons à contacter l'un de nos conseillers en gestion de patrimoine ou un professionnel habilité (notaire, caisse de retraite, avocat,...).